728x90 반응형 SMALL 근저당5 물권과 채권 우리나라의 '민법'에서는 개인과 개인사이에 발생할 수 있는 법률관계를 정해 놓았다. 민법에서 말하는 '권리'는 하나의 사슬 체계로 이루어져 있다. 물권과 채권의 차이 부동산 경매는 2002년에 제정된 '민사집행법'에 의해 진행되는데, '재산권'과 '신분권' 중 '재산권'만 공부하면 된다. 재산권 효력(작용) 면에서는 지배권이자 절대권이며, 다시 '물권'과 '채권으로 나누어진다. '물권'은 사람과 부동산의 관계에 대한 권리이며, '채권'은 사람과 사람 간의 특정한 행위를 청구할 수 있는 권리이다. 물권과 채권을 제대로 이해한다면 부동산 경매의 핵심인 '권리분석'에 대한 큰 뼈대를 잡을 수 있다. 여기서 권리분석이란 낙찰자가 물권과 채권에 대해 '인수' 또는 '소멸'하는 권리가 있는지 여부를 확인하고, 인수.. 2024. 8. 31. 주의해야 하는 대항력이 있는 임차인의 유형 최근의 경매시장을 보면 임차인이 점유하고 있는 물건의 비율이 점차 높아지고 있다. 실수요보다 임대수익 목적으로 부동산을 구입하는 사람이 늘어나고 있다는 것이다. 이에 따라 대항력이 있는 임차인에 대한 권리분석의 중요성도 한층 높아지고 있다. 임차인의 대항력이란 임차인이 보증금을 모두 돌려받을 때까지 부동산을 점유할 수 있는 권리다. 주택의 점유와 전입신고가 말소기준권리보다 앞서면 대항력이 인정되며 이와 같은 요건을 맞춘 임차인이 대항력이 있는 임차인으로 구별된다. 경매는 법적 권리분석 관계를 제대로 파악하는 일이 중요하다. 원하는 물건을 낙찰받더라도 변제의 우선순위를 확보하고 있는 이들이 권리를 행사한다면, 수익을 내기는커녕 손해를 볼 수 있는 상황이 생기기 때문이다. 경매 투자자들이 주의해야 하는 대항.. 2024. 8. 29. 말소기준권리를 챙겨라 등기부등본을 확인하라 부동산 경매에서 가장 중요하게 배우는 부분은 말소기준권리이다. 일반적으로 사람들은 내가 살 집을 마련하고 자 할 때 가장 먼저 찾는 곳이 부동산 중개업소다. 부동산 등기부등본을 확인해 보면 부동산을 담보로 근저당이 설정되어 있거나 지인에게 돈을 빌렸는데 갚지 않아 부동산에 가압류가 들어와 있는 경우가 있다. 기존 임차인이 전세권 설정 등기를 하는 경우도 있다. 일반 매매의 경우는 대부분 매도인의 책임하에 등기부에 기재된 권리들을 하나하나 말소시켜 가며 구매를 하게 된다. 일반 매매의 경우는 매도인이 본인의 집을 팔아서 현금화하려는 목적이 있기 때문에 이렇게 협조적이다. 일반 매매는 경매까지 이르지 않은 단계로 권리관계가 상대적으로 덜 복잡하다. 권리관계가 복잡해지면 경매로 처분되지.. 2024. 8. 29. 경매 공부 권리분석 순서, 임차인 배당순위 권리분석 순서 1. 말소기준권리 찾기* (근) 저당권* 가압류 2. 임차인 선순위 / 후순위 파악* 전입날짜 3. 임차인 배당순위* 전입 & 확정일자 임차인의 배당순위를 따져 보자. 1. 전입날짜와 확정일자가 같은 경우 날짜가 같으면 그냥 전입날짜(확정일자)를 보면 된다. 등기부등본상의 권리들 사이에 날짜 순서에 맞게 끼워 넣으면 된다. 2. 전입날짜와 확정일자가 다른 경우 전입일과 확정일이 다른 경우라면 둘 중에 늦은(확정) 날짜가 배당순위가 된다. 반대로 전입이 확정일자보다 늦는 경우에는 전입날짜로 배당순위를 잡는다. 3. 전입 : 확정일자가 기준이 되는 이유 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 "대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인", "후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선.. 2024. 8. 28. 부동산 경매 공부 우선변제권(확정일자) 임차인이 배당을 받으려면, 확정일자가 있어야 한다.이사하고 전입 신고할 때 전월세계약서에 받는 날짜 도장을 확정일자라고 한다. 임대차보호법 제3조의 2(보증금의 회수) 조항에 의해서, 임차인이 확정일자를 받으면, 채권을 확보하게 된다. 임차인 입장에서는 따로 채권을 확보하기 위한 노력(저당권 설정, 전세권 설정 또는 가압류 같은)을 하지 않아도 된다는 뜻이다. 등기 순서대로 나열된 권리들 사이 어딘가에 임차인의 배당 순서가 들어간다. 확정일자가 있는 경우와 없는 경우에 배당이 어떻게 달라지는지 알아보자. 1) 확정일자가 없는 경우 :낙찰 1.7억1. 근저당 A 1억 : 1억 전입 임차인 1억 : X2. 근저당 B 1억 : 7천 이처럼 임차인에게 확정일자가 없으면, 배당에 참여할 수 없다.전입 순서로.. 2024. 8. 28. 이전 1 다음 728x90 반응형 LIST
