728x90 반응형 SMALL 말소기준권리7 등기부에서 말소기준권리 찾기 경매는 상대방의 패를 볼 수 있기 때문에 위험한 상대를 만났을 때는 아예 게임을 시작하지 않아야 한다. 상대의 패를 제대로 읽을 수만 있다면 절대 실패할 일이 없다. 부동산 경매에서는 등기사항전부증명서를 통해 상대방의 패를 정확히 알 수 있다. 권리분석은 경매의 시작경매 입문자들의 경우 경매를 너무 쉽게 보고 접근하는 나머지 실패하는 사례가 생각보다 많다. 부동산 전문 자격증이 있는 전문가조차도 권리분석에 대해 그다지 중요하게 생각하지 않는 경우가 많다. 권리분석은 경매의 초석을 다지는 것이다. 경매정보지에 의존하기보다는 등기부를 통한 권리분석을 제대로 공부하여 습관처럼 몸에 길들여야 한다. 등기부 제대로 읽기등기부에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 '인수'해야 할 것이 있는지 여부를 찾아내는 것이다. .. 2024. 9. 4. 말소기준권리, 권리분석의 핵심 경매는 누군가에게는 위험해 보이지만, 누군가에게는 바둑보다 쉬울 수 있다. 경매가 위험하다고 생각하는 이유는 일반 매물들과 다르게 각종 권리와 하자들이 뒤엉켜 있기 때문이다. 그러나 경매는 '말소기준권리'가 있어서 위험하지 않다. 경매가 진행 중인 부동산의 경우 기본적으로 등기사항전부증명서를 통해 하자 있는 권리들을 발견하게 된다. ('하자'라는 것은 채무자의 과다한 채무로 인해 그 부동산에 설정되어 있는 각종 권리들이다. 예를 들어 압류, 가압류, 근저당, 전세권, 임차권 등을 말한다.) 하자 있는 권리들은 대부분 낙찰로 인해 소멸하는데 그 기준이 되는 권리를 '말소기준권리'라고 한다.(법률용어가 아니라 경매인들이 통상적으로 사용하는 용어이며 '말소기준등기'라고도 한다.) 따라서 말소기준권리를 찾으면 .. 2024. 9. 2. 가처분과 가등기 가처분 "권리의 실현이 소송의 지연이나 강제집행을 면하기 위한 채무자의 재산 은닉 등으로 위험에 처해 있을 경우, 보전을 위해 그 권리에 관한 분쟁을 소송으로 해결하거나 강제집행이 가능하게 될 때까지 잠정적, 가정적으로 행해지는 처분을 말한다."한마디로 요약하면, "이 부동산이 소송을 하고 있으니 주의하라"는 뜻이다. 가처분의 성질상 말소기준 밑에 설정되어 있는 후순위 가처분이라고 해도 소멸되지 않는 경우가 있는데, 후순위 가처분이 소멸되지 않는 경우는 크게 세 가지다. 가처분 신청 절차가처분신청서 작성및 신청비용 납부 ⬇ 가처분 신청서류 관할제출보정명령➡미보정시 각하(거절)⬇ 담보제공명령서 수령 ⬇ 공탁보증보험가입 또는 현금공탁미납부➡각하결정(거절) ⬇ 가처분 집행 첫째, 토지소유.. 2024. 8. 29. 말소기준권리를 챙겨라 등기부등본을 확인하라 부동산 경매에서 가장 중요하게 배우는 부분은 말소기준권리이다. 일반적으로 사람들은 내가 살 집을 마련하고 자 할 때 가장 먼저 찾는 곳이 부동산 중개업소다. 부동산 등기부등본을 확인해 보면 부동산을 담보로 근저당이 설정되어 있거나 지인에게 돈을 빌렸는데 갚지 않아 부동산에 가압류가 들어와 있는 경우가 있다. 기존 임차인이 전세권 설정 등기를 하는 경우도 있다. 일반 매매의 경우는 대부분 매도인의 책임하에 등기부에 기재된 권리들을 하나하나 말소시켜 가며 구매를 하게 된다. 일반 매매의 경우는 매도인이 본인의 집을 팔아서 현금화하려는 목적이 있기 때문에 이렇게 협조적이다. 일반 매매는 경매까지 이르지 않은 단계로 권리관계가 상대적으로 덜 복잡하다. 권리관계가 복잡해지면 경매로 처분되지.. 2024. 8. 29. 경매 공부 배당요구 배당요구- 법원에 배당요구 법원에 서류를 제출하는 경우 배당을 받을 수 있지만 자격이 됨에도 불구하고 서류 미제출 시 배당을 받지 못하게 된다. 법원에 제출하는 서류에는 주민등록등본과 임대차계약서가 필수로 들어간다. 주민등록등본 : 내가 그 집에 살고 있는 증거. 전입일자 확인 임대차계약서 : 확정일자 여부 및 임대차 보증금 임차인이 배당요구를 하면, 이 두가지 서류가 법원에 들어가기 때문에 법원에서 이 임차인의 존재(전입, 확정, 보증금)를 알 수 있게 된다. 그리고 동시에 입찰자도 법원서류(매각물건명세서, 현황조사서)를 통해서 이 정보를 접할 수 있다. 임차인이 배당요구를 하지 않으면, 임차인의 존재(확정일자, 보증금)을 법원이 알 수 없다. 서류가 없으니까 그러면 입찰자도 그 정보를 알갈이 없다. .. 2024. 8. 29. 경매 공부 권리분석 순서, 임차인 배당순위 권리분석 순서 1. 말소기준권리 찾기* (근) 저당권* 가압류 2. 임차인 선순위 / 후순위 파악* 전입날짜 3. 임차인 배당순위* 전입 & 확정일자 임차인의 배당순위를 따져 보자. 1. 전입날짜와 확정일자가 같은 경우 날짜가 같으면 그냥 전입날짜(확정일자)를 보면 된다. 등기부등본상의 권리들 사이에 날짜 순서에 맞게 끼워 넣으면 된다. 2. 전입날짜와 확정일자가 다른 경우 전입일과 확정일이 다른 경우라면 둘 중에 늦은(확정) 날짜가 배당순위가 된다. 반대로 전입이 확정일자보다 늦는 경우에는 전입날짜로 배당순위를 잡는다. 3. 전입 : 확정일자가 기준이 되는 이유 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 "대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인", "후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선.. 2024. 8. 28. 이전 1 2 다음 728x90 반응형 LIST
