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경매 시세보다 싼 전세, 전입보다 확정이 빠른 경우,전입세대열람 시세보다 싼 전세전세 시세가 2억인데 벼룩시장에서 8천 전세 광고를 보고 (부동산 중개 없이) 대출이 3억이 있는 시세 3.5억 아파트에 들어온 세입자는 집주인이 괜찮다고 해서 괜찮은 줄 알고 들어왔다가 낙찰이 3억에 되자 배당을 한 푼도 못 받는 사례도 있다. 싼 거는 의심을 해봐야 합니다. 왜 쌌는지?시세3.5억저당권3억임차인8천 낙찰 3억....그 이유를 알고 내가 통제할 수 있으면 괜찮지면, 이유를 모르면 위험하다.전입보다 확정이 빠른 경우: 주소를 뺐다가 다시 넣으면? 확정일자가 전입일보다 빠른 경우가 있다. 이런 경우 보통 임차인이 도중에 주소를 뺏다가 다시 넣은 경우이다. 처음에는 전입/확정을 둘 다 받아놨다는 이야기다.그런데 이렇게 되면, 확정일자는 (원래 날짜로) 빠른데, 전입일이 (새로.. 2024. 8. 29.
경매 공부 권리분석 순서, 임차인 배당순위 권리분석 순서 1. 말소기준권리 찾기* (근) 저당권* 가압류 2. 임차인 선순위 / 후순위 파악* 전입날짜 3. 임차인 배당순위* 전입 & 확정일자 임차인의 배당순위를 따져 보자. 1. 전입날짜와 확정일자가 같은 경우 날짜가 같으면 그냥 전입날짜(확정일자)를 보면 된다.  등기부등본상의 권리들  사이에 날짜 순서에 맞게 끼워 넣으면 된다.  2. 전입날짜와 확정일자가 다른 경우 전입일과 확정일이 다른 경우라면 둘 중에 늦은(확정) 날짜가 배당순위가 된다. 반대로 전입이 확정일자보다 늦는 경우에는 전입날짜로 배당순위를 잡는다.   3. 전입  : 확정일자가 기준이 되는 이유 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 "대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인", "후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선.. 2024. 8. 28.
부동산 경매 공부 우선변제권(확정일자) 임차인이 배당을 받으려면, 확정일자가 있어야 한다.이사하고 전입 신고할 때 전월세계약서에 받는 날짜 도장을 확정일자라고 한다. 임대차보호법 제3조의 2(보증금의 회수) 조항에 의해서, 임차인이 확정일자를 받으면, 채권을 확보하게 된다. 임차인 입장에서는 따로 채권을 확보하기 위한 노력(저당권 설정, 전세권 설정 또는 가압류 같은)을 하지 않아도 된다는 뜻이다. 등기 순서대로 나열된 권리들 사이 어딘가에 임차인의 배당 순서가 들어간다. 확정일자가 있는 경우와 없는 경우에 배당이 어떻게 달라지는지 알아보자. 1) 확정일자가 없는 경우 :낙찰 1.7억1. 근저당 A 1억 : 1억    전입 임차인 1억 : X2. 근저당 B 1억 : 7천 이처럼 임차인에게 확정일자가 없으면, 배당에 참여할 수 없다.전입 순서로.. 2024. 8. 28.
부동산 경매공부 대항력 임차인은 전입을 하고 나면 그때부터 임차인이 된다. 임대차보호법이 규정하는 법적 지위를 갖는 임차인을 뜻한다.전원세 계약을 하고 보증금을 지급하고, 전입 신고를 하지 않고 산다면 법적 보호를 받지 못한다. 2년 임대차 기간 보장 같은 권리가 없다는 이야기가 된다.핵심: 임차인은 반드시 전입신고를 해야 하고, 그때부터 임차인의 법적 지위를 얻게 되며, 대항력도 생기게 된다.대항력이 있다 : 낙찰자한테 이길 수 있다.대항력이 없다 : 낙찰자에게 이길 수 없다. 대항력임대차보호법에 의하면 대항력은 전입한 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.이때의 제삼자란 낙찰자를 말한다. 낙찰자에 대한 대항력은 권리를 주장할 수 있는지 없는지가 바로 경매에서의 대항력이다.임차인의 대항력은 말소기분권리로부터 선순위, 늦.. 2024. 8. 28.
부동산 경매 권리 분석의 시작 감정가와  최저가감정가란? 법원에 경매 물건이 접수되면, 법원에서는 그 물건의 가격을 매기는 게 감정가이다. 법원에서 조사 결정한 가격이라고 해서 '법사가'라는  말도 과거에는 사용했다. 감정가는 단순히 경매를 시작하기 위한 출발 가격이라고 보면 된다.  시세와는 아무 관련이 없다. 시세보다 높거나 같거나 낮을 수 도 있다. 그래서 감정가를 기준으로 입찰가를 결정하는  실수를 하지 않아야 한다.최저가란? 입찰자가 써낼 수 있는 금액의 하한선이라는 뜻이다. 저렴한 가격이라는 뜻이 아니고, 입찰가를 쓸 때, 최저가 이상 써야 한다는 뜻이다. 최저가보다 낮은 가격을 쓰고 싶다면 한 번 더 유찰되기를 기다려야 한다. 유찰이란?아무도 입찰하지 않은 경우를 말한다. 응찰자(입찰에 응한 사람)가 없으면, 최저가를 낮.. 2024. 8. 28.
부동산 경매공부 임차인의 권리 3가지 경매가 진행되는 집에서 사는 임차인에게는 3개의 권리가 있다.  임차인의 권리 3가지1) 대항력2) 우선 변제권3) 배당요구1. 대항력  낙찰자가 찾아와서 나가달라고 할 때, 안 나가고 계속 살 수 있는 권리 또는 보증금을 전부 돌려받고 나갈 권리이다.‘대항한다-낙찰자에게’ 임차인에게는 대항력이 있는 경우도 있고 없는 경우도 있다. 어떤 경우에 없는지는 다음 포스팅에 참고. 2. 우선변제권낙찰 대금 중에 보증금에 해당하는 금액만큼 돌려받을 권리다. 우선변제권은 임차인보다 후순위 채권자에 비해 먼저 배당을 받을(변제) 권리를 말한다. 대항력과 마찬가지로, 임차인에게 우선변제권리 있을 수도 있고, 없을 수도 있다.다음 포스팅에서 자세히 공부해 보도록 하겠습니다.  3. 배당요구 임차인은 법원에 배당요구를 해.. 2024. 8. 28.
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