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상임법 적용을 받기 위한 환산보증금의 범위 환산보증금의 범위 환산보증금 범위는 주임범에서 소액임차인의 범위를 정해 놓은 표와 거의 비슷합니다.다른 점이라면 환산보증금 안에 포함되지 않으면 상임법 자체를 아예 적용받지 못한다는 점입니다.-환산보증금과 상관없이 무조건 적용되는 (주장할 수 있는) 조항1) 대항력(사업자등록+영업)2) 계약갱신 요구권3) 권리금-환산보증금 범위 안에 들면 주장할 수 있는 조항(범위를 벗어나면 상임법 적용 안 됨)1) 우선변제권(확정일자)2) 임차권등기명령3) 묵시적 갱신4) 보증금 및 월세 증감 변환5) 최우선변제권6) 강행규정2015년 5월 13일을 꼭 기억!1) 말소기준권리보다 사업자등록일이 빠르면 선순위 늦으면 후순위2) 선순위 임차인이 배당 요구하면 배당해 주고, 못 받은 게 있다면 낙찰자 인수3) 후순위 임차인.. 2024. 8. 29.
부동산 경매 상가임대차보호법(상임법) 상가임대차보호법이란?상가임대차보호법은 줄여서 상임법이라고 많이 부른다.상임법은 주택임대차보호법(주임법)과 크게 다르지 않다.상가를 임차한 임차인은 보증금과 월세를 내는데, 상가는 왜 전세로 임차를 하는 경우는 드물까요?매월 꽤 많은 양의 금액의 월세를 내는 것보다 전세로 임차를 하면 훨씬 맘 편하게 장사를 할 수 있을 텐데..이유는 바로 상임법이 보호하는 데 제한이 있기 때문이다.상가임차인을 제대로 보호하지 못하는 상임법 덕분에, 건물주가 은행에 대출을 받아도 은행 입장에서 임차인 때문에 문제가 생길 일이 별로 없기 때문에 상가는 대출이 잘 나온다.상가 경매에 대해서 온갖 유튜브, 책, 강의에서 상임법 특히 경매와 관련된 부분에 대해 쉽게 설명하지 못하는 이유가 여기에 있다.매번 땜질식으로 법이 개정되다.. 2024. 8. 29.
부동산 경매 교통, 학군, 일자리 호재를 잘 활용하라 호재의 사유는 크게 교통수단의 편의성, 학군과 학원, 자연과 가까운 생활의 편의성, 일자리 창출 등으로 구분할 수 있다.호재를 확인하고 인근 부동산 시세조사를 통해 수익형 물건을 파악 후 공격적으로 입찰에 참여하며 수익을 만들 수 있다.감정평가 당시에는 해당 호재가 없었지만 6개월 뒤 경매에 나올 때는 이 호재가 반영되지 않는다. 즉 6개월 전 감정 평가한 가격 그다로 경매에 나온다. 6개월 전 감정 평가사가 조사한 경매물건 감정가와 현재 부동산 가격이 동일하다면 해당 물건이 1회에서 2회 정도 유찰된 후 가격이 할인될 때까지 기다리면 된다.입찰에 참여하여 시세 차익을 얻으면된다. 부동산 경매의 큰 장점은 현재 부동산 시세보다 20~50% 이상 부동산을 저렴하게 구매할 수 있다는 점이다.반대로 물건이 비.. 2024. 8. 29.
부동산 경매 임대차3법 임대차 3 법이란? 1. 계약갱신요구권: 기본 2년 계약 이후, 1회에 한해 2년을 더 살 수 있는 권리 2. 전월세 신고제: 주택임대차 계약을 맺으면 30일 내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등의 계약 사항을 지자체에 의무적으로 신고 3. 전월세 상한제: 계약갱신청구권에 의해 보증금을 증액할 경우, 5% 이내로 제한 계약갱신 청구권은 언제부터 사용 가능할까? 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못함 *계약갱신청구권 행사 기간 관련 개정사항(1개월 전 → 2개월 전, '20.6.9) 은 '20.12.10 .. 2024. 8. 29.
하반기 스트레스 DSR 운용방향 하반기 스트레스 DSR 운용방향▴스트레스 DSR 2단계는 9.1일부터 시행 ▴서민·자영업자 분들의 어려움 해소를 위한 범정부적 대책이 논의중인 상황 및 PF 사업성 평가 등 전반적인 부동산 PF 연착륙 과정 등 고려 ▴정부의 가계부채 관리기조는 변함이 없으며, GDP 성장률 범위내에서 안정적으로 관리해나갈 예정   스트레스 DSR은 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리상승으로 인해 원리금 상환부담이 증가할 가능성 등을 감안하여 DSR 산정시 일정수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하여 대출한도를 산출하는 제도(실제 대출금리에는 미부과)이다.  금융당국은 관계기관과의 협의 등을 거쳐 9.1일부터 스트레스 DSR 2단계 조치를 시행할 계획이다. 이는 ▴현재 서민·자영업자 분들의 어려움.. 2024. 8. 29.
경매에서 조심해야 될 권리들 경매에서는 조심해야 하는 권리들이 있다. 유치권, 선순위 가등기, 법정지상권, 가처분, 당해세와 임금채권(대항력 있는 임차인이 있는 경우)등이다. 이러한 권리들은 등기부에 나타나는 권리도 있고 나타나지 않는 권리도 있다. 등기부에 나타나지 않는 권리 유치권이란? 어떤 물건에서 비롯된 받아야 할 돈이 있는데, 제 때에 돈을 받지 못한 경우에 그 돈을 다 받을 때까지 물건을 내어주지 않고 점유를 할 수 있는 권리이다.유치권의 성립 조건이란?유치권의 목적물이 타인의 유가증권 또는 물건이어야 한다. 유치권의 원인이 되는 채권이 유치하고 있는 물건에 대하여 생긴 채권이어야 한다. 채권이 변제가(갚아야 할 시기)에 있어야 한다. 유치권자가 물건을 점유하고 있어야 하며, 적법하게 점유를 하여야 한다. 당사자 사이에 .. 2024. 8. 29.
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