전세권

전세권

전세권은 우리나라에만 있는 특별한 제도 이다.

임차인(세입자)는 임대인(집주인)에게 일정한 전세보증금을 예치하고 , 그 대가로 일정 기간 주택을 사용`수익한다.

또한 세입자는 자신의 보증금을 무사히 반환받기 위한 안전장치로 전세 계약 후 임대인의 동의를 얻어 전세권등기를 진행하여 물권적 전세권(사용 수익 처분이 가능한 권리)을 취득한다.

임대차계약의 사회적 ` 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하기 어려운 면이 많았고, 이를 보완학기 위해 민법의 ‘특별법’으로 주택임대차보호법을 제정하여 민법보다 상위에 존재하도록 규정했다.

이후 임차인은 전세나 월세 계약 후 가까운 주민센터에 방문해 계약서에 전입신고와 확정일자 도장을 받으면 전입날짜로 대항력과 채권적 전세권을 취득할 수 있게 되었다.

물권적 전세권	전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 일정 기간 그 용도에 따라 사용` 수익한 후 전세금의 반환을 받을 권리(민법)
	-등기사항전부증명서’을구‘에 등기 -집주인의 동의가 필요함 -등기비용부담 -전세권자가 보증금을 반환받지 못하면 경매 신청 가능(임의경매) -전세권 설정등기를 한 경우 대항력 있음, 양도 가능 -선순위 전세권: 배당요구 有 → 소멸                           배당요구 無 → 낙찰자 인수
채권적 전세권 (임차권)	임대차계약에 있어서 임차인이 임차 목적물을 사용` 수익할 수 있는 권리(주택임대차보호법)
	-등기사항전부증명서에 등기되지 않음(임대차기간 만료후 보즈으금을 받환받지 못하면 임차인 단독으로 임차권 등기 가능) -비용이 들지 않음 -처리가 간단하고 집주인의 동의 필요 없음 -전입과 점유로 대항력 발생 -임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 소액심판 후 확정판결을 받아 경매 신청 가능(강제경매) -인도+전입신고(대항력 있음, 다음 날 0시부터 효력 발생) -채권이지만 소유자가 바뀌어도 임차인 권리 주장 가능 -선순위 임차권  : 배당요구 유 -> 전액을 변제받지 못하면 낙찰자가 인수

두개의 얼굴 ‘전세권’

경매 입찰을 준비하는 초보투자자들은 전세권을 특히 조심해야 한다. 두 개의 얼굴을 가지고 있는 권리이기 때문이다.

권리분석시 후순위 임차권(말소기준권리보다 전입일이 늦은 세입자)이나 후순위 전세권은 모두 소멸되어 신경쓰지 않아도 되지만, 선순위 전세권이 있을 때는 주의 깊게 살펴보아야 한다.

전세권의 성격에 대해 살펴보면, 전세권은 물권적 전세권과 주택임대차보호법에 의해 물권적 성격을 가지는 채권적 전세권이 존재한다.
 
말소기준권리보다 앞선 선순위로 설정된 전세권자가  ① 배당요구를 했거나  ② 직접 경매를 신청했다면 전세권이 말소기준권리가 된다.

두 가지 요건중 하나라도 충족한다면 낙찰자가 전세권자의 보증금과 전세권자의 대항력 및 권리를 ’인수‘해야 한다.

여기서 주의할 점은 간혹 전세권이 집 전체가 아닌 ’주택 일부‘에만 설정된 경우이다.
 
특히 다가구주택은 집주인이 상층부에 거주하며, 법적으로 1개의 건물이지만 불법으로 각 호실을 구분하여 세대를 쪼개는 경우가  흔하다.(80~90년대 건축된 3층짜리 건물을 떠올리면 된다.) 이런 경우는 말소기준권리가 될 수 없으므로 주의해야 한다.
 
반면 아파트는 주택 일부만 점유하는 경우는 흔치 않고, 대부분 부동산 전체에 전세권이 설정된다.

정리하면 선수위 전세권자가 모두 말소기준권리가 되는 것이 아니라 ① 주택 전부를 점유하여 사용하는 전세권자가 임의 경매를 신청하거나 ② 배당요구를 하는 경우에만 말소기준 권리가 된다.


전세권이 말소기준권리로 되는 경우

순위	권리관계	권리자	소멸여부
1	전세권(건물 전체)	갑	말소기준권리
2	가등기	을	소멸
3	저당권	병	소멸
4	경매개시결정등기(임의경매)	갑	경매신청채권

 

전세권의 소멸 여부
 
1) 말소기준권리보다 나중에 설정된 전세권(후순위 전세권): 말소기준권리보다 나중에 설정된 전세권은 경매저차에서 보증금의 전액을 배당받았는지 여부와 상관없이 무조건 소멸하고 매수인(낙찰자)에게 인수되지 않는다.
전세권이 저당권의 실행에 의해 소멸하는지 여부는 경매를 신청한 저당권자를 기준으로 하지 않고, 그 부동산의 최선순위 저당권과 전세권 설정의 순위에 따라 결정된다.
 
 

순위	권리관계	권리자	소멸 여부
1	1번 저당권	갑	말소기준권리
2	전세권	을	소멸
3	2번 저당권	병	소멸
4	경매개시결정등기(임의경매)	병	경매신청채권

 

2)  말소기준권리보다 먼저 설정된 전세권(선순위 전세권) : 말소기준권리보다 먼저 설정된 전세권은 후순위 저당권자 등이 경매를 신청하더라도 전세권은 소멸되지 않지만, 선순위 전세권자가 경매신청 또는 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다.




우아한 경매. -김진원 지음-발췌