728x90 반응형 SMALL 경매 공부78 소유자가 세입자가 되는 점유개정 권리분석을 하다 보면 다양한 임차인의 점유 사례를 접하게 된다. 무상 거주 임차인부터 채무자(소유자)의 가족 또는 친척까지 채무자와 작전하여 경매를 방해할 목적으로 가짜 임차인을 들이는 사례도 종종 있다. 그래서 입찰을 준비하기에 앞서 소유자와 적법한 임대차계약을 통해 점유권원을 가지고 있는 임차인의 여부를 추적 º 조사해야 한다. 주민세터에 방문해 실제 전입이 되어 있는 사람이 누구인지 열람하고 (전입세대 열람), 물건지(경매 부동산)에 찾아가 세대를 방문하여 실제 임차인이 점유하고 있는지 확인하고, 관리사무소를 방문해 실제로 누가 살고 있는지 문의해 봐야 한다. 그렇게 하나하나 추적하다 보면 그 점유자가 임차인인지 아니면 채무자의 가족인지 알아낼 수 있다. 점유자 파악은 꼼꼼한 현장조사가 필수 .. 2024. 10. 16. 전입일보다 확정일자가 빠른 경우 Case 자이아파트 낙찰금액 1억원 임차인김이상전입신고 : 2017년 2월 5일 보증금 미상확정일자 : 2017년 1월 5일 (우선변제권리 있음)배당신고 : 2017년 9월 5일 (배당요구종기일 전에 권리신고)등기부상 접수번호 순위2017년 2월 4일 근저당 하나은행 1억원(말소기준권리)배당순위 1순위 : 하나은행 근저당 1억원→ 임차인 김이상은 대항력이 없어 배당을 받지 못한다. 전입신고 (2월 5일 ) 보다 확정일자 (1월5일)가 빠른 경우 확정일자 우선변제권은 전입신고일을 따라간다. 전입신고와 확정일자는 주종관계로 보면 된다. 종이 주인을 따라가듯이 전입신고 없는 확정일자는 효력이 없고, 전입신고보다 빠른 확정일자는 전입일을 기준으로 우선변제권리가 발생한다. 따라서 이 사례의 경우 확정일자 (1월5.. 2024. 10. 13. 전입일과 확정일자, 근저당(말소기준권리)이 같은 날인 경우 (서울시 기준) Case 삼성빌라 낙찰금액 1억원(배당재원 1억원) 임차인김경매º 전입신고 : 2016년 3월 5일 보증금 5,000만원 (대항력 없는 임차인) º 확정일자 : 2016년 3월 5일 (우선변제권리 있음)º 배당신고 : 2017년 1월 2일 (배당요구종기일 전에 권리신고)등기부상 접수번호 순위º 1 순위: 2016년 3월 5일 근저당 우리캐피탈 1억원 (말소기준권리)º 2순위 : 2017년 5월 16일 압류 현대카드배당순위º 1순위 : 소액임차인 김경매 최우선변제 3,200만원º 2순위 : 우리캐피탈 근저당 6,800만원→ 임차인 김경매는 최우선변제 (3,200만원)만 받고 소멸 임차인 김경매는 주택의 인도와 함께 전입신고 및 확정일자 (3월 5일)를 받았으나 같은 날 (3월 5일) 우리캐피탈에서 근저당을.. 2024. 10. 12. 대항력은 있지만, 말소기준권리보다 확정일자가 늦는 경우 case 현대빌라(다세대주택) 낙찰금액 1억원)임차인전한배 전입신고 : 2016년 4월2일 보증금 5,000만원(대항력 있는 임차인) 확정일자 : 2016년 5월 3일 (우선변제권리 있음) 배당신고 : 2017년6월 10일(배당요구종기일 전에 권리신고)등기부상 접수번호 순위1순위 : 2016년 4월 25일 근저당 신한은행 7,000만원 경매 신청자(말소기준권리) 2순위 : 2016년 5월 1일 근저당 우리은행 2,000만원배당순위1순위 : 임차인 전한배 소액임차인 최우선변제 5,000만원 중 2,700만원 2순위 : 근저당 신한은행 2016년 4월 25일 7,000만원 중 7,000만원 3순위 : 근저당 우리은행 2016년 5월 1일 2,000만원 중 300만원→ 대항력 있는 임차인 전한배의 나머지 보증.. 2024. 10. 11. 대항력은 있지만, 확정일자가 없는 배당요구의 경우(서울시 기준) case 푸르지오 아파트 낙찰금액 2억 원(배당재원 2억 원) 임차인김순진 º 전입신고 : 2014년 2월 1일 보증금 1억원(대항력 있는 임차인) º 확정일자 : 없음 (우선변제권리 없음) º 배당요구 : 있음 (배당요구종기일 전에 권리신고)등기부상 접수번호 순위º 1순위: 국민은행 근저당 2015년 10월 11일(1억원) 경매신청자(말소기준권리) º 2순위 : 신한은행 근저당 2015년 10월 13일 (1억원) º 3순위: 현대캐피탈 가압류 2016년 1월 18일배당순위º 1순위 : 국민은행 근저당 2015년 10월 11일 1순위 1억원 배당후 소멸 º 2순위 : 신한은행 근저당 2015년 10월 13일 2순위 1억원 배당 후 소멸 º 3순위 : 현대캐피탈 가압류 2016년 1월 18일 3순위 배당잉.. 2024. 10. 10. 경매의 핵심은 세입자 배당 경매에 입찰하여 낙찰을 받고 법원에 낙찰대금을 모두 납부하면 낙찰자가 소유자가 되고, 온전한 소유권을 취득하게 된다.이후 낙찰자는 소유자로서의 권리를 행사하여 명도에 임하게 된다.이때 배당의 기본적인 내용을 잘 이해하고 몇 가지 특이한 케이스만 잘 숙지하면 어렵지 않게 끝낼 수 있다.이제 경매에서 가장 중요한 세입자 배당에 대해 살펴보자. 대항력이 있는 세입자 배당 사실상 배당은 입찰 전에 권리분석과 함께 확인해야 하는 중요한 부분이지만, 만약 세입자(임차인)가 없다면 크게 문제가 되지 않는다.채무가가 점유하는 부동산은 말소기준권리를 잘 파악한 후 입찰하여 낙찰받는다면 말소기준 권리 뒤에 있는 모든 권리는 소멸되고, 이후 법원에서 정해준 배당절차에 따라 채권자들에게 분배하면 끝나기 때문이다.그렇다면 세.. 2024. 10. 9. 이전 1 2 3 4 ··· 13 다음 728x90 반응형 LIST
