부동산 경매의 장점

부동산 경매의 장점

1. 시세보다 저렴하다

 

부동산 경매의 첫 번째 장점은 시장가격보다 저렴하다는 점이다. 부동산 경매는 한 번 유찰될 때마다 최초 감정가액에서 서울의 경우 20%, 경기도(일부제외)의 경우 30%씩 떨어진다. 그러니 시세보다 저렴하게 구매할 기회가 자주 생기게 된다. 실제로 현재 2회 유찰도니 경기권 아파트의 경우 30%씩 두번 줄어들어 49%의 최저매각가격에서 경매가 시작되며, 해당 가격이 시세보다 1억~2억 원가량 저렴한 물건들도 심심치 않게 마주할 수 있다.

 

상식적으로 경매에서 시세보다 비싼 가격에 입찰받을 사람은 드물 것이다. 그럴 바에는 공인중개사를 통해 거래를 하는 것이 훨씬 편하기 때문이다. 또한 경매는 공인중개수수료를 지급하지 않아도 되기에 일반 매매보다 더욱 저렴하게 구매할 수 있다.

 

 

2. 법원이 보증하기에 안전하다

 

흔히들 경매물건은 문제가 있을 거라는 편견이 있다. 그도 그럴 것이, 경매는 누군가가 빚을 갚지 못해서 생활의 터전과도 같은 공간인 주택이 경매로 넘어가는 경우가 적지 않기 때문이다. 이렇게 좋지 않은 상황에서 진행되는 것이 경매이니 불안하고 찝찝할 수 있다.

 

그러나 부동산 경매물건은 법원이 보증하는 물건이므로 안전하다. 법원이 매각물건명세서 등을 통해 공시한 선순위물건이나 임차권등 사항 외에 숨겨진 권리나 문제는 없기 때문이다. 만약 법원 공시에 문제가 있다면 최저 매각가격의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 것으로 보아 매각불허가결정이 나기 때문에 매우 안전하다.

 

오히려 일반 시중의 급매물 중에서 지나치게 저렴한 매물을 한 번 쯤 의심해볼 필요가 있다. 문제가 있는 물건일 수 있기 때문이다. 그러나 경매물건은 법원에 공시된 권리 외에는 문제가 없다고 보아도 무방하다.

 

 

 

3. 자금조달계획서 제출 의무가 없다.

 

「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행 규칙」에 따르면 주택 취득 시 자금조달계획서를 제출해야 하는 경우가 있다. 이를 제대로 제출하지 않으면 과태료 대상이 될 수 있고, 또 자금조달계획서를 통해 부동산 매매자금이 제대로 소명되지 않는다면 증여세 세무조사를 당할 수 있다. 그러나 부동산 경매의 경우 이러한 자금조달계획서를 제출할 필요가 없어 번거로움을 피할 수 있다는 장점이 있다.

 

참고로 주택 자금조달계획서 제출기준은 개인은 투기과열지역 또는 조정대상지역 내 주택이거나 비규제지역의 6억원 이상의 주택을 구입할 때이고, 법인은 지역과 금액에 상관없이 모든 주택 구입시 제출해야 한다.

 

 

 

4. 경락잔금대출은 다른 대출에 비해 잘 이루어진다.

 

경락잔금대출은 대출 규제가 적용되지 않으므로 일반 대출보다 훨씬 많은 대출이 가능한 것으로 오해하는 사람이 많은데, 이는 잘못된 것이다. 경락잔금대출도 지역에 따라 LTV나 DSR같은 대출 규제가 똑같이 적용된다.

 

경매가 대출이 편한 경우가 많고, 일반적으로 부동산을 취득할 때 매도인의 협조가 필수적이나 경매는 매도인의 협조를 구할 필요가 없기 때문에 융자를 받는 것에 불편함이 없다. 경매는 법원에서 감정평가액을 산정하기 때문에 은행에서 감정평가액을 믿고 대출해줄 수 있다. 일반 부동산 매물보다 법원의 감정평가를 받은 물건이므로 은행에서 믿고 대출해주기 쉬운 것이다. 나아가 적정 감정가액인데, 2~3회 유찰 이후 낮은 가격으로 낙찰되면, 낙찰가액의90% 이상을 대출로 납부 가능한 경우도 발생한다.

 

 

 

5. 토지거래허가구역, 투기과열지구에서 이점이 있다.

 

토지거래허가구역으로 지정된 지역에서 부동산을 매매하는 경우 토지거래허가가 필요하다. 해동 구역에서 일반 매매로 주택을 구입할 경우 2년간 거주의무가 있어서 타인에게 임차해 전세금을 받는 갭투자가 불가능하다.

 

그러나 예외적으로 해당 구역에서 부동산을 경매로 취득할 경우 「민사집행법」상 거래허가가 필요 없다. 경매를 통해 주택을 매수하면 갭투자가 가능하며 거주의무기간이 없으므로 곧바로 다시 주택을 매도할 수 있다.

 

또 투기과열지구 재건축 단지의 경우 조합설립인가 이후에 부동산을 취득하더라도 조합원 지위를 승계할 수 없다. 투기과열지구에서는 재건축 투자목적으로 부동산을 매수할 수 없는 것이다. 그러나 「도시 및 주거환경정비법」에 따르면 금융기관에 대한 채무를 변제하지 못해 주택이 경매되는 경우에는 투기과열지구라 해도 조합원 지위가 승계될 수 있다. 다시 말해 투기과열지구의 재건축 주택을 경매로 낙찰받는 경우 재건축 투자가 가능하다.

 

 

 

청약보다 쉬운 아파트 경매 책  -이장원, 김진구 지음 발췌-