경매사건 핵심 서류 보는 법

 

매각물건명세서란 법원이 경매 입찰자에게 매각 물건의 정보에 대해 어떤 권리관계와 문제점 등이 있는지 써있는 문서다.

해당 부동산의 권리상의 하자나 낙찰 후 추가로 인수되는 사항 등을 확인할 수 있도록 해서 낙찰자가 되었을 시 손해를 예방하기 위한 서류다.

 

매각물건명세서에 명시되지 않은 사항으로 인해 중대한 하자가 발생했다면 매각불허가를 신청할 수 있다.

매각물건명세서에는 부동산의 공부상 표시와 현황이 다른 부분, 매각 후 소멸되지 않는 부동산 권리 또는 가처분, 유치권 등을 표시해야만 한다.

 

법원은 매각물건명세서를 입찰일(매각기일) 7일 전에 법원에 비치해 누구나 열람할 수 있도록 해야하며, 현황조사서와 감정평가서의 사본도 함께 둔다.

 

이때부터 대법원 법원경매정보 사이트나 사설 경매정보사이트에서도 매각물건명세서롤 포함한 각종 서류를 볼 수 있게 되는 것이다.

 

 

 

1. 부동산 및 감정평가액 표시

 

부동산의 주소와 구조, 면적, 감정평가액, 최저매각가격 등이 나온다.

이 내용은 감정평가서와 현황조사서에서도 확인할 수 있다. '부동산 표시 목록'은 현황조사서에서 확인할 수 있다.

 

 

 

2. 점유자 관련사항

 

경매 부동산에 점유자가 있다면 반드시 점유자가 임차인으로서 대항력이 있는지를 확인해야 한다. 소유자가 아닌 임차인이 별도록 있는 것인지, 있다면 전입신고와 확정일자는 받았는지, 전입신고 날짜가 다른 물권보다 앞서서 대항력이 있는지, 보증금은 얼마인지 체크하는 곳이다.

 

예외적으로 점유자가 유치권을 행사하는 경우고 있다. 적법한 유치권의 경우 그 설정 시기와 관계없이 낙찰자가 인수해야 하므로 더욱 조심해야 한다. 경매 초보자라면 유치권은 무조권 패스하자

 

 

 

3. 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것

 

부동산 경매가 끝나 후에도 말소되지 않고 그대로 남아 낙찰자가 부담하게 되는 권리가 있는지 판단해주는 칸이다. 부동산 경매에서는 낙찰자에게 인수되는 권리가 있고 말소되는 권리가 있다.

경매물건에 설정된 대부분의 권리는 매각 후 사라지지만, 경우에 따라서는 낙찰자에게 인수되는 권리가 있다.

이 경우 낙찰자는 추가로 경제적 부담을 지게 된다. 경매의 큰 실패 사례 중 하나가 이 낙찰자에게 인수되는 권리를 잘못 판단한 경우라고 할 수 있다.

 

 

 

4. 매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요

 

토지 매각 경매에서 그 토지 위에 매각에서 제외되는 건물이 있는 경우 '법정지상권 성립 여지 있음'이라는 문구를 기재해 경고한다. 지상권은 토지를 사용할 수 있는 권리로, 주로 타인의 토지에 존재하는 건물을 소유하기 위한 권리다. 등기부상에 기재되지 않지만 경매 낙찰로 인해 성립하는 지상권을 법정지상권이라고 한다.

 

법정지상권이성립하는 토지를 낙찰받은 경우 건물소유자로부터 토지사용로를 받을 수 있으나, 지상권의 존속시간 동안 토지의 자유로운 재산권 행사에 막대한 지장이 있게 되니 매우 주의해야 한다.

 

 

 

 

청약보다 쉬운 아파트 경매 책 -이장원 김진구 지음- 발췌