부동산 경매의 단점

부동산 경매의 단점

 
1. 입찰금을 잃을 수 있다
 
부동산 경매에 참여하려면 최저매각가격의 10%를 법원에 입찰보증금으로 제출해야 한다. 만일 경매로 나온 부동산을 낙찰 받았는데, 뒤늦게 확인해보니 파악하지 못한 중대한 결함이나 문제가 있다면 입찰금을 포기해야 하는 경우가 발생한다.
또한 입찰가를 10억 원이라고 생각해 써서 낙찰받았는데, 알고부니 시세가 8억 원에 형성되어 있어서 2억원을 손해 보는 경우가 생길 수 있다. 이 경우 차라리 입찰보증금 약 1억 원을 포기하는 것이 더 나을수 있으므로 입찰금을 잃는 경우가 생긴다.
아주 간혹 자릿수를 착각해 1억 원으로 입찰가를 쓰려고 했는데 ’0‘을 하나를 더 붙여 10억 원에 낙찰받는 경우도 있다. 이 경우 9억원을 손해볼 수 없으니 약 1천만 원의 입찰보증금을 포기할 수밖에 없다.


2. 권리관계가 복잡하고 어려운 물건이 있다.

일반 부동산 매매는 공인중개사를 통해 진행하지만, 경매의 경우 공인중개사가 참여하는 것이 아니다보니 모든 선택의 책임은 본인이 짊어져야 한다. 그렇기에 해당 경매물건의 권리분석을 잘못하면, 낙찰대금 외에도 금액이 더 들어갈 수 있고, 심한 경우 경매로 받은 물건의 소유권을 빼앗겨 버리는 경우도 발생한다.
이렇게 권리분석 공부르르 해야 한다는 것은 경매의 단점이기는 하지만, 결국 이 공부가 경매의 진입장벽을 만들어 주고, 공부한 사람만이 참여할 수 있는 시장이 되어 준비된 자에게 기회를 만들어줄 수 있다.

부동산 경매에 나온 물건이라고 다 어려운 권리분석이 필요한 것은 절 대 아니다. 다만 권리관계가 복잡하고 어려운 물건은 분명히 존재한다. 특히 등기사항전부증명서에 나타나지 않는 권리관계에 더욱 주의해야 한다.
유치권을 예로 들어보자. 공사대금을 받지 못한 건축업체가 해당 부동산을 점유하고 있는 상태에서 채무 변제를 받지 못하면 부동산 점유이전을 해줄 수 없다고 할 수 있다. 이런 유치권은 등기사항전부증명서에는 나타나지 않는다 이러한 특수물건은 경매 초보자라면 아예 관심을 두지 않는 것도 방법이다. 반대로 이러한 특수물건을 잘 분석한다면 훨씬 큰 수익을 얻을 수 있다. 특수물건에 대해서는 뒷장에서 상세히 살펴보도록 하자.


3. 소유자 또는 임차인이 권리가 없음에도 버티는 경우가 있다.

전 소유자나 임차인이 권리가 없음에도 버티고 있어 명도가 어렵다고 생각해서 경매에 선뜻 도전하지 못하는 경우도 있다.
또한 실제로 전 재산을 잃어서 부동산이 경매로 넘어간 점유자라면 경매물건 외에 딱히 갈 곳이 없을 수도 있다. 이러한 경우 나가지 않고 집에서 버틴다면 문제가 심각해질 것 같고, 또 어려운 상황에 부닥칙 사람을 내 손으로 내보내는 것이 인간적으로내키지 않을 수 있다. 그러나 양심의 가책을 굳이 느낄 필요는 없다. 경매에 참여하는 사람들이 있어야 그 낙찰가액이 채권자에게 돌아가고, 그렇게 변제되어야 채무자인 소유자가 빚을 갚고 정상적인 생활을 할 수 있는 것이다. 특히 임차인은 경매를 통해 보증금을 배당받을 수 있으므로 경매 절차는 모두에게 꼭 필요한 제도로 인식을 전환할 필요가 있다.
나아가 경매물건은 거의 대부분 인도명령과 강제집행이라는 법적 절차를 통해 해결된다.
 
 
 
 
청약보다 쉬운 아파트 경매 책 -이장원`김진구 지음 발췌-