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부동산 경매 시작하기 자금은 얼마나 쌓아두고 덤벼야 할까요?부동산을 취득하기 위해서 얼마나 많은 자금이 필요할까?투자하려는 지역과 부동산의 종류에 따라 투자금액은 달라지겠지만 부동산 취득 금액, 각종 세금, 공과금이 반드시 필요하다.경우에 따라 줄일 수 있는 비용도 있겠지만 세금처럼 결코 피해 갈 수 없는 것들도 많다.1억 원짜리 부동산을 구입한다고 해서 1억 원에 대한 자금계획만 세웠다가는 큰 낭패를 볼 수 있으니 주의하자.부동산을 취득할 때는 취득세, 보유할 때는 재산세와 종합 부동산세, 팔 때는 양도소득세를 납부해야 한다.부동산 가격을 안정시켜야 한다는 정부의 부담 때문에 이런 삼중 세금체계가 만들어졌다.그렇기 때문에 부동산에 투자하려고 한다면 다른 어떤 자산에 투자할 때보다 세금에 대한 공부를 충분히 해야 한다.취득세.. 2024. 8. 30.
경매 목표 수익률을 정하고 시작하라 시세차익이 크더라도 세금으로 다 나갈 수 있다 부동산으로 얻는 수익은 크게 두 가지로 분류된다. 첫째는 시세 차익이고,  둘째는 월세 수입이다. 시세차익을 위한 대표적인 부동산이 아파트인데 실제 월세를 놓아 보면 수익률이 매우 낮다. 보유기간의 세금(재산세, 종부세)과 대출이자, 건강보험료 상승분 등을 고려하면 오히려 손해지만 그래도 많은 사람이 입지 좋은 아파트에 투자하고 싶어 한다. 그 이유는 상승기에 오르는 폭이 다른 부동산에 비해 크고 하락기가 오더라도 상대적으로 잘 버텨주고, 수요가 많아서 환금성도 좋다. 이런 이유로 갭 투자(전세보증금을 레버리지로 활용해 아파트를 사는 방법)가 성행했다. 입주 물량이 많은 지역은 전세가나 매매가 하락의 리스크가 있지만 수요와 공급, 입주물량, 거래 사례 등을 .. 2024. 8. 30.
부동산 경매 진행 과정 부동산경매는 채무자가 약속된 기일 안에 채권자에게 원금 또는 이자 등을 상환하지 못하여 진행되는 부동산의 강제매각 절차를 말한다. 경매신청 접수 정해진 법적 절차에 따라 해당 부동산이 위치한 지역을 관할하는 법원에 경매 신청서가 접수되면 경매가 진행된다. 지역에 따라 부동산을 관할하는 법원은 정해져 있는데, 서울에는 5개의 지방법원 (중앙, 북부, 남부, 동부, 서부)이 각 지역에서 경매에 나온 부동산들을 총괄 º 담당하고 있고, 도와 광역시에서는 1~2개씩 있는 관할 법원이 지정된 구역의 경매 사건을 관리하고 진행한다. 경매법원은 시기별로 생기기도 통폐합되기도 하는데, 2022년 8월 기준으로 총 60개 법원에서 매각 절차를 진행하고 있다.서울 : 중앙지법, 동부지법, 서부지법, 남부지법, 북부지법경기.. 2024. 8. 30.
왜 부동산 경매를 공부해야 할까? 처음 부동산에 투자하는 분들은 비주거용 부동산보다 주거용 부동산이 좀 더 접근하기  쉽다. 시세 확인이 쉽고, 임대도 상대적으로 수월하기 때문이다. 비주거용 부동산의 대표주자로는 토지와 상가가 있는데, 각각의 특징을 살펴보면  토지는 임대가 쉽지 않다. 토지는 가격이 크게 상승할 가능성을 지닌 부동산이긴 하지만 구입 후 상대적으로 장기간 자금이 묶인다는 단점이 있다. 상가의 임대수익률은 주택보다 높은 편이나, 임대 수요와 임대료 파악을 잘못하면 임대 자체를 해결 하지 못해 곤경에 처할 수도 있다. 주택은 생활 필수재이기 때문에 임대가 되지 않으면 임대료를 낮춰서라도 임차인을 구할 수 있다 하지만 상가는 상권이  미약하다면 임대료를 아무리 낮춘다고 해도 임대 자체를 하지 못하는 경우가 흔하다. 주택보다 토.. 2024. 8. 30.
경매물건 중 대지권미등기 해결방법 우리나라는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하기 때문에 토지 부분만 담보로 대출을 받거나, 건물만 담보로 대출을 받기도 한다. 경매에서도 토지만 매각하거나 토지는 빼고 건물만 매각하는 경우가 있다. 공동주택인 아파트 및 빌라의 경우 하나의 토지 위에 여러 개의 건물이 집합되어 있다. 수많은 호실이 있고 각각의 주인이 다르다. 따라서 모두 각각의 건물로 인정하는 형태다. 집합건물은 모든 건물주들이 하나의 번지를 고유하며 다 같이 쓰는 형태가 되는 것이다. 전체 면적의 땅 가운데 내 지분이 있다고 생각하면 된다. 따라서 아파트는 토지를 특정할 수 없지만 지분만 인정하는 형태가 된다. 이런 것을 대지권이라고 하며, 대지권 미등기를 꼭 확인해 봐야 한다.2014.11.18주상복합(상가)중앙5계 2012-50.. 2024. 8. 30.
나를 위해 하는 부동산 공부 부동산 관련 지식을 습득하라 살다 보면 부동산 사기를 당했다는 소식을 접하게 된다. 부동산에 대해 제대로 알고자 한다면 우선적으로 등기부등본 보는 방법, 근저당 설정에 따라 배당순위 확인하는 방법, 각 지역별 최우선변제금 등에 대해 정확히 알고 있어야 한다. 이런 사항들을 제대로 알지 못하면 열심히 모은 돈을 한순간에 날리는 경우가 발생한다. 부동산 관련 지식을 습득하면 무지로 인해 발생하게 되는 사고를 미연에 방지할 수 있고, 주위의 소중한 사람들에게 부동산 관련 조언을 해줄 수 있어 불의에 사고를 막게 해 준다. 또한 부동산 중개업자 머리 위에서 계약을 유도할 수 있고, 부동산 사기는 절대 당할 일이 없다. 부동산 공부를 통해 열심히 모은 내 자산을 지킬 수 있기를 바란다.  계약서를 작성하기 전에 .. 2024. 8. 30.
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