전환다세대 분양자격, 실제 사례로 알아보기

전환다세대 분양자격 꼭 알아두세요

재개발 지역에서 부동산을 매입할 때는 단순히 위치나 가격만 보는 것보다 더 중요한 것이 있습니다. 바로 그 건물이 원다세대인지, 전환다세대인지입니다. 겉으로 보기에는 똑같은 다세대주택이지만, 건축된 과정에 따라 재개발 시 분양자격이 크게 달라질 수 있습니다.

원다세대와 전환다세대의 차이

•원다세대
처음부터 다세대주택으로 건축허가를 받아 지어진 주택을 말합니다.
재개발이 진행되면 토지와 건물의 권리가액만 있으면 조합원 자격을 얻을 수 있습니다.

•전환다세대
원래는 단독주택이나 다가구주택이었으나 나중에 다세대주택으로 용도를 변경한 주택입니다.
이 경우 서울시 주거환경정비조례에 따라 분양자격에 제한이 있습니다.

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분양자격, 기준일에 따라 달라진다

전환다세대의 경우 2003년 12월 30일을 기준으로 분양자격이 달라집니다.
•2003년 12월 30일 이전 전환
•전용면적 60㎡ 이하의 주택을 공급받을 수 있습니다.
•만약 2채 이상 소유하고 합산 면적이 60㎡를 넘는다면, 85㎡ 이상의 중대형 주택도 배정받을 수 있습니다.
•2003년 12월 30일 이후 전환
•몇 채를 소유하고 있더라도 분양권은 1개만 인정됩니다.

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전환다세대 확인 방법

전환 여부는 서류를 통해 확인할 수 있습니다.
•등기사항전부증명서 표제부에서 “구분으로 인하여”라는 문구 확인
•건축물관리대장 변동사항에서 “일반에서 집합으로 전환”이라는 기록 확인

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매입 전 반드시 확인해야 할 점

재개발 지역 부동산은 단순히 집값만 보고 매입했다가는 예상치 못한 분양자격 문제로 손해를 볼 수 있습니다.
따라서 매입 전 반드시 전환다세대 여부를 확인해야 합니다.

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정리하면, 외관만 보고는 알 수 없는 건축 경위가 재개발 분양권의 핵심이라는 점을 꼭 기억하시기 바랍니다.

실제 사례

1. 서울 성북구 ○○재개발 사례
한 투자자가 다가구주택을 매입한 뒤, 세대를 쪼개 다세대주택으로 전환했습니다.
외관상으로는 4세대였지만, 2003년 이후 전환된 전환다세대였기 때문에 결국 분양권은 1개만 인정받았습니다.
투자자는 원다세대로 오해하고 여러 채 분양권을 기대했지만, 결국 예상보다 적은 분양권을 받아 손해를 보았습니다.

2. 서울 동대문구 ○○재개발 사례
주민이 2002년에 다가구를 다세대로 전환해 세대를 분리해 두었습니다.
관리처분계획 당시 전용면적이 각각 60㎡ 이하로 인정돼, 세대 수만큼 분양권을 확보할 수 있었습니다.
이 경우는 기준일 이전 전환 덕분에 오히려 유리한 결과를 얻은 사례입니다.

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확인 방법

•등기사항전부증명서(표제부) → “구분으로 인하여” 문구 확인
•건축물관리대장 변동사항 → “일반에서 집합으로 전환” 기록 확인

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정리

재개발 지역 부동산을 매입할 때는 전환다세대 여부와 전환 시점을 반드시 확인해야 합니다.
기준일에 따라 분양자격이 크게 달라지므로, 단순히 세대 수만 보고 판단하면 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다.