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임차인이 배당요구와 경매 신청을 하지 않은 경우 ●임차인현황(말소기준권리 : 2017.12.14/ 배당요구종기일: 2019.12.27)임차인점유부분전입/확정/배당보증금/차임대항력배당예상금액기타전 x x 주거용 비208호 전부전입일차: 2017.11.29확정일자: 2017.11.29배당요구: 없음보100,000,000있음매수인 인수선순위전세권등기자임차인분석☞ 임차인 전 xx가 본건 목적물 전부를 점유하고 있다고 함☞ 임차인의 전화 설명과 주민등록표등본을 침고로 하여 조사함☞ 전xx 전세권설정등기일은 2017. 12. 11 임☞ 대항력 있는 임차인 보증금전액을 매수인이 인수함  ● 등기부현황 (채권액합계 : 390,000,000원)No접수권리종류권리자채권금액비고소멸여부1(갑1)2012.01.20소유권이전(매각)조xx 임의경매로 인한 매각 2(을7)2017.. 2024. 10. 30.
전세권 전세권은 우리나라에만 있는 특별한 제도 이다. 임차인(세입자)는 임대인(집주인)에게 일정한 전세보증금을 예치하고 , 그 대가로 일정 기간 주택을 사용`수익한다. 또한 세입자는 자신의 보증금을 무사히 반환받기 위한 안전장치로 전세 계약 후 임대인의 동의를 얻어 전세권등기를 진행하여 물권적 전세권(사용 수익 처분이 가능한 권리)을 취득한다. 임대차계약의 사회적 ` 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하기 어려운 면이 많았고, 이를 보완학기 위해 민법의 ‘특별법’으로 주택임대차보호법을 제정하여 민법보다 상위에 존재하도록 규정했다. 이후 임차인은 전세나 월세 계약 후 가까운 주민센터에 방문해 계약서에 전입신고와 확정일자 도장을 받으면 전입날짜로 대항력과 채권적 전세권을 취득할 수 있게 되었다. 물권적 전세권전세금.. 2024. 10. 26.
소유자가 세입자가 되는 점유개정 권리분석을 하다 보면 다양한 임차인의 점유 사례를 접하게 된다. 무상 거주 임차인부터 채무자(소유자)의 가족 또는 친척까지 채무자와 작전하여 경매를 방해할 목적으로 가짜 임차인을 들이는 사례도 종종 있다. 그래서 입찰을 준비하기에 앞서 소유자와 적법한 임대차계약을 통해 점유권원을 가지고 있는 임차인의 여부를 추적 º 조사해야 한다. 주민세터에 방문해 실제 전입이 되어 있는 사람이 누구인지 열람하고 (전입세대 열람), 물건지(경매 부동산)에 찾아가 세대를 방문하여 실제 임차인이 점유하고 있는지 확인하고, 관리사무소를 방문해 실제로 누가 살고 있는지 문의해 봐야 한다. 그렇게 하나하나 추적하다 보면 그 점유자가 임차인인지 아니면 채무자의 가족인지 알아낼 수 있다.    점유자 파악은 꼼꼼한 현장조사가 필수 .. 2024. 10. 16.
전입일보다 확정일자가 빠른 경우 Case 자이아파트 낙찰금액 1억원 임차인김이상전입신고 : 2017년 2월 5일 보증금 미상확정일자 : 2017년 1월 5일 (우선변제권리 있음)배당신고 : 2017년 9월 5일 (배당요구종기일 전에 권리신고)등기부상 접수번호 순위2017년 2월 4일 근저당 하나은행 1억원(말소기준권리)배당순위 1순위 : 하나은행 근저당 1억원→ 임차인 김이상은 대항력이 없어 배당을 받지 못한다. 전입신고 (2월 5일 ) 보다 확정일자 (1월5일)가 빠른 경우 확정일자 우선변제권은 전입신고일을 따라간다. 전입신고와 확정일자는 주종관계로 보면 된다. 종이 주인을 따라가듯이 전입신고 없는 확정일자는 효력이 없고, 전입신고보다 빠른 확정일자는 전입일을 기준으로 우선변제권리가 발생한다. 따라서 이 사례의 경우 확정일자 (1월5.. 2024. 10. 13.
전입일과 확정일자, 근저당(말소기준권리)이 같은 날인 경우 (서울시 기준) Case 삼성빌라 낙찰금액 1억원(배당재원 1억원) 임차인김경매º 전입신고 : 2016년 3월 5일 보증금 5,000만원 (대항력 없는 임차인) º 확정일자 : 2016년 3월 5일 (우선변제권리 있음)º 배당신고 : 2017년 1월 2일 (배당요구종기일 전에 권리신고)등기부상 접수번호 순위º 1 순위: 2016년 3월 5일 근저당 우리캐피탈 1억원 (말소기준권리)º 2순위 : 2017년 5월 16일 압류 현대카드배당순위º 1순위 : 소액임차인 김경매 최우선변제 3,200만원º 2순위 : 우리캐피탈 근저당 6,800만원→ 임차인 김경매는 최우선변제 (3,200만원)만 받고 소멸 임차인 김경매는 주택의 인도와 함께 전입신고 및 확정일자 (3월 5일)를 받았으나 같은 날 (3월 5일) 우리캐피탈에서 근저당을.. 2024. 10. 12.
대항력은 있지만, 말소기준권리보다 확정일자가 늦는 경우 case 현대빌라(다세대주택) 낙찰금액 1억원)임차인전한배 전입신고 : 2016년 4월2일 보증금 5,000만원(대항력 있는 임차인) 확정일자 : 2016년 5월 3일 (우선변제권리 있음) 배당신고 : 2017년6월 10일(배당요구종기일 전에 권리신고)등기부상 접수번호 순위1순위 : 2016년 4월 25일 근저당 신한은행 7,000만원 경매 신청자(말소기준권리) 2순위 : 2016년 5월 1일 근저당 우리은행 2,000만원배당순위1순위 : 임차인 전한배 소액임차인 최우선변제 5,000만원 중 2,700만원 2순위 : 근저당 신한은행 2016년 4월 25일 7,000만원 중 7,000만원 3순위 : 근저당 우리은행 2016년 5월 1일 2,000만원 중 300만원→ 대항력 있는 임차인 전한배의 나머지 보증.. 2024. 10. 11.
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