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말소기준권리, 권리분석의 핵심 경매는 누군가에게는 위험해 보이지만, 누군가에게는 바둑보다 쉬울 수 있다. 경매가 위험하다고 생각하는 이유는 일반 매물들과 다르게 각종 권리와 하자들이 뒤엉켜 있기 때문이다. 그러나 경매는 '말소기준권리'가 있어서 위험하지 않다. 경매가 진행 중인 부동산의 경우 기본적으로 등기사항전부증명서를 통해 하자 있는 권리들을 발견하게 된다. ('하자'라는 것은 채무자의 과다한 채무로 인해 그 부동산에 설정되어 있는 각종 권리들이다. 예를 들어 압류, 가압류, 근저당, 전세권, 임차권 등을 말한다.) 하자 있는 권리들은 대부분 낙찰로 인해 소멸하는데 그 기준이 되는 권리를 '말소기준권리'라고 한다.(법률용어가 아니라 경매인들이 통상적으로 사용하는 용어이며 '말소기준등기'라고도 한다.) 따라서 말소기준권리를 찾으면 .. 2024. 9. 2.
물권과 채권 우리나라의 '민법'에서는 개인과 개인사이에 발생할 수 있는 법률관계를 정해 놓았다. 민법에서 말하는 '권리'는 하나의 사슬 체계로 이루어져 있다. 물권과 채권의 차이 부동산 경매는 2002년에 제정된 '민사집행법'에 의해 진행되는데, '재산권'과 '신분권' 중 '재산권'만 공부하면 된다. 재산권 효력(작용) 면에서는 지배권이자 절대권이며, 다시 '물권'과 '채권으로 나누어진다. '물권'은 사람과 부동산의 관계에 대한 권리이며, '채권'은 사람과 사람 간의 특정한 행위를 청구할 수 있는 권리이다. 물권과 채권을 제대로 이해한다면 부동산 경매의 핵심인 '권리분석'에 대한 큰 뼈대를 잡을 수 있다. 여기서 권리분석이란 낙찰자가 물권과 채권에 대해 '인수' 또는 '소멸'하는 권리가 있는지 여부를 확인하고, 인수.. 2024. 8. 31.
경매 입찰가 산정의 비밀 관리비 조사 단계에서 입찰가 산정에 도움이 될 팁을 얻을 수 있다. 아파트라면 대부분 관리사무소 연락처가 공개되어 있다. 관리사문소에 전화를 걸어서 "미납된 관리비가 얼마인가요?"라고 물어보자. 그러면 관리사무소에서는 "3개월분 50만 원입니다."라는 식의 답변을 해준다. 그 후 경매 관련 문의 전화를 몇 번이나 받았는지 물어보면 관리사무소의 답변은 대체로 다음 세 가지다. º 업무를 못 할 지경이에요. º 하루 한두 건은 오는 것 같아요. º 지금 전화 주신 분이 처음이에요. 실제로 저자는 입찰 당일 아침, 법원에 가기 전 관리사무소에 들른 적이 있다. 사무소 직원에게 미납 관리비를 알아보러 온 사람이 내가 처음이라는 말을 듣고, 저자는 단독 낙찰을 염두에 두고 최저가 수준의 입찰가를 적어냈다. 결과적.. 2024. 8. 30.
간단 정리! 부동산 경매 절차 경매 신청 부동산 경매가 진행되기 위해서는 채권자의 신청이 있어야 한다. 채무자가 빌린 돈의 원금과 이자를 약정된 날짜에 갚지 못하면, 채권자는 기한의 이익을 상실했다는 통지를 한 후 소재지 관할 법원에 채무자의 부동산을 팔아달라고 요청할 수 있다. 채무자의 부동산을 팔아서 생긴 돈으로 자신의 채권(돈)을 회수하려는 것이다. 이것이 부동산 경매의 목적이다. 법원은 채권자의 경매신청서와 첨부 서류를 검토하고 심사하여 적법하다고 인정되면 경매개시결정을 하고 관할 등기소 등기관에게 경매가 개시됐다는 사실을 등기사항전부등명서(등기부)에 공시하도록 촉탁한다. 등기부에 경매개시결정이 기입되는 순간부터 채무자의 재산에 압류의 효력이 발생한다. 즉 해당 부동산에 경매가 시작됨을 누구든지 볼 수 있게 알리는 것이다. 집.. 2024. 8. 30.
경매 대출 경락잔금대출 활용도 실력 모든 부동산의 대출이 막힌 건 아니다 부동산은 자산 중 가장 안정석이고 비싼 재화다. 타고난 금수저이거나 월 소득이 크게 높지 않다면 대출을 받아 사는 게 정상이다. 자금이 부족하면 아무리 좋은 부동산을 발견해도 살 수 없다. 그래서 돈이 돈을 번다는 말이 나오는 것이다. 정부에서도 무조건 모든 부동산 상품에 대출 규제를 가하는 게 아니다. 현재 정부에서 강력한 대출 규제를 하는 부동산은 정확히 말해 주거용 상품이다. 필자가 최근 낙찰 받은 물건 중에서 상가는 80%,  지식산업센터는 85%의 대출을 받았다. 적용 금리는 2.5~2.9% 였다. 좋은 대출 VS 나쁜 대출 최소 억 단위의 큰돈을 빌려줄 때는 사전에 담보가치와 대출 신청자의 소득 및 신용상태를 본다. 신용등급이 최소 4~% 등급 이내에는 들.. 2024. 8. 30.
경매 리스크는 기회 아주 간단한 절세의 기술 5월 1일은 근로자의 날이다. 나는 이날 법원으로 향했고, 서울의 한 아파트의 입찰을 했다. 관공서와 회사들은 쉬지만 법원은 휴무일이 아니다. 법원에 따라 입찰을 진행하는 곳도 많다. 나는 7 명의 입찰가중 최고가인 5억 640 만 원을 써서 낙찰받았다. 서울 목동 소재의 소규모 단지 아파트지만 투자가치가 충분하다고 판단했다. 정남향 관리가 잘 되었고, 방 3개와 화장실 2개라는 구조도 좋았다.아파트 경매 정보 예 소재지(07975) 서울특별시 양천구 목동-------[도로명] 서울 특별시 양천구-----용도아파트채권자우  ㅇㅇ ㅇ감정가558,000,000원대지권 35.0683 ㎡(10.61평)채무자오  ㅇㅇ최저가 (80%)446,400,000원전용면적84.1969 ㎡(25.47.. 2024. 8. 30.
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