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말소기준권리를 챙겨라 등기부등본을 확인하라 부동산 경매에서 가장 중요하게 배우는 부분은 말소기준권리이다. 일반적으로  사람들은 내가 살 집을 마련하고 자 할 때 가장 먼저 찾는 곳이 부동산 중개업소다. 부동산 등기부등본을 확인해 보면 부동산을 담보로 근저당이 설정되어 있거나 지인에게 돈을 빌렸는데 갚지 않아 부동산에 가압류가 들어와 있는 경우가 있다. 기존 임차인이 전세권 설정 등기를 하는 경우도 있다. 일반 매매의 경우는 대부분 매도인의 책임하에 등기부에 기재된 권리들을 하나하나 말소시켜 가며 구매를 하게 된다. 일반 매매의 경우는 매도인이 본인의 집을 팔아서 현금화하려는 목적이 있기 때문에 이렇게 협조적이다. 일반 매매는 경매까지 이르지 않은 단계로 권리관계가 상대적으로 덜 복잡하다. 권리관계가 복잡해지면 경매로 처분되지.. 2024. 8. 29.
부동산 경매의 기본인 물건분석, 권리분석, 명도 유리한 협상을 위해 법적 절차를 알아야 한다. 채무자가 아닌 세입자가 거주하고 있는 경우, 경매낙찰 후 허가결정, 확정, 대금납부, 배당 등 절차를 진행하는데 최소 1개월에서 길게는 3개월 정도 기간이 소요될 수 있다. 세입자가 계속 거주하고 싶다는 의사를 밝히면 낙찰자와 재계약을 통해 거주를 연장하면 된다. 기존 거주자와 재계약을 체결하면 부동산 중계료, 명도비, 이사비, 수리비,  대출이자 등 모든 비용이 줄어든다. 투자 리스크 없이 즉시 계약을 하면 낙찰자나 세입자 모두에게 이익이 된다. 부동산 경매에서 명도는 협상의 과정이라고 보면 쉽다. 이사비용을 주지 않거나 적게 주었다고 명도를 잘한것이라고 생각하면 오산이다. 최소의 이사비용으로 빠른 명도를 하여 물건 수익을 극대화 할 수 있다. 상대방이 부.. 2024. 8. 29.
상임법적용을 위한 환산보증금 범위 두번째 상가임대차보호법(이하 "상임법")은 상가 임차인의 권리를 보호하기 위한 법률이다. 일정 조건을 충족하는 상가임차인에게 적용된다. 상임법의 적용을 받기 위해서는 보증금과 차임(월세)을 환산한 환산보증금이 일정 기준 이하이어야 한다. 환산보증금 계산 방법환산보증금은 보증금과 차임(월세)을 합산한 금액으로, 다음과 같은 공식을 사용한다. 환산보증금= 보증금+(월세×100)예를 들어, 보증금이 1억 원이고 월세가 200만 원인 경우:환산보증금=100,000,000원+(2,000,000원×100)=100,000,000원+200,000,000원=300,000,000원 상임법 적용 기준상임법 적용 여부는 환산보증금이 지역별로 정해진 기준을 초과하지 않는 경우에만 가능하다.  기준은 지역별로 다르며, 아래는 2024년.. 2024. 8. 29.
일반 매매, 부동산 경매의 장단점 일반 매매와 부동산 경매의 차이 부동산 일반 매매를 할 경우, 우리는 갑의 입장에서 원하는 물건을 면밀히 검토하고 구매할 수 있다.부동산 중개업자가 브리핑하는 부동산 수익을 듣고 구매를 결정하게 된다.현재 형성되어 있는 가격과 수익만 따져보면 되기 때문에 결정이 빠르고 그만큼 구매가 수월하다.반면 부동산 투기 규제에 따라 대출을 최대치까지 받는 것에 대한 제약이 따른다.일반 매매로 부동산을 구입할 때는 시가로 구입하거나 급매가로 5~10% 절감된 상태로 구입하는 것이 일반적이다. 이 경우 매매가가 상승해 수익이 발생할 때까지 버틸 수 있는 여유자본금이 꼭 필요하다.반면 경매로 부동산을 구입할 때는 시세 대비 최소 20% 이상 절감된 매물을 구매할 수 있고 투기에 따른 규제를 받지 않아 대출 레버리지를 극.. 2024. 8. 29.
경매 은행 대출은 정말 고마운 존재 금융권 대출은 결과적으로 재산을 증식해 준다 부를 만든 사람들은 본인의 자금만으로 부를 축적하지 않는다. 돈을 가지고 수익을 극대화하는데 초점을 두며 재테크를 진행한다. 부자는 더욱 부자가 되고, 가난한 사람은 그 가난에서 벗어나지 못하는 이유가 여기에 있다. 예를 들어 철수가 사람이 집을 사려고 1억 원을 빌려달라고 하며 연 5%의 이자를 주기로 했다고 하자. 금융권이자보다 2~3배 높은 수준의 이자를 준다면 마다할 이유가 없다. 흔쾌히 돈을 빌려주었고, 1년 뒤 1억 원의 원금과 5% 이자인 500만 원을 되돌려 받는데 돈을 빌려준 사람은 안전하게 원금을 받았고 높은 이자를 받았으니 만족했다. 그런데 이후에 이야기를 들어보니 철수가 1억을 가지고 경매를 해서 집을 샀는데 1년 뒤 그 집가격이 5천만 .. 2024. 8. 29.
대출이 있는집은 매도하거나 임대할 때 싫어할까? 대출이 있는 집은 매도하거나 임대할 때 꺼리게 될까? 대출이 있는 집을 매도하거나 임대를 놓을 때 전혀 문제가 되지 않는다. 경매 낙찰 후 대출이 80% 있는 집을 구매한 경우, 매도하면 계약금과 중도금을 치르게 된다. 마지막 잔금을 치를 때 입금된 잔금을 가지고 법무사가 등기에 걸려있는 근저당을 깨끗하게 해지한 후 소유권을 이전시킨다. 그러니 전혀 문제 될 것이 없다.  적당한 대출은 오히려 거래를 용이하게 한다. 월세나 전세를 놓을 때 문제가 되지 않을지 걱정을 할 수도 있다. 월세입자의 경우 주택임대차보호법에 해당하는 최우선변제금을 확인한다. 그 후에 보증금을 설정하고 월세를 놓아야 하기 때문에 문제가 없다. 전세입자의 경우는 근저당 설정된 금액을 확인한 후 배당이 가능한 보증금을 걸기 때문에 역시.. 2024. 8. 29.
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