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어떤 아파트를 선택해야 할까? 아파트는 단지별로 선호도가 뚜렷하게 엇갈린다. 같은 단지 내에서도 동수나 호수에 따라 선호도가 엇갈리기도 한다. 대체 어떤 아파트를 구매해야 하고, 어떤 아파트를 피해야 하는지 알아보자. 일반 매매거래나 경매 투자도 마찬가지다. 입지조건이 좋은 아파트일수록 선호도가 높고 그런 만큼 높은 가격을 받을 수 있기 때문에 선호도 높은 아파트를 구분할 줄 알아야 한다.  모든 편의시설의 중간에 위치한 동첫째, 아파트는 모든 편의시설의 중간에 위치한 동을 선택하는 것이 좋다. 예를 들어, 똑같은 단지 내에 20평형 아파트가  동의 위치에 따라 1,000~2,000만 원 시세 차이가 발생될 수 있다. 이유는 동의 위치 때문이다. 대개는 층에 대한 선호도에서만 차이를 보이는 것으로 알고 있지만 동의 위치에 따른 선호도.. 2024. 8. 30.
부동산 경매 수익률 분석하는 방법 시세조사를 하는  감정평가사들은 법원 경매에 나오는 물건의 감정가를 최대한 높게 책정하려는 경향이 있다. 낙찰가를 높여 많은 채권자들에게 빠짐없이 배당하려는 의도를 갖고 있기 때문이다. 따라서 투자자들은 경매물건의 감정가를 맹신하지 말고 실제 부동산 물건이 현재 어느 정도의 가격이 형성되어 있는지 냉정하게 따져봐야 한다. 감정가가 현제 시세보다 낮게 형성되어 있는 물건을 찾는다면 바로 그 감정가로 입찰하면 된다. 반대로 물건이 현 시세보다 높게 측정되어 있다면 1~2회 유찰된 후 수익률을 분석하여 입찰하면 된다. 유찰되는 횟수가 많을수록 투자자들은 수익을 챙길 수 있게 된다. 아무리 좋은 물건이라도 수익률 분석에 오류가 생긴다면 원하는 수익을 만드는데 리스크가 발생할 수 있다. 따라서 수익률을 분석하는 .. 2024. 8. 29.
경매 1분 권리분석 원리와 구조만 이해하면 권리분석은 1분이면 끝난다  경매의 방법은 각종 호재의 내용을 잘 아는 거주지 주변 아파트나 빌라 물건부터 분석한다. 선정한 물건 중 최소 세 군데 이상 가격조사 후 입찰가를 결정하는 것이다. KB시세, 국토교통부 실거래가, 부동산 등 최소 세 군데 이상의 루트를 통해 가격을 산출하여 평균값을 만들면 실거래가에 근접한 가격정보를 얻을 수 있다. 세금, 중개수수료 및 법무비, 취득세 및 등록세, 목표 수익 등을 제외한 후 최종 입찰가를 선정하면 된다. 목표수익은 본인이 설정하면 된다. 500만 원부터 1,000만 원 이상까지 무한대로 설정할 수 있지만 처음 시작할 때는 욕심을 버리고 공부한다는 자세로 시작해 보는 것이 좋다. 무리해서 투자하면 그만큼 실수할 수 있다. 적은 수익이라도.. 2024. 8. 29.
주의해야 하는 대항력이 있는 임차인의 유형 최근의 경매시장을 보면 임차인이 점유하고 있는 물건의 비율이 점차 높아지고 있다. 실수요보다 임대수익 목적으로 부동산을 구입하는 사람이 늘어나고 있다는 것이다. 이에 따라 대항력이 있는 임차인에 대한 권리분석의 중요성도 한층 높아지고 있다. 임차인의 대항력이란 임차인이 보증금을 모두 돌려받을 때까지 부동산을 점유할 수 있는 권리다. 주택의 점유와 전입신고가 말소기준권리보다 앞서면 대항력이 인정되며 이와 같은 요건을 맞춘 임차인이 대항력이 있는 임차인으로 구별된다. 경매는 법적 권리분석 관계를 제대로 파악하는 일이 중요하다. 원하는 물건을 낙찰받더라도 변제의 우선순위를 확보하고 있는 이들이 권리를 행사한다면, 수익을 내기는커녕 손해를 볼 수 있는 상황이 생기기 때문이다. 경매 투자자들이 주의해야 하는 대항.. 2024. 8. 29.
가처분과 가등기 가처분  "권리의 실현이 소송의 지연이나 강제집행을 면하기 위한 채무자의 재산 은닉 등으로 위험에 처해 있을 경우, 보전을 위해 그 권리에 관한 분쟁을 소송으로 해결하거나 강제집행이 가능하게 될 때까지 잠정적, 가정적으로 행해지는 처분을 말한다."한마디로 요약하면, "이 부동산이 소송을 하고 있으니 주의하라"는 뜻이다. 가처분의 성질상 말소기준 밑에 설정되어 있는 후순위 가처분이라고 해도 소멸되지 않는 경우가 있는데,  후순위 가처분이 소멸되지 않는 경우는 크게 세 가지다. 가처분 신청 절차가처분신청서 작성및 신청비용 납부  ⬇  가처분 신청서류 관할제출보정명령➡미보정시 각하(거절)⬇  담보제공명령서 수령  ⬇   공탁보증보험가입 또는 현금공탁미납부➡각하결정(거절) ⬇   가처분 집행   첫째, 토지소유.. 2024. 8. 29.
우선변제권과 가압류 우선변제권의 의미와 효력  주택경매 응찰자나 경매물건주, 경매신청을 한 채권자라면  우선변제와 최우선변제 개념을 꼭 알아야 한다. 우선변제권이란  "주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리"를 말한다. 채무자의 집이 경매로 넘어갔을 때 우선변제권을 가지고 있는 채권자가 다른 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리다. 선순위자가 우선적으로 모든 금액을 변제받은 이후에 나머지를 가지고 후순위자가 변제받게 된다. 우선변제권을 행사할 수 있는 권리는 근저당권, 전세권, 임금, 국세, 주택임차권 등이다. 우선변제권의 의미와 효력에 대해서 숙지해야 한다.  우선변제권의 기준일전입신고 기준으로 다음날 0시에 대항력이 발생된다.  최우선변제권과 우선변제권의 비교구분최우선 변제권우선변제권요건.. 2024. 8. 29.
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