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대항력은 있지만, 확정일자가 없는 배당요구의 경우(서울시 기준) case 푸르지오 아파트 낙찰금액 2억 원(배당재원 2억 원) 임차인김순진 º 전입신고 : 2014년 2월 1일 보증금 1억원(대항력 있는 임차인) º 확정일자 : 없음 (우선변제권리 없음) º 배당요구 : 있음 (배당요구종기일 전에 권리신고)등기부상 접수번호 순위º 1순위: 국민은행 근저당 2015년 10월 11일(1억원) 경매신청자(말소기준권리) º 2순위 : 신한은행 근저당 2015년 10월 13일 (1억원) º 3순위: 현대캐피탈 가압류 2016년 1월 18일배당순위º 1순위 : 국민은행 근저당 2015년 10월 11일 1순위 1억원 배당후 소멸 º 2순위 : 신한은행 근저당 2015년 10월 13일 2순위 1억원 배당 후 소멸 º 3순위 : 현대캐피탈 가압류 2016년 1월 18일 3순위 배당잉.. 2024. 10. 10.
경매의 핵심은 세입자 배당 경매에 입찰하여 낙찰을 받고 법원에 낙찰대금을 모두 납부하면 낙찰자가 소유자가 되고, 온전한 소유권을 취득하게 된다.이후 낙찰자는 소유자로서의 권리를 행사하여 명도에 임하게 된다.이때 배당의 기본적인 내용을 잘 이해하고 몇 가지 특이한 케이스만 잘 숙지하면 어렵지 않게 끝낼 수 있다.이제 경매에서 가장 중요한 세입자 배당에 대해 살펴보자.  대항력이 있는 세입자 배당 사실상 배당은 입찰 전에 권리분석과 함께 확인해야 하는 중요한 부분이지만, 만약 세입자(임차인)가 없다면 크게 문제가 되지 않는다.채무가가 점유하는 부동산은 말소기준권리를 잘 파악한 후 입찰하여 낙찰받는다면 말소기준 권리 뒤에 있는 모든 권리는 소멸되고, 이후 법원에서 정해준 배당절차에 따라 채권자들에게 분배하면 끝나기 때문이다.그렇다면 세.. 2024. 10. 9.
임장시 필요한 연출법 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 입주하여 대항력을 취득한 다음 개인 사정으로 잠시 다른 곳으로 주민등록을 이전했다면 그 전출 당시 대항요건을 상실하게 되어 대항력은 소멸한다. 그리고 임차인이 다시 그 주택의 소재지로 주민등록을 이전했다면 대항력은 처음으로 소급하여 회보되는 것이 아니라 재전입한 때부터 새로운 대항력이 발생하며, 이 경우 전출 이전에 이미 임대차계약서상에 확정일자를 갖추었고 임대차계약도 재전입 전후를 통해 그 동일성을 유지한다면 임차인은 재전입시 임대차계약서상에 다시 확정일자를 받을 필요 없이 재전입 이후에 그 주택에 대해 담보물권(근저당)을 취득한 자보다 우선하여 변제 받을 수 있다. 우선변제권 대항력을 갖춘 상태에서 + 확정일자 받음 베당요구종기일 이내에 배당요구 신청 배.. 2024. 10. 6.
정북일조 사선제한 동네를 거닐다 보면 건축물이 위로 올라갈수록 계단처럼 좁아지는 모습이 목격된다.1~3층까지는 반듯하게 올라가다 4층에서 한번 꺾여서 들어가고 다시 5층에서 한 번 더 꺾여서 들어가는 구조의 건축물인데, 이것이 바로 건축법상 ‘정북일조 사전제한’ 규정으로 인한 것이다.‘주거지역’ 중 ‘준주거지역’을 뺀 나머지 지역의 경우 두 대지가 인접해 있을 때 한쪽 건물의 높이로 인해 다른 건물이 햇빛(일조)의 영향이 생긴다면 그로 인한 채광과 통풍 등의 피해를 보기 때문에 건물 사이의 간격을 두도록 한 것이다.A대지와 B대지과 있는 경우 B대지에는 기존 건축물이 있고. A대지 방향으로 높이 9m 까지는 1.5m 이상 후퇴하며, 9m를 초과한 부분에 대해서는 건축물 각 높이의 1/2만큼 후퇴하여 건물을 올려야 한다.이.. 2024. 10. 1.
토지 임장시 확인할 사항들 많은 경매 투자자들이 주택 임장은 웬만큼 알겠는데, 토지 임장은 엄두가 나지 않는다고 말한다.어떤 것부터 살펴봐야 하는지 도대체 감이 오지 않는다는 것이다.몇 가지만 제대로 확인하면 주택 임장보다 토지 임장이 더 쉽다.임장 전에 각종 공부 (공적장부)를 통해 그 토지에 대한 정보를 최대한 많이 습득해야 한다.토지의 ’용도지역‘과 그에 따른 ’법령‘을 확인해야 하는데, 토지의 용도지역에 따라 용적률과 건폐율이 다르고 도시관리계획(지구단위계획)및 지자체 조례에 따라 용적률과 건폐율을 완화 적용하거나 강화 적용하기도 한다.따라서 토지이음 홈페이지(http://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp)에서 용도지역을 확인하고, 해당 지자체에 조례나 도시관리계획(지구단위계획)을 문의하여 그 토지가.. 2024. 9. 30.
경매 현장조사 임장 임장은 물건지에 많이 가볼수록 기회가 보이고 돈 되는 물건을 찾을 수 있다. 우연히 운이 좋아 임장 없이 낙찰을 받아 수익을 낼 수도 있겠지만, 그것이 반복되면 나중에 더 큰 손해를 볼 수 있다. 탁상분석을 하는 대다수의 투자자들은 낙찰을 받은 후 현장을 방문한다. 그리고 그제야 물건의 중대한 하자(침수, 멸실, 파손, 관리비 미납등)를 발견하고 수습하려 하지만, 정상적인 사용이 불가능하거나 복잡한 권리관계(유치권, 법정지상권, 공법) 문제로 결국 입찰보증금을 포기하게 되는 경우도 발생한다. 임장 없는 낙찰은 100% 필패다. 어떤 투자자는 경매 전문가의 추천으로 제대로 된 권리분석도 없이 파주에 위치한 토지를 낙찰받았지만 공법상의 문제로 어떠한 개발행위도 할 수 없는 토지에 2년째 이자와 세금만 납부하.. 2024. 9. 29.
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