728x90 반응형 SMALL 경매 공부78 경매 1분 권리분석 원리와 구조만 이해하면 권리분석은 1분이면 끝난다 경매의 방법은 각종 호재의 내용을 잘 아는 거주지 주변 아파트나 빌라 물건부터 분석한다. 선정한 물건 중 최소 세 군데 이상 가격조사 후 입찰가를 결정하는 것이다. KB시세, 국토교통부 실거래가, 부동산 등 최소 세 군데 이상의 루트를 통해 가격을 산출하여 평균값을 만들면 실거래가에 근접한 가격정보를 얻을 수 있다. 세금, 중개수수료 및 법무비, 취득세 및 등록세, 목표 수익 등을 제외한 후 최종 입찰가를 선정하면 된다. 목표수익은 본인이 설정하면 된다. 500만 원부터 1,000만 원 이상까지 무한대로 설정할 수 있지만 처음 시작할 때는 욕심을 버리고 공부한다는 자세로 시작해 보는 것이 좋다. 무리해서 투자하면 그만큼 실수할 수 있다. 적은 수익이라도.. 2024. 8. 29. 주의해야 하는 대항력이 있는 임차인의 유형 최근의 경매시장을 보면 임차인이 점유하고 있는 물건의 비율이 점차 높아지고 있다. 실수요보다 임대수익 목적으로 부동산을 구입하는 사람이 늘어나고 있다는 것이다. 이에 따라 대항력이 있는 임차인에 대한 권리분석의 중요성도 한층 높아지고 있다. 임차인의 대항력이란 임차인이 보증금을 모두 돌려받을 때까지 부동산을 점유할 수 있는 권리다. 주택의 점유와 전입신고가 말소기준권리보다 앞서면 대항력이 인정되며 이와 같은 요건을 맞춘 임차인이 대항력이 있는 임차인으로 구별된다. 경매는 법적 권리분석 관계를 제대로 파악하는 일이 중요하다. 원하는 물건을 낙찰받더라도 변제의 우선순위를 확보하고 있는 이들이 권리를 행사한다면, 수익을 내기는커녕 손해를 볼 수 있는 상황이 생기기 때문이다. 경매 투자자들이 주의해야 하는 대항.. 2024. 8. 29. 가처분과 가등기 가처분 "권리의 실현이 소송의 지연이나 강제집행을 면하기 위한 채무자의 재산 은닉 등으로 위험에 처해 있을 경우, 보전을 위해 그 권리에 관한 분쟁을 소송으로 해결하거나 강제집행이 가능하게 될 때까지 잠정적, 가정적으로 행해지는 처분을 말한다."한마디로 요약하면, "이 부동산이 소송을 하고 있으니 주의하라"는 뜻이다. 가처분의 성질상 말소기준 밑에 설정되어 있는 후순위 가처분이라고 해도 소멸되지 않는 경우가 있는데, 후순위 가처분이 소멸되지 않는 경우는 크게 세 가지다. 가처분 신청 절차가처분신청서 작성및 신청비용 납부 ⬇ 가처분 신청서류 관할제출보정명령➡미보정시 각하(거절)⬇ 담보제공명령서 수령 ⬇ 공탁보증보험가입 또는 현금공탁미납부➡각하결정(거절) ⬇ 가처분 집행 첫째, 토지소유.. 2024. 8. 29. 우선변제권과 가압류 우선변제권의 의미와 효력 주택경매 응찰자나 경매물건주, 경매신청을 한 채권자라면 우선변제와 최우선변제 개념을 꼭 알아야 한다. 우선변제권이란 "주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리"를 말한다. 채무자의 집이 경매로 넘어갔을 때 우선변제권을 가지고 있는 채권자가 다른 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리다. 선순위자가 우선적으로 모든 금액을 변제받은 이후에 나머지를 가지고 후순위자가 변제받게 된다. 우선변제권을 행사할 수 있는 권리는 근저당권, 전세권, 임금, 국세, 주택임차권 등이다. 우선변제권의 의미와 효력에 대해서 숙지해야 한다. 우선변제권의 기준일전입신고 기준으로 다음날 0시에 대항력이 발생된다. 최우선변제권과 우선변제권의 비교구분최우선 변제권우선변제권요건.. 2024. 8. 29. 말소기준권리를 챙겨라 등기부등본을 확인하라 부동산 경매에서 가장 중요하게 배우는 부분은 말소기준권리이다. 일반적으로 사람들은 내가 살 집을 마련하고 자 할 때 가장 먼저 찾는 곳이 부동산 중개업소다. 부동산 등기부등본을 확인해 보면 부동산을 담보로 근저당이 설정되어 있거나 지인에게 돈을 빌렸는데 갚지 않아 부동산에 가압류가 들어와 있는 경우가 있다. 기존 임차인이 전세권 설정 등기를 하는 경우도 있다. 일반 매매의 경우는 대부분 매도인의 책임하에 등기부에 기재된 권리들을 하나하나 말소시켜 가며 구매를 하게 된다. 일반 매매의 경우는 매도인이 본인의 집을 팔아서 현금화하려는 목적이 있기 때문에 이렇게 협조적이다. 일반 매매는 경매까지 이르지 않은 단계로 권리관계가 상대적으로 덜 복잡하다. 권리관계가 복잡해지면 경매로 처분되지.. 2024. 8. 29. 부동산 경매의 기본인 물건분석, 권리분석, 명도 유리한 협상을 위해 법적 절차를 알아야 한다. 채무자가 아닌 세입자가 거주하고 있는 경우, 경매낙찰 후 허가결정, 확정, 대금납부, 배당 등 절차를 진행하는데 최소 1개월에서 길게는 3개월 정도 기간이 소요될 수 있다. 세입자가 계속 거주하고 싶다는 의사를 밝히면 낙찰자와 재계약을 통해 거주를 연장하면 된다. 기존 거주자와 재계약을 체결하면 부동산 중계료, 명도비, 이사비, 수리비, 대출이자 등 모든 비용이 줄어든다. 투자 리스크 없이 즉시 계약을 하면 낙찰자나 세입자 모두에게 이익이 된다. 부동산 경매에서 명도는 협상의 과정이라고 보면 쉽다. 이사비용을 주지 않거나 적게 주었다고 명도를 잘한것이라고 생각하면 오산이다. 최소의 이사비용으로 빠른 명도를 하여 물건 수익을 극대화 할 수 있다. 상대방이 부.. 2024. 8. 29. 이전 1 ··· 4 5 6 7 8 9 10 ··· 13 다음 728x90 반응형 LIST
