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경매 공부78

부동산 경매 교통, 학군, 일자리 호재를 잘 활용하라 호재의 사유는 크게 교통수단의 편의성, 학군과 학원, 자연과 가까운 생활의 편의성, 일자리 창출 등으로 구분할 수 있다.호재를 확인하고 인근 부동산 시세조사를 통해 수익형 물건을 파악 후 공격적으로 입찰에 참여하며 수익을 만들 수 있다.감정평가 당시에는 해당 호재가 없었지만 6개월 뒤 경매에 나올 때는 이 호재가 반영되지 않는다. 즉 6개월 전 감정 평가한 가격 그다로 경매에 나온다. 6개월 전 감정 평가사가 조사한 경매물건 감정가와 현재 부동산 가격이 동일하다면 해당 물건이 1회에서 2회 정도 유찰된 후 가격이 할인될 때까지 기다리면 된다.입찰에 참여하여 시세 차익을 얻으면된다. 부동산 경매의 큰 장점은 현재 부동산 시세보다 20~50% 이상 부동산을 저렴하게 구매할 수 있다는 점이다.반대로 물건이 비.. 2024. 8. 29.
부동산 경매 임대차3법 임대차 3 법이란? 1. 계약갱신요구권: 기본 2년 계약 이후, 1회에 한해 2년을 더 살 수 있는 권리 2. 전월세 신고제: 주택임대차 계약을 맺으면 30일 내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등의 계약 사항을 지자체에 의무적으로 신고 3. 전월세 상한제: 계약갱신청구권에 의해 보증금을 증액할 경우, 5% 이내로 제한 계약갱신 청구권은 언제부터 사용 가능할까? 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못함 *계약갱신청구권 행사 기간 관련 개정사항(1개월 전 → 2개월 전, '20.6.9) 은 '20.12.10 .. 2024. 8. 29.
경매에서 조심해야 될 권리들 경매에서는 조심해야 하는 권리들이 있다. 유치권, 선순위 가등기, 법정지상권, 가처분, 당해세와 임금채권(대항력 있는 임차인이 있는 경우)등이다. 이러한 권리들은 등기부에 나타나는 권리도 있고 나타나지 않는 권리도 있다. 등기부에 나타나지 않는 권리 유치권이란? 어떤 물건에서 비롯된 받아야 할 돈이 있는데, 제 때에 돈을 받지 못한 경우에 그 돈을 다 받을 때까지 물건을 내어주지 않고 점유를 할 수 있는 권리이다.유치권의 성립 조건이란?유치권의 목적물이 타인의 유가증권 또는 물건이어야 한다. 유치권의 원인이 되는 채권이 유치하고 있는 물건에 대하여 생긴 채권이어야 한다. 채권이 변제가(갚아야 할 시기)에 있어야 한다. 유치권자가 물건을 점유하고 있어야 하며, 적법하게 점유를 하여야 한다. 당사자 사이에 .. 2024. 8. 29.
경매 임차인과 집주인이 짜고 치는 고스톱, 부동산 경매 작전 빌라란?(신축빌라 급급전세 3천만원) 경매 임차인과 집주인이 짜고 치는 고스톱실제로 임차인과 집주인이 짜고 치는 고스톱이 가능합니다.이 경매 물건이 그렇다는 뜻은 아니지만 이런 식으로 할 수 있다는 것으로 예를 든 것입니다.그렇다면 소액 임차인은 몇 명까지 가능할까?아파트 한 채에 소액 임차인이 여러 명 있는 것이 가능합니다.임대차 보호법 제8조에 인원수의 제한이 없습니다.그냥 “보증금 기준에 맞을 것”, “경매 전 전입” 이것만 요구하기 때문입니다.부동산 경매 작전 빌라란? 무엇일까? (신축빌라 급급전세 3천만 원) 신축빌라 급전세 3천만 원?! 대체 무엇일까?그런 곳에 전화를 하면 일단 집을 보여줍니다. 신축빌라에다 방 3, 화장실 2개 깔끔하고 좋습니다. 넓기도 하고 주차장 완비에 엘리베이터까지 설치되어 있는 물건을 보면 마음이 혹하게.. 2024. 8. 29.
경매 배당을 받을수 있었으나, 못받은 사례 사례. 전입수원 14계 2009-19559 안양시 아파트소재지경기 안양시 동안구 비산동 1115 신안 메트로칸 14층 14oo호경매구분임의 경매감정가110,000,000(09.04.01)토지총면적5.48 ㎡ (1.66평)최저가88,000,000(80%)건물총면적40.16 ㎡ (12.15평)매각기일08.10.22 (95,120,000원)종결 보증금 : 1천만 원근저당 날짜 : 2006년 7월 7일소액 기준 : 4천만 원/ 1천600만 원 예전에는 세입자가 경매를 진행하는 동안 월세는 월세대로 안 내면서 살고, 나중에 배당으로 보증금 1천만 원을 몽땅 배당받는 경우가 있었는데, 2010년 이후로 채권자가(주로 은행)이 배당에서 제외해 달라고 이의 제기를 합니다. 월세를 내지 않은 만큼 배당에서 제외되는 것이.. 2024. 8. 29.
경매 주택임대차보호법 제 8조(보증금 중 일정액의 보호), 소액임차인,최우선변제 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호) 1. 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하며 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다. 2. 제 1항의 경우에는 제3조의 2 제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다. 3. 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의 2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 전한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다.)의 2분의 1을 넘지 못한다. [전문개정 2008.3.21] 소액임차인의 기준 보증금이 적은 임차인을 소액 임차인이라고 합니다. 소액임차인이라는 말은 법에 있는 용어는 아니지만 경.. 2024. 8. 29.
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