728x90 반응형 SMALL 경매 공부78 경매 필수 서류 3가지 경매 필수 서류, 무엇을 봐야 할까? 꼭 알아야 할 경매서류 세 가지는 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서이며 법원 경매정보 사이트에서 누구나 확인할 수 있다. 감정평가서 경매사건을 접수한 법원은 해당 부동산에 대한 감정평가명령을 내린다. 공인된 감정평가 기관에 의뢰하여 회신된 평가 금액을 최초 매각금액으로 정한다. 부동산의 감정 일자와 입찰일 간에 6개월에서 1년 이상 차이가 나는 경우도 많은데, 이는 현제 시세를 반영하지 못하는 결과로 이어진다. 부동산의 시세는 고정되어 있지 않기 때문이다. 만일 부동산 상승기일 때 6개월 전 가격을 기준으로 삼는다면 입할마다 필패할 것이다. 반대로 하락기일 때는 감정가를 믿고 입찰하면 낙찰받기는 쉽겠지만 수익을 내기가 어려워질 수 있다. 감정평가는 기계가 아닌 .. 2024. 8. 29. 경매 입찰 당일 체크리스트 법원 가기 전 반드시 준비할 것 본인 입찰 시º 신분증 : 신분증이 없으면 입찰이 불가능하다. 나는 혹시라도 분실할 경우를 대비해 운전면허증과 주민등록증을 따로 보관한다. º 도장 : 본인이 본인 명의로 낙찰을 받을 거라면 인감도장일 필요가 없다. 막도장을 가지고 가면 된다. 혹시 도장을 가져오지 않았더라도 당황하지 말자. 법원 앞 도장 가게에서 막도장 하나 파서 사용하면 된다. º 보증금 : 법원별로 은행이 입점해 있다. 많은 법원에 신행은행이 있으나 성남지원은 우리은행, 지방법원은 농협, 통영지원은 SC제일 은행 등 법원별로 입점 은행이 다르다. 통장에는 돈이 있는데 인출을 하지 못해 입찰하지 못하는 일이 없도록 사전에 준비하자. 패찰이 돼 입찰 보증금을 돌려받은 경우에도 바로 법원 내 은행으로 가서.. 2024. 8. 29. 주택임대차보호법 이해하기 집을 담보로 대출을 한 1순위 근저당권을 설정한 날짜를 확인해서 보장받을 수 있는 보증금으로 계약을 했다고 가정해 보자. 이때 경매로 낙찰된 금액이 근저당에 걸린 금액보다 적을 경우, 즉 모든 채무액보다 낙찰금액이 적다면 낙찰가의 50% 안에서 최우선변제를 받기 때문에 손해를 볼 수 있다. 예를 들어, 세입자는 집을 담보로 대출을 받은 금융사 중 최초로 빌려준 일자를 확인하여 최우선변제금 설정 범위 안에서 2,200만 원 보증금으로 살고 있었다. 그 집을 담보로 집주인이 은행에서 빌린 돈이 6,000만 원이다. 집주인의 사업이 잘 되지 않아 대출이자 및 원금 상환을 하지 못하자, 대출을 해준 은행에서 담보로 잡은 부동산에 대해 경매 신청을 진행한다. 해당 부동산에 대해 경매를 실시한 결과 3,500만 원.. 2024. 8. 29. 경매 공부 위장 임차인 잡는 법 위장 임차인은 실제로는 살지 않으면서 전입신고만 해 놓은 임차인을 말한다. 선순위 임차인이 있는 줄 알고 아무도 입찰을 안 하는 물건이 있는데, 알고 봤더니 위장 임차인이다. 그런 물건은 낙찰받아서 위장 임차인을 내보낸다면 대박인 입찰이다. 아무도 입찰을 안 할 테니까 싸게 낙찰을 받을 수 있기 때문이다. 임대차보호법 제3조 제3조(대항력 등) 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. “주택의 인도와 주민등록”이 조항이 의미하는 바는 그 집에 실제로 점유하고 살아야 한다는 뜻인데, 서류상 전입만 해 놓고 실제 살지 않으면 임차인이 아니다. 만약, 그런 위장 임차인.. 2024. 8. 29. 경매 시세보다 싼 전세, 전입보다 확정이 빠른 경우,전입세대열람 시세보다 싼 전세전세 시세가 2억인데 벼룩시장에서 8천 전세 광고를 보고 (부동산 중개 없이) 대출이 3억이 있는 시세 3.5억 아파트에 들어온 세입자는 집주인이 괜찮다고 해서 괜찮은 줄 알고 들어왔다가 낙찰이 3억에 되자 배당을 한 푼도 못 받는 사례도 있다. 싼 거는 의심을 해봐야 합니다. 왜 쌌는지?시세3.5억저당권3억임차인8천 낙찰 3억....그 이유를 알고 내가 통제할 수 있으면 괜찮지면, 이유를 모르면 위험하다.전입보다 확정이 빠른 경우: 주소를 뺐다가 다시 넣으면? 확정일자가 전입일보다 빠른 경우가 있다. 이런 경우 보통 임차인이 도중에 주소를 뺏다가 다시 넣은 경우이다. 처음에는 전입/확정을 둘 다 받아놨다는 이야기다.그런데 이렇게 되면, 확정일자는 (원래 날짜로) 빠른데, 전입일이 (새로.. 2024. 8. 29. 경매 공부 권리분석 순서, 임차인 배당순위 권리분석 순서 1. 말소기준권리 찾기* (근) 저당권* 가압류 2. 임차인 선순위 / 후순위 파악* 전입날짜 3. 임차인 배당순위* 전입 & 확정일자 임차인의 배당순위를 따져 보자. 1. 전입날짜와 확정일자가 같은 경우 날짜가 같으면 그냥 전입날짜(확정일자)를 보면 된다. 등기부등본상의 권리들 사이에 날짜 순서에 맞게 끼워 넣으면 된다. 2. 전입날짜와 확정일자가 다른 경우 전입일과 확정일이 다른 경우라면 둘 중에 늦은(확정) 날짜가 배당순위가 된다. 반대로 전입이 확정일자보다 늦는 경우에는 전입날짜로 배당순위를 잡는다. 3. 전입 : 확정일자가 기준이 되는 이유 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 "대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인", "후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선.. 2024. 8. 28. 이전 1 ··· 8 9 10 11 12 13 다음 728x90 반응형 LIST
