본문 바로가기
경매 공부

경매 필수 서류 3가지

by 트위티805 2024. 8. 29.
728x90
반응형
SMALL
꼭 알아야 할 경매 서류 세가지
꼭 알아야 할 경매 서류 세가지

경매 필수 서류, 무엇을 봐야 할까?

 
꼭 알아야 할 경매서류 세 가지는 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서이며 법원 경매정보 사이트에서 누구나 확인할 수 있다.
 

감정평가서

 
경매사건을 접수한 법원은 해당 부동산에 대한 감정평가명령을 내린다.
 
공인된 감정평가 기관에 의뢰하여 회신된 평가 금액을 최초 매각금액으로 정한다.
 
부동산의 감정 일자와 입찰일 간에 6개월에서 1년 이상 차이가 나는 경우도 많은데, 이는 현제 시세를 반영하지 못하는 결과로 이어진다.
 
부동산의 시세는 고정되어 있지 않기 때문이다.
 
만일 부동산 상승기일 때 6개월 전 가격을 기준으로 삼는다면 입할마다 필패할 것이다.
 
반대로 하락기일 때는 감정가를 믿고 입찰하면 낙찰받기는 쉽겠지만 수익을 내기가 어려워질 수 있다.
 
감정평가는 기계가 아닌 사람이 하는 일이다 보니 평가 자체에 오류가 발생하기도 한다.
 
감정평가가 과도하게 잘못되거나 중요 사항이 누락된 경우 이의 신청을 할 수 있지만 받아들여지는 경우는 드물다.
 
감정평가 금액을 전적으로 신뢰하여 입찰가를 산정해서즌 안된다
 
감정평가서는 다음과 같이 구성되어있다.
 
º 감정평가의 근거(명세표)
º 위치 및 지적도
º 내부 구조도
º 현장 사진
 
여기에는 중요한 정보가 많이 담겨 있는데, 간혹 경매로 나온 물건이 해당 물건의 일부인 경우가 있다.
 
아파트 같은 집합건물은 낙찰 후 잔금을 내면 해당 호수가 온전해 내 소유가 된다.
 
하지만 시골 농가나 주택 등은 우사, 창고, 옥탑방, 간이 화장실 등의 감정평가가 되어 있는지 잘 살펴볼 필요가 있다('제시 외 건물'로 표시되기도 한다)
 
이런 것들이 감정평가에 포함되어 있다면 낙찰 후 잔금을 내는 순간 내 것이 된다.
 
하지만 감정평가에 포함되어 있지 않다면 잔금을 낸다고 하더라도 여전히 전 소유자의 것이므로 필요한 것은 따로 돈을 주고 매입해야 한다.
 

현황조사서

법원 집행관이 직접 해당 주소로 찾아가서 살고 있는 사람에게 점유권원과 이유를 묻고 그 답변을 적은 문서다.
 
사실대로 말하는 사람이 대부분이지만 거짓말을 하는 사람도 있다.
 
집행관에게는 사실만을 말하라고 강제할 수 있는 권한이 없으며, 집행관의 개인적인 의견이 포함될 수 있다.
 
필요한 모든 정보를 알 수도 없고 현황조사서의 빈칸을 딱 떨어지는 답으로 채울 수도 없다.
 
실제로 임차인의 정보가 누락되거나, 점유자의 거짓 진술이 적히거나, 전입일 또는 사업자등록일이 잘못 적히는 경우도 있다.
 
결국 임차인에 대한 정보의 진정성을 판단하는 건 입찰자의 몫이란 말이다.
 
그럼에도 현황조사서는 소유자나 임차인의 점유, 유치권자의 점유시기, 임차인의 대항력 유무를 알 수 있는 기본적인 자료가 된다.
 
예를 들어 유치권 성립 조건 중 하나는 경매개시결정 등기 이전부터 목적물을 점유해야 한다는 것이다.
 
그런데 현황조사서상 해당 점유에 대한 기록이 전혀 없다면, 추후 분쟁 시 유치권 성립 여부에 대한 판단에서 유치권을 주장하는 자에게 불리하고 낙찰자에게 유리한 증거가 된다.
 
참고로 이 서류는 1회 매각기일 14일 이전부터 누구나 볼 수 있다.
 

매각물건명세서

부동산의 표시, 점유자의 권원과 기간, 월차임, 전입신고일 또는 사업자등록일, 확정이라 등을 기재한 문서다.
 
입찰 예정자의 의사결정을 위한 판단자료로 가장 신뢰할 수 있는 문서다.
 
매각일 일주일 전까지 법원에 비치해두므로 누구든 볼 수 있다.
 
이 문서에는 특별매각 조건의 내용이 작성된다.
 
입찰자가 매각물건 명세서를 신뢰하고 입찰했는데 잘못된 기재 등으로 인수해야 할 권리가 발생한다면, 매각 불허가 신청 등을 통해 입찰보증금 10%를 안전하게 돌려받을 수 있다.
 
입찰 전에 확인해야 할 가장 중요한 것이 매각물건명세서다.
 
특히 다음 사항을 유념해서 봐야 한다.
 
º 최우선순위 설정일자 : 말소기준권리일
 
º 배당요구 종기일 : 채권자, 임차인 등 받을 돈이 있는 이해관계인이 자신의 권리만큼 돈을 달라고 신청할 수 있는 마지막 날이다.
 
º 비고란(※) : 주의사항이 적히는 난인데, 아무것도 적혀 있지 않다면 권리관계가 깨끗한 물건이라는 뜻이다.
 
반대로 어떤 인수 사항이 적혀 있으면 위험 요소가 있다는 신호다. 예를 들어 '대항력이 있는 임차인으로 전액 배당 안 될 시 인수 금액 발생할 수 있음'이라는 내용이 적혀 있기도 하다.
 
초보자는 공란이거나 '해당 사항 없음'이라고 적혀 있을 때만 입찰에 들어가는 게 좋다.
 
유료 경매 사이트에서도 위험 요소가 있는 사건은 빨간색으로 경고를 해준다.
 
경고 문구가 있는 모든 사건이 해결해야 할 하자가 있는 것은 아니지만,
 
초보자라면 경고 문구가 없는 물건을 하는 것이 낫다.
 
 
 
부동산 경매의 기술 -정민우`유근용 지음- 발췌

728x90
반응형
LIST