주택임대차보호법 이해하기

주택임대차보호법 이해하기

 
집을 담보로  대출을 한 1순위 근저당권을 설정한 날짜를 확인해서 보장받을  수 있는 보증금으로 계약을 했다고 가정해 보자.
 
이때 경매로 낙찰된 금액이 근저당에 걸린 금액보다 적을 경우,
 
즉 모든 채무액보다 낙찰금액이 적다면 낙찰가의 50% 안에서 최우선변제를 받기 때문에 손해를 볼 수 있다.
 
예를 들어, 세입자는 집을 담보로 대출을 받은 금융사 중 최초로 빌려준 일자를 확인하여 최우선변제금 설정 범위 안에서 2,200만 원 보증금으로 살고 있었다.
 
  그 집을 담보로 집주인이 은행에서 빌린 돈이 6,000만 원이다.
 
집주인의 사업이 잘 되지 않아 대출이자 및 원금 상환을 하지 못하자,
 
대출을 해준 은행에서 담보로 잡은 부동산에 대해 경매 신청을 진행한다.
 
해당 부동산에 대해 경매를 실시한 결과 3,500만 원에 낙찰되었다.
 
여기서 최우선변제금액 2,200만 원을 전부 세입자에게 주면 은행은 1,300만 원 밖에 못 받으니, 은행 입장에서는 억울할 수 있다.
 
따라서 이 경우와 같이 돈을 빌려준 총금액이 낙찰 가보다 높으면 낙찰 금액 3,500 만 원 중 50%인 1,750만 원 안에서 최우선변제가 가능하고 나머지 50%는 채권자들이 순서대로 가져가게 된다.
 
그럼 세입자는 보증금 2,200만 원 중 1,750만 원만 보장받을 수 있고 나머지 보증금 450만 원은 받지 못하게 된다.
 
그러니  주택 전월세 계약 시 1순위 근저당 설정일자에 최우선변제받을 범위를 확인하고, 해당 부동산을 담보로 과도한 대출금액이 설정되어 있다면 계약하지 않는 것이 좋다.
 

주택임대차보호법                                                                단위: 만원
담보물권설정일	지역	보즘금범위	최우선변제액
84.06.14~87.11.30	특별시, 직할시	300 이하	300까지
	기타지역	200 이하	200까지
87.12.01~90.02.18	특별시, 직할시	500 이하	500까지
	기타 지역	400 이하	400까지
90.02.19~95.10.18	특별시, 직할시	2,000 이하	700까지
	기타지역	1,500 이하	500까지
95.10.19~01.09.14	특별시, 직할시(군 지역 제외)	3,000 이하	1200까지
	기타지역	2,000 이하	800까지
01.09.15~08.08.20	수도권(서울, 인천, 의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양(일산), 수원, 성남(분당, 안양, 부천, 과천)	4,000 이하	1,600까지
	광역시 (부산, 대구, 대전, 광주, 울산)	3,500 이하	1,400까지
	기타 지역	3,000 이하	1,200까지
08.08.21~10.07.26	수도권(서울, 인천,의정부,구리,남양주,하남, 고양(일산), 수원, 성남(분당), 안양,부천,과천	6,000 이하	2,000까지
	광역시 (부산,대구,대전, 광주, 울산)	5,000 이하	1,700까지
	기타지역	4,000 이하	1,400까지

 

자료: 법무부

 
부동산 경매는 부동산 교육의 기본이 된다.
 
배우면 그저 좋은 정도가 아닌 필수적으로 알아야 할 지식이다.
 
부동산 경매에 대해 완전히 이해한다면 일반적인 부동산 거래는 저절로 이해할 수 있다.
 
 
 
흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다 - 김상준 지음- 발췌