경매 시세보다 싼 전세, 전입보다 확정이 빠른 경우,전입세대열람

시세보다 싼 전세

시세보다 싼 전세

전세 시세가 2억인데 벼룩시장에서 8천 전세 광고를 보고 (부동산 중개 없이)

 

대출이 3억이 있는 시세 3.5억 아파트에 들어온 세입자는 집주인이 괜찮다고 해서

 

괜찮은 줄 알고 들어왔다가 낙찰이 3억에 되자 배당을 한 푼도 못 받는 사례도 있다.

 

싼 거는 의심을 해봐야 합니다. 왜 쌌는지?

시세	3.5억
저당권	3억
임차인	8천

 낙찰 3억....

그 이유를 알고 내가 통제할 수 있으면 괜찮지면, 이유를 모르면 위험하다.

전입보다 확정이 빠른 경우: 주소를 뺐다가 다시 넣으면?

 

확정일자가 전입일보다 빠른 경우가 있다.

 

이런 경우 보통 임차인이 도중에 주소를 뺏다가 다시 넣은 경우이다.

 

처음에는 전입/확정을 둘 다 받아놨다는 이야기다.

그런데 이렇게 되면, 확정일자는 (원래 날짜로) 빠른데, 전입일이 (새로운 날짜로) 늦는 상황이 발생한다.

전입보다 확정이 빠름
확정
저당권	말소기준권리
전입	후순위

세입자는 집주인의 부탁을 받고, 빼주는 경우가 있다.

 

대출을 받아야 하는데, 임차인이 있으면 대출을 안 해주니 집주인은 잠시만 주소를 빼달라고 부탁한다.

 

그런 부탁을 받고 임차인은 주소를 빼고, 입주인은 대출을 받는 거예요.

 

그러면 임차인은 후순위가 된다.

 

절대로 주소를 빼는 부탁을 들어주면 안 되겠죠….

전입세대열람

경매를 하기 위해서 임차인의 대항력과 말소기준권리를 파악해야 한다.

 

말소기준권리는 등기부등본 열람을 하면 파악할 수 있다.

임차인의 대항력을 파악하기 위해서 전입일자를 알아야 하는데,

 

임차인의 전입일자는 전입세대열람이라는 제도를 통해서 알아볼 수 있다.

전입세대열람도 아무나 하는 건 아니고, 몇몇 특별한 경우로 한정한다.

 

그 특별한 경우 중 하나가 경매로 물건이 나오는 경우이다.

 

주민등록법에 의해서 경매 나온 집에 대해서는 전입세대 열람을 할 수 있게 되어있다.

전입세대 열람은 주민등록등본과는 다르게, 세대주의 전입일자만 파악할 수 있게 되어있다.

 

세대주의 성명이나 나머지 세대원들은 알 수 없다.

세대주(또는 최초 전입자)의 전입일자만 파악이 가능하다.

전입세대열람은 현재 전입되어 있는 세대의 전입일 파악을 할 수 있다.

 

그 사람이 누구인지 구체적으로 알 수는 없으며, 물건명세서, 배당요구, 현황조사서 등을 통해서 종합적으로 유추해 볼 수 있다.

전입세대열람의 목적은 전입일 파악으로 선순위/후순뒤 등을 파악할 수 있다.

세대열람
1. 동사무소에서 확인
2. 세대주의 전입일 확인가능
3. 누구인지는 모름
4. 선순위/후순위 파악

대부분의 세대열람은 성만 나오는 경우가 많은데, 가끔 세대열람에 세대주 이름 석자가 다 나오는 경우도 있다.

 

입찰자 입장에서는 정확한 정보를 얻게 되어 좋은 것이다.


              -경매교과서- 안정일 지음 발췌