부동산 경매공부 대항력

경매대항력

임차인은 전입을 하고 나면 그때부터 임차인이 된다.

 

임대차보호법이 규정하는 법적 지위를 갖는 임차인을 뜻한다.

전원세 계약을 하고 보증금을 지급하고, 전입 신고를 하지 않고 산다면 법적 보호를 받지 못한다.

 

2년 임대차 기간 보장 같은 권리가 없다는 이야기가 된다.

부동산 경매공부 대항력

핵심: 임차인은 반드시 전입신고를 해야 하고, 그때부터 임차인의 법적 지위를 얻게 되며,

대항력도 생기게 된다.

대항력이 있다 : 낙찰자한테 이길 수 있다.

대항력이 없다 : 낙찰자에게 이길 수 없다.

 

대항력

임대차보호법에 의하면 대항력은 전입한 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

이때의 제삼자란 낙찰자를 말한다.

 

낙찰자에 대한 대항력은 권리를 주장할 수 있는지 없는지가 바로 경매에서의 대항력이다.

임차인의 대항력은 말소기분권리로부터 선순위, 늦으면 후순위가 된다.

선순위=인수, 후순위=소멸

임차인도 그와 똑같은 규칙이 적용된다.

말소 기준권리보다 먼저 전입했으면, 선순위 임차인=대항력 있음.

말소 기준권리보다 늦게 전입했으면, 후순위 임차인=대항력 없음.

은행 대출 없는 집에 전세 들어갔는데, 내가 전입한 이후에 대출(저당권)이 생기는 것은 신경 쓸 필요가 없다는 뜻이다.

만약, 임차인이 전입신고를  하지 않으면 임차인이 아니다.

 

말소기준권리와 비교할 수 없다.

 

임차인이 아니라서 아무런 권리가 없기 때문에 대항력 자체가 없다.

따라서 낙찰자에게 이길 수 없다는 뜻이며, 보증금을 구제받을 수 없다.

법에 의하면, 대항력은 ”전입신고 다음 날부터 “ 효력이 생긴다.

오늘 전입신고를 했으면, 실제로는 내일부터(법적으로) 임차인인 것이다.

임차인의 전입일과 동시에 은행 대출을 실행시키는 사기 수법.

임차인은 대항력은 전입한 다음 날 효력이 생기는데, 근저당 설정일과 전입일이 같으면,

 

임차인은 후순위가 돼서 대항력이 없고, 보증급을 배당받지 못할 확률도 높다.

이 대항력 조항을 이용한 사기 사건은 집주인이 임차인 몰래 대출을 받는 경우가 있는데,

 

전세를 계약하고 잔금을 지불할 때까지 임차인에게 대출이 발생할 것이라는 사실을 숨기고 있다가 임차인이

 

이사하는 당일 날 잔금을 받자마자 대출을 실행시키는 수법이죠.

이때 은행 근저당과 임차인의 전입이 같은 날 발생하지만,

 

임대차 보호법 제3조 제1항에 의해서 임차인의 대항력은 다음 날부터 발생하고, 후순위 임차인이 된다.

사기 사건은 발생하고 나면 어떻게 할 방법이 없기 때문에… 방지하고자 한다면, 이사하기 전날 전입신고를 하면 된다.

선순위 임차인이 되고, 혹시나 전셋집이 경매에 들어간다 하더라도 보증금을 100% 안전하게 지킬 수 있다.

전입신고를 바쁘다고 미루는 행동은 얼마나 위험한 일인지 생각해야 한다.


-경매교과서- 안정일 지음 발췌