부동산 경매 권리 분석의 시작

부동산 경매 권리분석의 시작

감정가와  최저가

감정가란?

 

법원에 경매 물건이 접수되면, 법원에서는 그 물건의 가격을 매기는 게 감정가이다.

 

법원에서 조사 결정한 가격이라고 해서 '법사가'라는  말도 과거에는 사용했다.

 

감정가는 단순히 경매를 시작하기 위한 출발 가격이라고 보면 된다. 

 

시세와는 아무 관련이 없다.

 

시세보다 높거나 같거나 낮을 수 도 있다.

 

그래서 감정가를 기준으로 입찰가를 결정하는  실수를 하지 않아야 한다.

부동산경매 공부

최저가란?

 

입찰자가 써낼 수 있는 금액의 하한선이라는 뜻이다.

 

저렴한 가격이라는 뜻이 아니고, 입찰가를 쓸 때, 최저가 이상 써야 한다는 뜻이다.

 

최저가보다 낮은 가격을 쓰고 싶다면 한 번 더 유찰되기를 기다려야 한다.

 

유찰이란?

아무도 입찰하지 않은 경우를 말한다.

 

응찰자(입찰에 응한 사람)가 없으면, 최저가를 낮추게 된다.

 

이 가격이 비싸다는 것이기 때문이다.

 

저감율:  직전 가격의 20% 또는 30% .일반적으로 서울 관할 법원은 20%씩,

그 외 지역은 30%씩 가격을 낮춘다.

 

소멸과 인수

 

경매 권리분석의 핵심은 미회수 채권을 누가 책임지는지 파악하는 데 있다.

 

여기서 채무자가 책임지는 것을 소멸이라고 하고, 낙찰자가 책임지는 것을 인수라고 한다.

 

은행 대출

은행 대출이나 빚은 소멸/인수의 관점에서 보면 무조건 소멸된다.

 

경매 사건의 대부분은 은행빚을 갚지 못해서 생기는데,

 

그 원인이 되는 은행 빚은 소멸 즉, 낙찰자가 책임질 일이 없다는 뜻이고,

 

못 받은 은행 빚은 채무자를 따라간다.

 

빚은 없어지지 않기에, 채무자는 끝까지 책임져야 한다.

 

은행대출->(근) 저당권-> 소멸

 

임차인 보증금

 

임차인의 전월세 보증금은 소멸될 수도 있고, 인수될 수도 있다.

 

앞으로 공부해야 할 권리분석은  대부분 임차인 분석이다.

 

은행은 다 소멸이니까 분석을 할 필요가 없다.