부동산 경매 공부 우선변제권(확정일자)

 

임차인이 배당을 받으려면, 확정일자가 있어야 한다.

이사하고 전입 신고할 때 전월세계약서에 받는 날짜 도장을 확정일자라고 한다.

부동산 경매 우선변제권(확정일자)

 
임대차보호법 제3조의 2(보증금의 회수) 조항에 의해서, 임차인이 확정일자를 받으면, 채권을 확보하게 된다.

 

임차인 입장에서는 따로 채권을 확보하기 위한 노력(저당권 설정, 전세권 설정 또는 가압류 같은)을 하지 않아도 된다는 뜻이다.
 
등기 순서대로 나열된 권리들 사이 어딘가에 임차인의 배당 순서가 들어간다.
 
확정일자가 있는 경우와 없는 경우에 배당이 어떻게 달라지는지 알아보자.
 
1) 확정일자가 없는 경우 :
낙찰 1.7억
1. 근저당 A 1억 : 1억
    전입 임차인 1억 : X
2. 근저당 B 1억 : 7천
 
이처럼 임차인에게 확정일자가 없으면, 배당에 참여할 수 없다.

전입 순서로 따지면 임차인이 2순위 였으나, 배당표에서 빠지면서, 3순위 근저당 B가 2순위 배당을 받게 되는 것이다.
 
2) 확정일자가 있는 경우
낙찰 1.7억
1. 근저당 A 1억 : 1억
2. 전입(확정) 1억 : 7천
3. 근저당 B 1억 : -
 
이처럼 임차인에게 확정일자가 있으면, 배당에 참여할 수 있다.

낙찰대금 1억 7천만 원 중에서 1순위 근저당 A1 억, 남은 7천은 2순위 임차인에게 배당되고, 3순위 근저당 B는 배당이 없는 것이다.
 
확정일자는 단지 배당 참여 여부만 결정한다.

 

확정일자가 있다고 해서 보증금을 전액 돌려받는 게 아니다. 

일단 배당에 참여해서 순서를 따져 배당을 받는데, 순서에서 밀리면 보증금의 일부나 전부를 못받을 수도 있다.
 
배당을 받기 위한 최종 관문 : 배당요구
 
확정일자를 받았다고 해서 끝이 아닙니다. 배당요구를 해야 한다.

임차인이 배당을 받기 위해서는 전입+확정+배당요구 이 3가지를 갖추어야 한다.

이 세가지중 하나라도 빠지면 배당 요구를 못 받는다. 

 

배당요구를 배당요구 마감일(배당종기일) 전까지 해야 한다.

 

그 날짜를 넘기면 배당요구를 안 받아 준다.

 

임차인 중에 아차 하는 순간 그 날짜를 넘기는 경우가 가끔 발생하는 안타까운 경우가 생기기도 한다. 
 
 

-경매교과서 - 안정일 지음 발췌