감정가와 최저가
감정가란?
법원에 경매 물건이 접수되면, 법원에서는 그 물건의 가격을 매기는 게 감정가이다.
법원에서 조사 결정한 가격이라고 해서 '법사가'라는 말도 과거에는 사용했다.
감정가는 단순히 경매를 시작하기 위한 출발 가격이라고 보면 된다.
시세와는 아무 관련이 없다.
시세보다 높거나 같거나 낮을 수 도 있다.
그래서 감정가를 기준으로 입찰가를 결정하는 실수를 하지 않아야 한다.
최저가란?
입찰자가 써낼 수 있는 금액의 하한선이라는 뜻이다.
저렴한 가격이라는 뜻이 아니고, 입찰가를 쓸 때, 최저가 이상 써야 한다는 뜻이다.
최저가보다 낮은 가격을 쓰고 싶다면 한 번 더 유찰되기를 기다려야 한다.
유찰이란?
아무도 입찰하지 않은 경우를 말한다.
응찰자(입찰에 응한 사람)가 없으면, 최저가를 낮추게 된다.
이 가격이 비싸다는 것이기 때문이다.
저감율: 직전 가격의 20% 또는 30% .일반적으로 서울 관할 법원은 20%씩,
그 외 지역은 30%씩 가격을 낮춘다.
소멸과 인수
경매 권리분석의 핵심은 미회수 채권을 누가 책임지는지 파악하는 데 있다.
여기서 채무자가 책임지는 것을 소멸이라고 하고, 낙찰자가 책임지는 것을 인수라고 한다.
은행 대출
은행 대출이나 빚은 소멸/인수의 관점에서 보면 무조건 소멸된다.
경매 사건의 대부분은 은행빚을 갚지 못해서 생기는데,
그 원인이 되는 은행 빚은 소멸 즉, 낙찰자가 책임질 일이 없다는 뜻이고,
못 받은 은행 빚은 채무자를 따라간다.
빚은 없어지지 않기에, 채무자는 끝까지 책임져야 한다.
은행대출->(근) 저당권-> 소멸
임차인 보증금
임차인의 전월세 보증금은 소멸될 수도 있고, 인수될 수도 있다.
앞으로 공부해야 할 권리분석은 대부분 임차인 분석이다.
은행은 다 소멸이니까 분석을 할 필요가 없다.
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