경매 공부 권리분석 순서, 임차인 배당순위

경매 공부 권리분석 순서, 임차인 배당순위

권리분석 순서

 

1. 말소기준권리 찾기

* (근) 저당권

* 가압류

 

2. 임차인 선순위 / 후순위 파악

* 전입날짜

 

3. 임차인 배당순위

* 전입 & 확정일자

 

임차인의 배당순위를 따져 보자.

 

1. 전입날짜와 확정일자가 같은 경우

 

날짜가 같으면 그냥 전입날짜(확정일자)를 보면 된다.

 

등기부등본상의 권리들  사이에 날짜 순서에 맞게 끼워 넣으면 된다.

 

 

2. 전입날짜와 확정일자가 다른 경우

 

전입일과 확정일이 다른 경우라면 둘 중에 늦은(확정) 날짜가 배당순위가 된다.

 

반대로 전입이 확정일자보다 늦는 경우에는 전입날짜로 배당순위를 잡는다.

 

 

 3. 전입 <확정(확정일자가 늦는 경우)

 

: 확정일자가 기준이 되는 이유

 

주택임대차보호법 제3조의2 제2항 "대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인", "후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금 변제를 받을 권리" 

 

전입과 확정일자를 모두 갖춰야 비로소 배당을 받을 자격이 생긴다는 뜻이고 순서도 정해 놓은 것이다.

 

'후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여' 여기서 후순위란 확정일자보다 후순위를 뜻한다.

 

4. 확정<전입(전입일이 늦는 경우)

 

 

확정일자를 먼저 받은것은 아직 전입을 안 했다는 이야기이다.

 

전입이 없으면, 임차인이 아닌 거고, 배당이 없다.

 

대항요건 + 확정일자 둘 다 갖추고 있어야 비로소 배당받을 임차인이 된다.

 

 

5. 전입이 말소기준권리보다 빠른 경우

 

임차인 배당순위

1월1일	전입	1억
2월 1일	근저당A	1억
3월 1일	확정

 

여기서

 

1) 말소기준권리는 근저당 A가 된다.

 

2) 임차인의 대항력 유무

 

전입일자를 보면, 말소지군권리(근저당 A) 빠르다.

 

선순위 인수 즉 배당을 다 못 받으면, 남는 보증금은 낙찰자가 인수해야 한다.

 

 

3) 배당순위

 

전입 1월 1일과 확정 3월 1일 중 늦은 날짜인 3월 1일에 배당 따라서 1순위 근저당 A 1억, 2순위 임차인 1억

1월1일	전입(선-인수)	배당요구
2월 1일	근저당A(말소기준권리)	1억
3월 1일	확정	5천

 

낙찰이 1억 5천이라고 할 때, 근저당 A 1억 주고, 남는 5천이 임차인에게 배당된다.

 

결론 : 임차인 1억 보증금 중에 5천 배당, 못 받은 5천은 낙찰자 인수

 

 

6. 확정이 말소기준권리보다 빠른 경우

1월 1일	확정
2월 1일	근저당A	1억
3월 1일	전입	1억

 

여기서 근저당 A가 말소기준권리가 된다.

 

전입일자를 보면, 말소기준권리(근저당 A) 보다 늦다.

 

즉 후순위-소멸 배당을 다 못 받으면 남는 보증금은 소멸(채무자  책임)이 된다.

 

1순위 근저당 A 1억  2순위 임차인 1억

 

1월 1일	확정
2월 1일	근저당A(말소기준권리)	1억
3월 1일	전입(후순위-소멸)	1억

 

 낙찰이 1억 5천이라고 할 때, 근저당 A 1억 주고, 남는 5천이 임차인에게 배당된다.

 

임차인이 못 받은 5천은 그냥 소멸하는것이다.

 

주의!

확정일자가 말소기준권리보다 빠르면 대항력이 있다고 생각하는 사람들이 있는데,

 

확정일자(말소기준권리보다) 빠른 건 아무 의미가 없다.

 

확정일자는 대항력을 따지는 것이 아니기 때문이다.

 

대항력은 오로지 전입만 가지고 따진다.

 

확정일자는 배당순위에 관여를 한다. 

 

확정일자가 전입보다 빠르다고 해도 결국 전입날짜로 귀결이 되기 때문에 결국 전입하는 날 확정일자를 받는 것이 가장 효율적인 방법이다.

 

 

 

-경매교과서- 안정일 지음 발췌