경매 주택임대차보호법 제 8조(보증금 중 일정액의 보호), 소액임차인,최우선변제

주택임대차 보호법

주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)

 

1. 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하며 변제받을 권리가 있다.

 

이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.

 

2. 제 1항의 경우에는 제3조의 2 제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

 

3. 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의 2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 전한다.

 

다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다.)의 2분의 1을 넘지 못한다. <개정 2009.5.8>

[전문개정 2008.3.21]

 

소액임차인의 기준

 

보증금이 적은 임차인을 소액 임차인이라고 합니다.

 

소액임차인이라는 말은 법에 있는 용어는 아니지만 경매를 하는 사람들이 그냥 편의상 부르는 말이라고 생각하시면 됩니다.

 

이때 보증금의 많고 적음을 법령으로 정해 놓았습니다.

 

최우선변제(소액임차인)

 

주택임대차 보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)

 

기준 금액은 아래 표와 같이 때와 장소에 따라서 변합니다.

2024년 현재

지역	보증금
서울특별시	1억6천500만원이하
광역시 ('수도권 정비 계획 법'에 따른 과밀 억제 권역에 포함된 지역과 군지역 제외) 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시	8천500만원이하
'수도권 정비 계획 법'에 따른 과밀 억제 권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시,용인시, 화성시및 김포시	1억4천500만원이하
그 밖의 지역들	7천500만원이하

 

최우선 변제 (0순위에 해당)

 

소액임차인에 해당한다면 배당순위가 0순위로 올라가는 좋은 점이 있습니다.

 

근저당보다 늦어서 순위가 2,3순위였던 임차인도, 근저당을 제치고 맨 먼저 배당을 받게 되는 겁니다.

 

임차인 보호 조항인 것입니다.

 

단, 이때 보증금 전액을 몽땅 배당해 주는 것이 아니고, 법이 정한 금액(보증금 중 일정액)만 0순위로 배당을 해줍니다. 

지역	보증금	변제금액
서울특별시	1억6천500만원이하	5천500만원
광역시 ('수도권 정비 계획 법'에 따른 과밀 억제 권역에 포함된 지역과 군지역 제외) 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시	8천500만원이하	2천800만원
'수도권 정비 계획 법'에 따른 과밀 억제 권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시,용인시, 화성시및 김포시	1억4천500만원이하	4천800만원
그 밖의 지역들	7천500만원 이하	2천500만원

 

서울특별시 거주하는 보증금 1억 이하 임차인은 5천500만 원을 최우선 변제를 받는 것입니다(0순위로 배당)

 

예를 들어 서울특별시 임차인이라고 했을 때 

 

예 1) 보증금 1억 8천만 원: 0순위 배당 없음. (소액임차인이 아님)

 

예 2) 보증금 1억 원 : 0순위 배당 5천500만 원

 

예 3) 보증금 5천만 원 : 0순위 배당. 5천만원 (보증금 5천만 원을 다 받는 거지 그 금액을 넘어서 5천500만 원을 받는 것은 아닙니다.)

 

예 4) 보증금 1천만 원: 0순위 배당 1천만원 (보증금 1천만 원을 다 받습니다.)

 

소액임차인은 확정일자가 없어도 배당을 받을 수가 있습니다.

 

확정일자는 배당순위를 정할 때 사용하는 것인데, 소액임차인 최우선변제는 이미 해당 순위가 "0순위 배당"으로 정해져 있기 때문입니다.

 

그 금액도 앞에 이야기 한대로 정해져 있습니다.

 

굳이 확정일자 없이도 0순위로 법으로 정한 금액을 받도록 하는 것입니다.

 

그런데 배당 요구를 해야 하는데, 안 한다면 배당표 자체에서 빠지는 것이기 때문에 배당 자체가 없어지게 됩니다.

 

그러므로꼭!!! 배당 요구를 해야 합니다.