경매는 누군가에게는 위험해 보이지만, 누군가에게는 바둑보다 쉬울 수 있다.
경매가 위험하다고 생각하는 이유는 일반 매물들과 다르게 각종 권리와 하자들이 뒤엉켜 있기 때문이다.
그러나 경매는 '말소기준권리'가 있어서 위험하지 않다.
경매가 진행 중인 부동산의 경우 기본적으로 등기사항전부증명서를 통해 하자 있는 권리들을 발견하게 된다.
('하자'라는 것은 채무자의 과다한 채무로 인해 그 부동산에 설정되어 있는 각종 권리들이다. 예를 들어 압류, 가압류, 근저당, 전세권, 임차권 등을 말한다.)
하자 있는 권리들은 대부분 낙찰로 인해 소멸하는데 그 기준이 되는 권리를 '말소기준권리'라고 한다.
(법률용어가 아니라 경매인들이 통상적으로 사용하는 용어이며 '말소기준등기'라고도 한다.)
따라서 말소기준권리를 찾으면 경매의 권리분석은 80% 끝난다고 볼 수 있다.
말소기준권리
말소기준권리를 끊어서 읽어보면, 말소/ 기준/ 권리, 즉 말소의, 기준이 되는, 권리들이다.
이 권리보다 날짜가 빠르면 선순위 권리가 되어 원칙적으로 매수인이 인수해야 하고, 이 권리보다 날짜가 늦은 후순위 권리는 매수인이 낙찰대금을 납부하면 말소(소멸)한다.
예를 들어 부동산을 매입하면서 A은행에서 대출을 받으면, A은행은 부동산에 근저당(물권)을 설정한다.
이후 등기사항전부증명서를 살펴보면 '을구'에 A은행 근저당 설정을 볼 수 있다.
그런데 A은행에서 빌린 돈을 갚지 않는다면 은행은 부동산을 경매로 넘기고,
B라는 사람이 그 부동산을 낙찰받아 낙찰대금을 납부하면 A은행이 설정한 '근저당'은 아무 조건 없이 '말소' 된다.
그 이유는 법으로 근저당은 '말소기준권리'로 정해 놓았기 때문이다.
경매에서 말소기준권리는 근저당권, 저당권, 가압류, 압류, 전세권, 담보가등기, 경매개시결정등기의 7가지가 있다.
경매를 시작하는 사람이라면 무조건 암기해야 하는 사항이다.
줄여서 '근/저/가/압/전/담/경'으로 앞 글자를 따서 반드시 외워야 한다.
이 7가지 권리들은 낙찰과 동시에 말소(소멸)하며, 등기사항전부증명서에서 접수번호가 가장 빠른 권리가 말소기준 권리가 된다.
2014년 12월 5일 설정된 근저당이 말소기준권리인 case
| º 등기부현황 (채권액합계 : 1,289,845,896원) | ||||||
| No | 접수 | 권리종류 | 권리자 | 채권금액 | 비고 | 소멸여부 |
| 1(갑8) | 2014.12.05 | 소유권이전(매매) | 김 ㅇㅇ | 거래가액 : 1,300,000,000 |
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| 2(을4) | 2014.12.05 | 근저당 | 신한은행 | 600,000,000원 | 말소기준등기 | 소멸 |
| 3(갑9) | 2015.06.11 | 압류 | 성동세무서 | 소멸 | ||
| 4(을5) | 2015.09.15 | 근저당 | 중부세무서 | 689,845,896원 | 소멸 | |
| 5(갑10) | 2015.10.14 | 압류 | 중부세무서 | 소멸 | ||
| 6(갑11) | 2015.11.05 | 압류 | 서울특별시광진구 | 소멸 | ||
| 7(갑12) | 2015.11.18 | 압류 | 동대문세무서 | 소멸 | ||
| 8(갑13) | 2015.11.24 | 압류 | 삼성세무서 | 소멸 | ||
| 9(갑14) | 2016.10.11 | 압류 | 서울특별시중구 | 소멸 | ||
| 10(갑15) | 2017.06.01 | 압류 | 국민건강보험공단 | 소멸 | ||
| 11(갑16) | 2019.11.13 | 임의경매 | 신한은행 (여신관리부) |
청구금액: 433,435,207원 |
2019타경 ㅇㅇㅇ | 소멸 |
| 12(갑17) | 2020.06.25 | 압류 | 서울특별시동대문구 | 소멸 | ||
여기서 말소기준권리가 될 수 있는 권리는 압류와 근저당이다.
이 부동산에 설정되어 있는 '모든 권리' 중에서 가장 먼저 설정된 '신한은행 근저당'이 말소기준권리이다.
따라서 말소기준권리가 되는 신한은행 근저당을 '기준'으로 모든 권리는 '소멸(말소)' 한다.
권리분석 3단계를 알아보자.
1단계 ) 말소기준 권리 찾기
1) 근저당권
2) 저당권
3) 가압류
4) 압류
5) (선순위) 전세권
선순위라는 것은 다른 권리보다 가장 빨리 접수(등기)된 것으로, 선순위 전세권이 말소기준권리가 되기 위해서는 전세권자가
① 경매신청을 했거나
② 배당요구를 한 경우여야 한다.
두 가지 요건중 하나만 충족하면 된다.
만약 그렇지 않은 경우는 낙찰자가 전세권자의 보증금과 권리를 모두 '인수'해야 한다.
선순위 전세권자가 배당요구 및 경매 신청을 하지 않은 case
| º 임차인현황 ( 말소기준권리 : 2019.01.11 / 배당요구종기일 : 2019.06.14) | ||||||
| 임차인 | 점유부분 | 전입/확정/배당 | 보증금/차임 | 대항력 | 배당예상금액 | 기타 |
| 김 ㅇㅇ | 주거용 전부 | 전입일자: 미상 확정일자: 미상 배당요구: 없음 |
보3,500,000,000 | 매수인 인수 | 선순위전세권등기자 | |
| 기타사항 | ☞목적물에 대하여 현황조사차 방문하여 점유자의 가사도우미 (박 ㅇㅇ)를 만나 현황조사 개요를 설명하고 '안내문'을 교부하였음. ☞가사도우미에 의하면, 거주자의 이름 및 소유여부는 모르나 2명이 거주한다고 함. ☞전입세대열람 내역에 의하면 해당 주소에 전입세대가 없음. ☞김ㅇㅇ : 김 ㅇㅇ 은 전세권자로서 전세권설정등기일은 2019.01.11임. |
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| 전문가멘트 | ☞선순위전세권은 배당요구종기일 전에 배당요구를 한 경우 매각으로 소멸되나, 배당요구를 하지 않으면 매수인이 인수하여야 합니다. 인수되는 전세권인 경우 전세금 인수와 잔여 존속기간도 인정해 주어야하므로,이를 감안하고 입찰에 참여하시기 바랍니다. ※전세권의 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에게 갱신거절의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다 [민법 제 312조 4항]. 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다[민접 제313조] |
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| º 등기부현황 (채권액합계 : 7,170,000,000원) | ||||||
| No | 접수 | 권리종류 | 권리자 | 채권금액 | 비고 | 소멸여부 |
| 1(갑9) | 2019.01.11 | 소유권이전(매매) | 신 ㅇㅇ | 거래가약: 4,500,000,000 | ||
| 2(을15) | 2019.01.11 | 전세권(전부) | 김 ㅇ ㅇ | 3,500,000,000원 | 존속기간: 2019.1.11~2021.1.10 | 인수 |
| 3(을16) | 2019.01.11 | 근저당 | 이 ㅇㅇ | 870,000,000원 | 말소기준등기 | 소멸 |
| 4(을18) | 2019.02.22 | 근저당 | 삼성물산(주) | 2,800,000,000dnjs | 소멸 | |
| 5(갑10) | 2019.03.27 | 임의경매 | 이 ㅇㅇ | 청구금액 : 606,695,890 | 2019타경 ㅇㅇ | 소멸 |
| 6(갑12) | 2019.04.04 | 압류 | 국민건강보험공단 | 소멸 | ||
| 7(갑14) | 2020.08.04 | 압류 | 국민건강보험공단 | 소멸 | ||
| 8(갑15) | 2020.08.10 | 압류 | 강남세무서장 | 소멸 | ||
현 전세권자 김ㅇㅇ은 선순위 전세권이지만 배당요구종기일 전에 배당요구를 하지 않았고, 경매신청도 하지 않았다. 경매신청자는 2순위 근저당권자인 이 ㅇㅇ이다. 따라서 이 물건은 낙찰자가 전세권자의 모든 보증금을 '인수'해야 하기 때문에 입찰할 수 없는 물건이다.
6) 담보가등기
가등기는 ① 소유권이전청구권가등기와 ② 담보가등기가 있는데, 담보가 되는 가등기일 경우에만 말소기준권리로 인정된다.
소유권이전청구권가등기는 매매예약의 성격으로, 타인의 부동산을 매입하기 전 그 소유권을 '소유권이전청구권가등기권'인 자신에게만 이전해 주기로 약속하고 등기를 설정해 주는 개념이다.
예를 들어 A가 토지를 보유하고 있는데, B가 그 부동산을 매수하기로 약속하고 계약금을 지급한 두 1년 뒤 매수 잔금 지급과 동시에 소유권이전을 청구하는 권리이다(동시이행).
따라서 선순위 '소유권이전청구가등기'는 말소기준권리가 될 수 없다.
그러나 담보가등기는 부동산을 담보로 잡는 행위로써 근저당과 그 성격이 유사하며, 담보가등기권자가 경매를 신청하거나 법원에 채권신고(배당요구)를 한다면 말소기준권리가 된다.
가등기가 '소유권이전청구권가등기' 인지 '담보가등기' 인지는 법원에서 제공하는 '문건송달내역'을 살펴보면 된다.
문건처리내역
| 접수일 | 접수내역 | 결과 |
| 2015.06.10 | 채권자 주 ㅇㅇㅇ ㅇㅇㅇㅇ 접수증명 | |
| 2015.06.10 | 재권자 주 ㅇㅇㅇ ㅇㅇㅇㅇ 송달장소 및 송달영수인 신고서 제출 | |
| 2015.06.16 | 채권자 주 ㅇㅇㅇ ㅇㅇㅇㅇ 보정서 제출 | |
| 2015.06.19 | 채권자 주 ㅇㅇㅇ ㅇㅇㅇㅇ보정연기신청 제출 | |
| 2015.06.23 | 채무자겸소유자 석 ㅇㅇㅇㅇㅇㅇㅇ(ㅇㅇㅇㅇㅇㅇㅇㅇㅇㅇㅇㅇ)열람 및 복사신청 제출 | |
| 2015.06.25 | 등기소 보 ㅇㅇㅇㅇ 등기필증 제출 | |
| 2015.07.07 | 교부권자 국ㅇㅇㅇㅇㅇㅇㅇ ㅇㅇㅇㅇㅇㅇ교부청구서 제출 | |
| 2015.07.10 | 집행관 김 ㅇㅇ 현황조사보고서 제출 | |
| 2015.07.10 | 감정인 삼ㅇㅇㅇㅇㅇㅇㅇ 집행관 협조 및 평가서 제출기한 연장요청 제출 | |
| 2015.07.13 | 유치권자 김 ㅇㅇㅇㅇㅇㅇ 유치권신고`제출 | |
| 2015.07.20 | 가압류권자 윤 ㅇㅇ 채권계산서 제출 | |
| 2015.07.23 | 채권자 주 ㅇㅇㅇ ㅇㅇㅇㅇ보정서 제출 | |
| 2015.08.03 | 압류권자 보 ㅇㅇ 교부청구서 제출 | |
| 2015.08.06 | 가등기권자 손 ㅇㅇ 채권계산서 제출 | |
| 2015.08.24 | 감정인 삼ㅇㅇㅇㅇㅇㅇㅇ 감정평가서 제출 |
법원사무관 등은 경매 부동산에 '소유권이전청구권가등기' 권리가 설정되어 있다면 그 가등기권자에게 채권의 존배 여부와 원인, 금액을 기재하여 채권계산서를 제출하도록 최고(일정한 행위를 하도록 상대방에게 요구하는 의사를 통지)한다.
이때 가등기권자가 배당을 받기 위해 채권신고를 했다면 담보가등기이므로 말소기준권리이다. 단, 담보가등기권자는 배당요구 종기일 전에 채권신고를 완료해야 한다.
7) 경매개시결정기입등기
경매개시결정기입등기는 항상 말소기준권리이지만, 다른 말소기준권리가 없는 경우에 해당한다.
2단계) 임차인 (세입자) 권리분석
경매가 진행 중인 주택의 경우 그 부동산의 점유자는 채무자(소유자), 세입자(임차인) 제삼자(채무자 겸 소유자의 가족 친인척) 등 총 3 부류이다.
채무자 겸 소유자가 점유할 경우 채무자는 인도명령{낙찰자가 낙찰대금을 모두 완납한 후 정당한 권리가 없는 점유자 (대항력 없는 점유자 겸 채무자)가 주택 인도 및 반환을 거부할 경우 법원으로부터 강제집행권원을 확보하는 제도} 대상자로 말소기준권리만 찾으면 권리분석은 끝난다.
채무자가 아닌 세입자(임차인)가 거주하는 경우에는 상황이 달라진다.
세입자가 있는 경우에는 말소기준권리를 먼저 찾고, 그 세입자의 전입신고 날짜를 파악해야 한다.
만약 세입자의 전입신고가 말소기준권리보다 빠르면 그 세입자는 낙찰자에게 대항할 수 있고, 늦으면 그 세입자는 '인도명령' 대상자로 낙찰자에게 대항할 수 없다.
3단계) 서류 확인
권리분석 시 많은 초보자들이 경매정보지에 분석되어 있는 내용만 보고 권리분석을 끝낸다.
이렇게 권리분석을 하게 되면 큰 낭패를 볼 수도 있다.
정보지에서 공시하는 내용은 사람이 하는 일이기 때문에 오류나 오타 등 실수가 있을 수 있다.
따라서 관련 서류 하나하나를 직접 발급받아 분석하고 확인해야 한다.
먼저 대법원 등기소 (http://www.iros.go.kr)
대법원 인터넷등기소
www.iros.go.kr
에서 등기사항 전부증명서를 발급받아 말소기준권리를 찾고, 정부 24(https://www.gov.kr)
정부서비스 | 정부24
정부24는 정부의 민원 서비스, 정부혜택(보조금24), 정책정보/기관정보 등을 한 곳에서 한 눈에 찾을 수 있고 각 기관의 주요 서비스를 신청·조회·발급할 수 있는 대한민국 정부 대표 포털입니다
www.gov.kr
에 접속하거나 가까운 주민센터에 방문해 건축물대장과 건물현황 및 평면도를 발급받아 건축물의 용도와 구조를 확인해야 한다.ㅣ
간혹 경매정보지에는 주택으로 표기되어 있지만 건축물대장의 용도는 사무실이나 근린상가로 되어 있는 경우도 종종 있다.
그리고 건축물대장을 통해 위반건축물(불법 증축 개조) 여부도 확인할 수 있다.
위반건축물이 있는 물건을 잘못낙찰받으면 전 소유자 (채무자)의 위반 부분을 낙찰자가 승계하므로 적발될 경우 원상복구시까지 이행강제금이 반복 부과 된다.
원상복구시 주택 면적이 감소(건축면적과 용적률) 하여 수익성에 문제가 생길 수 있다.
마지막으로 전입세대 열람을 통해 점유자(세입자)의 전입일을 확인하여 대항력 유무를 확인하면 완벽하게 권리분석을 끝낼 수 있다.
| 권리분석시 검토서류 | |
| 검토서류 | 확인할 수 있는 내용 |
| 등기사항전부증명서 | º 각 토지와 건물의 지번, 지목 및 기본사항 º 소유권에 관한 사항과 소유권 외에 관한 사항 |
| 건축물대장 | º 건축물의 지번, 행정구역 º 건축물의 면적, 구조, 용도, 가설 건출물 여부 º위반건출물 부분의 여부 |
| 토지대장 | º 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자 등 공유 여부, 공유지분 및 공유자에 관한 사항 º 대지권 등기 여부, 대지권 비율 및 소유자에 관한 사항 등 |
| 토지이용계획확인원 | 해당 지역의 토지이용과 도시계획시설 결정 여부 및 규제 등에 관한 사항 |
| 전입세대 열람 | 해당 부동산에 전입되어 있는 점유자와 동거인에 관한 사항 |
출처 : 우아한 경매 -김진원 지음- 발췌