돈이 부족해도 부동산 경매가 가능할까?

 

돈이 부족해도 부동산 경매가 가능할까?

최소 3,000만 원이 있어야 수익률 좋은 부동산이 있다고 생각하거나

 

혹은 1억은 있어야 할 것이라고 막연히 생각하는 것이 대부분이다.

 

적은 돈으로 경매를 참여하면 돈을 모을 수 있지만, 오랜 시간이 소요되어 지칠까 걱정이다.

 

경매에 참여할 때, 3000만 원 정도는 있어야 한다는 말은 틀린 말은 아니지만, 그보다 적은 돈으로 경매에 참여하여 수익을 올린 경우는 얼마든지 있다.

 

부동산 경매에서는 두 가지 변수를 조심해야 한다.

 

권리분속의 실수로 추가 투자비용이 발 생된 경우를 배제하고, 제대로 알고 경매 투자를 한다면 절대 큰 투자금이 필요하지 않는다.

 

 1) 훼손이 심한 부동산을 낙찰받는 경우이다.

 

낙찰받은 집에 가보니, 천장에 누수가 발생되고 바닥은 보일러가 터져 엉망이 되었다면,

 

수리해야 할 부분을 찾기 쉽지 않고 수리비용이 낙찰자의 부담이 되는 것이다.

 

 

2) 낙찰받은 물건을 가지고 임차를 하려고 하는데 임차인을 빠르게 구하지 못하거나, 단기 매도를 하려고 하는데 매수인이 나타나지 않아 계약이 성사되지 않는 경우이다.

 

관리비 및 경락잔금대출의 이자를 낙찰자가 부담해야 된다.

 

이런 변수에 대비하여 어느 정도의 자본금을 가지고 경매에 임하는 것이 좋다.

 

 

철저한 사전 조사로 리스크를 최소화하라.

경매 낙찰받은 부동산의 하자를 없애려면 철저한 임장 활동이 중요하다.

 

임장활동을 통해 세입자 및 채무자를 직접 만나서 최우선변제금액, 법적인 자문, 명도 비용, 배당순서 등을 간략하게 전달할 필요가 있다.

 

법적 절차만 앞세우지 말고, 당사자들의 고충을 들어주며 같이 상생할 수 있는 방법을 마련하려는 모습을 보이는 것이 중요하다.

 

그러면서 마지막에 자신이 원하는 것을 이야기하면 대부분의 세입자나 채무자가 집의 하자나, 거주할 때 불편한 점, 주변환경에  대한 평가까지 조목조목 이야기해 준다.

 

그들에게 듣는 정보는 투자에 큰 도움이 된다.

 

이렇게 상대를 내 편으로 만들어 그로부터 원하는 정보를 얻어내는 방법을 "예스의 법칙"이라고 한다

 

협상을 할 때는 처음부터 내가 원하는 바를 이야기하지 말고 상대방이 원하는 것과 궁금증을 우선 해결해주고 나서 내가 원하는 바를 제시해야 한다.

 

상대가 원하는 바를 내가 수용해 주면 상대도 나의 조건의 응하게 된다.

 

투자자가 낙찰받은 부동산의 하자나 주변 환경에 대한 평가를 숙지하여 낙찰 후 생길 수 있는 리스크를 제로로 만드는 것이 중요하다

 

저자의 경우 임장활동을 할 때 세입자가 음료수까지 접대하면 집안 내부 구속구석을 보여준 사례가 많이 있었다.

 

상대방의 상황이라면 무엇이 고민일까를 생각하고, 그에 대해 위로하고, 이해하는 말을 먼저 건네고 최대한 해결할 수 있는 방법까지 알려주기 때문이다.

 

먼저 호의적으로 위로하면 상대방도 호의적으로 나온다.

 

대화 시도를 못하는 경우도 있는데, 임장을 위해 부동산을 방문했을 때 세입자나 채무자가 문을 열어주지 않아서 곤란을 겪기도 한다.

 

대화를 시도하려 해도 상대가 대면하지 않으려 한다면 난감한 상황을 맞게 된다.

 

이 경우에도 차분히 상대를 잘 설득해 대화를 유도해야 한다.

 

이 상황이 무서워서 시도조차 하지 않는 것이 더 무서운 것이다.

 

사전에 낙찰받을 물건에 대한 치명적인 단점을 파악하면 낙찰 수 리스크는 제로가 된다.

 

리스크를 줄이면 줄일수록 입찰가는 안전해진다.

<낙찰 리스크 >

 

- 낙찰 후 부동산의 단타 매도 실패

 

- 세입자를 제때 못 구해 공실에 대한 관리비 부담

 

- 경락 잔금대출 이자에 대한 지출로 투자수익률 하락

 

터무니없이 매도가액이 높은 경우를 피하라

준공연도가 비슷하고 층수가 같고, 평형이 같다면 시세에 맞추자.

 

부동산은 누구라도 동일한 조건하에 저렴한 물건을 선호한다.

 

욕심을 줄이고 객관적으로 현명하게 판단해 투자에 임해야 한다. 

 

주변 시세를 충분히 숙지해서 무리하게 낙찰가를 제시하지 않아야 한다. 

 

시세를 제대로 파악하지 못해 높은 가격에 낙찰받게 되면, 낙찰받은 부동산을 처분하기 어려워진다.

 

누구도 그 오판의 책임을 대신해주지 않는다.

 

낙찰 후 수리비용까지 감안하여 입찰가를 선정하라

 

가격은 괜찮은데 계약이 잘 안 되는 경우, 인테리어 및 하자보수 수리를 아예 하지 않거나 너무 허술하게 인테리어를 한 경우다.

 

누가 봐도 들어가기 싫은 집이라 여길 정도로 하자 보수를 하지 않았다면, 계약으로 연결되지 못한다.

 

입찰가 선정 시 무조건 수리 비용을 감안해야 투자수익률을 극대화할 수 있다.

 

최소 20군데 이상의 부동산에 매물을 접수해라.

 

낙찰받은 부동산을 임대 또는 매도하려고 부동산 2~3군데에 등록해 놓고 마냥 기다려서는 안 되다.

 

최소 20 군데 이상의 중개사무실에 매물을 접수해야 한다.

 

네이버 및 다음 카페를 비롯해 직방, 다방 등의 앱을 통해서도 물건을 접수해야 한다.

 

많이 알리는 만큼 홍보가 널리 돼 그만큼 빨리 매도 및 임차를 성사시킬 수 있다.

 

부동산 경매도 마케팅이다.

 

내 매물을 원하는 최대한 많은 사람들에게 정확하고, 빈도 높게 노출시켜 거래 확률을 높여야 한다.

 

모든 부동산 거래가 그러하지만 특히 경매는 빨리 움직여 단기적인 수익을 만드는데 집중해야 한다.

 

부동산에 매물 사진을 올릴 때 최대한 밝게 찍고 주변을 정리해서 깔끔한 이미지로 보이도록 해야 한다.

 

부동산 중개업소에 지속적으로 확인을 하면서 내 물건을 각인시켜서 물건이 많이 소개되도록 해야 한다.

 

거래가 얼마나 신속하게 이루어지는지 여부가 투자의 성패를 좌우한다.

 

<경매용어>

 

경락잔금대출 - 법원 경매나 공매로 낙찰받은 부동산에 대해 부족한 잔금을 대출해 주는 제도

 

공매 - 국가가 주체로 실시하는 경매를 말한다.

 

공매에는 두 종류가 있다.

 

하나는 민사상의 강제집행으로 그 목적물을 환기 처부하는 방법인데 전형적인 것이 경매이며,

 

다른 하나는 국세체납처분절차의 최종단계로서 압류재산을 강제적으로 환기처분하는 것이다.

 

종국 - 경매를 개시하여 배당완료 후 배당이의 등 모든 것이 종결되었다는 뜻이다.

 

통상 배당이 완료되면 '종국'이라고 표시하고 배당이의 등으로 인하여 미해결 된 사안이 있으면 '미종국'이라고 표시한다.

 

 

-흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다-    김상준 지음 발췌