상임법 적용을 받기 위한 환산보증금의 범위

환산보증금의 범위 <상가임대차보호법(최우선변제권) 참조>

환산보증금 범위는 주임범에서 소액임차인의 범위를 정해 놓은 표와 거의 비슷합니다.

다른 점이라면 환산보증금 안에 포함되지 않으면 상임법 자체를 아예 적용받지 못한다는 점입니다.

상임법 적용을 받기 위한 환산보증금의 범위

-환산보증금과 상관없이 무조건 적용되는 (주장할 수 있는) 조항

1) 대항력(사업자등록+영업)

2) 계약갱신 요구권

3) 권리금

-환산보증금 범위 안에 들면 주장할 수 있는 조항(범위를 벗어나면 상임법 적용 안 됨)

1) 우선변제권(확정일자)

2) 임차권등기명령

3) 묵시적 갱신

4) 보증금 및 월세 증감 변환

5) 최우선변제권

6) 강행규정

2015년 5월 13일을 꼭 기억!

1) 말소기준권리보다 사업자등록일이 빠르면 선순위 늦으면 후순위

2) 선순위 임차인이 배당 요구하면 배당해 주고, 못 받은 게 있다면 낙찰자 인수

3) 후순위 임차인은 신경 안 써도 됨

4) 확정일자는 배당순설를 정하는 목적임

위 2) 처럼, 선순위(말소기준권리 보다 빠른 전입) 임차인의 경우는 보증금이 얼마든 모두 보호한다.

 

상임법에서는 아무리 선순위라도 해당 근저당권 설정일 기준으로 환산보증금의 범위를 벗어나면 보증금을 보호해 주지 않는다.(중요!!!)

선순위로서의 구건리에 합당한 보증금을 변제(최우선변제, 우선변제) 받지도 못한다. 

 

그리고 낙찰자가 인수하지도 않았다.

선순위 권리를 가졌는데도 변제받지 못해서 당연히 문제가 많았다.

2015년 05년 13일 법이 개정 되어서, 환산보증금 범위 안에 들지 않는,

 

고액 임차인도 대항력(사업자등록+영업)을 갖췄다면 일정 부분에서 상임법의 보호를 받게 되었다.

환산보증금 범위를 벗어난 보증금에 대해서는 여전히 최우선변제권괘 우선변제권을 주장할 수 없다.

 

결국 선순위 고액 임차인의 보증금은 낙찰자가 무조건 인수하게 되는 현상이 발생하게 되었다.

환산보증금의 범위를 정하는 기준점은 담보물건 설정일 기준이다.

 

담보물이 없는 경매사건의 경우에는 배당종기일이 기준이다.

정리하면…

1. 후순위인 경우

1) 낙찰자 인수사항 없음

2) 환산보증금 범위 안에 포함될 경우

: 최우선변제금만큼 배당

: 확정일자 있으면 배당순위에 따라 배당(우선변제권)

3) 환산보증금 범위를 벗어난 경우

: 무조건 아무것도 배당 받지 못함

2. 선순위인 경우

1) 2015년 5월 13일 이전 선순위

 

-환산보증금 범위 안에 포함될 경우

:최우선변제, 우선변제권 있음.

 

우선변제받지 못한 금액은 낙찰자 인수

-환산보증금 범위를 벗어난 경우

: 인수 없음.

 

환산보증금 범위 초과하더라도 2015년 5월 13일 이후 갱신되었다면 인수

2) 2015년 5월 13일 이후 선순위

:환산보증금이 얼마든 무조건 낙찰자가 인수.

 

환산보증금 안에 포함될 경우, 우선변제금, 최우선변제를 배당받을 수 있기에 임수금액이 달라질 수 있다.

매각물건명세서를 확인하자

상가 경매의 경우, 유료 경매지에서도 권리 분석에 실수하는 경우가 있다.

실제로는 인수해야 할 보증금인데 경매지에서는 소멸이라고 나온다던가,

 

실제로 인수할 필요가 없는데 인수해야 한다고 나온다.

경매지만 믿고 입찰하면 안 됩니다. 아무도 책임지지 않는다.

가장 많은 사고유형을 알아보자.

1) 인수가 안 되는 줄 알았는데, 인수되는 선순위 임차인

2) 배당이 된다고 생각했는데, 인수되는 보증금 인수 여지가 있는 임차인이 있다면,

 

선순위 임차인이 있는 경우, 가장 정확학 판단 기준은

 

’ 매각물건명세서‘를 확인하는 것.

통상적으로 상가의 경우 인수사항이 있다면 매각물건명세서에 주의사항으로 기재한다.

인수라고 적혀 있지 않았는데, 낙찰받고 인수를 해야 하는 상황이 된다면, 불허가 신청을 할 수 있는 가능성이 있다.

상가 경매 권리분석에서 가장 핵심적인 부분은 매각물건명세서이다.

 

이것만 실수하지 않는다면,

 

나머지 권리분석에서는 주임법과 대부분 똑같다고 보아도 된다.

 

출처 : 경매교과서 - 안정일 발췌