부동산 경매 상가임대차보호법(상임법)

상가임대차보호법이란?

상가임대차보호법은 줄여서 상임법이라고 많이 부른다.

상임법은 주택임대차보호법(주임법)과 크게 다르지 않다.

상가를 임차한 임차인은 보증금과 월세를 내는데, 상가는 왜 전세로 임차를 하는 경우는 드물까요?

매월 꽤 많은 양의 금액의 월세를 내는 것보다 전세로 임차를 하면 훨씬 맘 편하게 장사를 할 수 있을 텐데..

이유는 바로 상임법이 보호하는 데 제한이 있기 때문이다.

상가임대차보호법

상가임차인을 제대로 보호하지 못하는 상임법 덕분에, 건물주가 은행에 대출을 받아도 은행 입장에서 임차인 때문에 문제가 생길 일이 별로 없기 때문에 상가는 대출이 잘 나온다.

상가 경매에 대해서 온갖 유튜브, 책, 강의에서 상임법 특히 경매와 관련된 부분에 대해 쉽게 설명하지 못하는 이유가 여기에 있다.

매번 땜질식으로 법이 개정되다 보니 허점이 많고 권리상 상충하는 부분들이 많아 상임법을 알려주는 사람들 조차 확실하게 알지 못하는 부분이 많다.

상임법을 가장 이해하기 위해선 아래 글을 머릿속에 그리며 이해해 보시면 쉬울 것 같다.

1) 옛날에는 상가 보증금은 법으로 보호해 주는 것 자체가 없어서 경매에 넘어가면 보증금을 쉽게 떼였다.

2) 장사하는 사람들이 피해를 많이 보니까 법이 조금 개정되었다.

3) 일정한 기준 이하의 보증금은 보호해 주는데, 그 이상 넘어가면 안 해준다.

4) 보증금이 낮은 영세한 소상공인은 보호해 주고, 비싼 보증금을 내 사람은 돈이 많으니까 보호를 안 해준다.

5) 그러자 보증금 비싸게 임차한 임차인들이 차별한다고 반발한다.

6) 알았어. 그럼 고액 임차인도 보호해 줄게. 그런데 고액 보증금을 보호해 주면 채권자들이 너무 힘드니까 고액의 보증금은 경매에 넘어가도 변제 안 되는 대신에 낙찰자가 인수하게 된다.

 

상임법을 적용받으려면 어떻게 해야 하나요?

임차인은 상가 건물의 임대차 계약을 하고 영업을  하는 것만으로도 상임법의 적용을 받게 된다.

상가를 사용하면서 세무서에 가서 사업자등록증을 발급하면 대항력을 갖추게 된다.
(전입신고와 같은 개념)

세무서에서 사업자 등록증을 발급할 때 확정일자까지 받으면 우선변제권까지 갖추게 된다.

그렇게 장사하다가 경매 넘어가게 된다면, 배당요구종기일 전에 배당신청을 하게 되면 최우선변제권도 얻는다

환산보증금이란?

주임법과 상임법이 가장 큰 차이가 나는 부분이 바로 환산보증금이다.

주임법에서 보증금은 그 금액의 범위가 얼마든 간에, 대항력만 있다면 보증금 전액을 변제받을 수 있다.

 

즉, 보증금 변제의 범위에 제한이 없다.

하지만 상임법에서는 보증금이 얼마냐에  따라서 보호를 받기도 보호받지 못하기도 한다.

대항력을 갖추었다고 해도(선순이 임차인이라고 해도) 보증금이 크면 대항할 수 있는 힘이 없었습니다(과거형)

환산보증금=보증금+(월세 x100)

상임법의 적용을 받기 위해서 나라에서 정한 환산보증금의 기준이 있다.

 

이범 위 안에 들어가는 경우에 상임법을 적용해 준다는 뜻이고, 애초에 범위를 벗어난다면 상임법 적용이 안된다.

환산보증금이 정해놓은 범위 안에 있으면 영세사업 자니까 보호해 주고, 범위를 넘어가면 부자니까 보호를 안 한다는 개념이다.

이게 주임법과 큰 차이점이다.

 

사실 관계를 꼼꼼히 확인 하시고, 정당한 권리를 잘 행사하시길 바랍니다.

 

경매교과서 -안정일 지음- 발췌