부동산 경매 임대차3법

임대차 3 법이란?

부동산 경매 임대차3법

 

1. 계약갱신요구권: 기본 2년 계약 이후, 1회에 한해 2년을 더 살 수 있는 권리

 

2. 전월세 신고제: 주택임대차 계약을 맺으면 30일 내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등의 계약 사항을 지자체에 의무적으로 신고

 

3. 전월세 상한제: 계약갱신청구권에 의해 보증금을 증액할 경우, 5% 이내로 제한

 

계약갱신 청구권은 언제부터 사용 가능할까?

 

임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못함

 

*계약갱신청구권 행사 기간 관련 개정사항(1개월 전 → 2개월 전, '20.6.9) 은 '20.12.10 이후 최초로 체결하고나 갱신된 계약부터 적용됨.

 

2년 이후, 임대인과 임차인이 모두 아무런 말이 없으면 계약은 어떻게 되나요? (묵시적 갱신)

 

임대인이 주택임대차 종료 시적을 기준으로 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면(갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않으면) 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

 

또한 임차인이 임대차 기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 같습니다.

 

 

임차인이 갱신청구를 요구한다면, 임대인은 무조건 거절할 수 없나?

 

 

다음의 어드 하나에 해당하는 경우에 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다. 「주택임대차보호법」 제6조의 3 제1항 단서

 

-임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

 

-서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

 

-임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

 

-임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

 

-임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 다른 사람에게 빌려준 경우

 

-임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

 

-임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해서 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

 

√ 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

 

√ 건물이 노후 ` 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

 

√  다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 

-임대인(임대인의 직계 존속`직계비속을 포함함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

 

-그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

임대인이 위와 같은 사항들을 이유로 계약갱신을 거절했는데, 알고 보니 제삼자에게 다시 임대를 놓았다면 임차인은 어떻게 해야 할까?

 

 

갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제삼자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다. 「주택임대차보호법」 제6조의 3 제5항.

 

이에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음의 어느 하나의 금액 중 큰 금액으로 합니다. 「주택임대차보호법」 제6조의 3 제6항.

 

 

√임대인이 제삼자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

 

√갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 「주택임대차보호법」제7조의 2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함. 이하"환산월차임"의 3개월분에 해당하는 금액

 

√ 위 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

 

 

계약갱신청구권 법이 발효되기 전에 살던 임차인도 갱신을 요구할 수 있나요?

 

계약갱신요구권은 2020년 7월 31 이전부터 존속 중인 임차인에 대하여도 적용됩니다.

 

「주택임대차보호법」 부칙 <제17470호>제2조 제1항. 그러나 2020년 7월 31일 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제삼자와 임대차계약을 체결한 경우에는 적용되지 않습니다.

「주택임대차보호법」 부칙 <저 17470호>제2조 제2항

 

 

경매로 낙찰받은 물건에 선순위 임차인이 있는데, 계약갱신 청구권을 주장할까 걱정입니다. 어떻게 해야 할까요?

 

 

낙찰받은 물건에 선순위 임차인이 있을 경우, 전입신고와 확정일자를 받은 사람이 배당까지 요구했다면, 보증금을 받고 나가겠다는 의미로 간주할 수 있기에 계약갱신청구권은 쓸 수 없습니다.

 

하지만 배당을 신청하지 않았다면, 선순위 임차인의 의지에 따라 계속 살 권리가 있기 때문에 계약갱신청구구건을 주장할 수 있습니다. (단, 이미 계약갱신청구권을 쓴 상태라면 남은 계약기간까지만 살 수 있음)

 

출처: 국토교통부 주택정책과 보고자료 (2020.7.30) 참조

부동산 교과서 -안정일 지음- 발췌