부동산 경매 교통, 학군, 일자리 호재를 잘 활용하라

호재의 사유는 크게 교통수단의 편의성, 학군과 학원, 자연과 가까운 생활의 편의성, 일자리 창출 등으로 구분할 수 있다.

호재를 확인하고 인근 부동산 시세조사를 통해 수익형 물건을 파악 후 공격적으로 입찰에 참여하며 수익을 만들 수 있다.

감정평가 당시에는 해당 호재가 없었지만 6개월 뒤 경매에 나올 때는 이 호재가 반영되지 않는다.

 

즉 6개월 전 감정 평가한 가격 그다로 경매에 나온다.

 

부동산 경매 교통, 학군, 일자리 호재를 잘 활용하라

6개월 전 감정 평가사가 조사한 경매물건 감정가와 현재 부동산 가격이 동일하다면 해당 물건이 1회에서 2회 정도 유찰된 후 가격이 할인될 때까지 기다리면 된다.

입찰에 참여하여 시세 차익을 얻으면된다.

 

부동산 경매의 큰 장점은 현재 부동산 시세보다 20~50% 이상 부동산을 저렴하게 구매할 수 있다는 점이다.

반대로 물건이 비싸다면 투자자들은 구매에 나서지 않는다.

경매물건에 입찰자가 없으면 법원은 해당 물건을 세일하여 투자자들의 구매욕을 높이는 작업을 한다.

경매가 한번 유찰될 때마다 부동산 물건의 가격은 대폭 할인된다.

 

유찰과정 없이 첫 경매 때 낙찰 되는 물건은 거의 없다.

때문에 한두 차례 유찰된 후에 시세에 비해 대폭 할인된 가격이 형성되면 입찰 경쟁은 치열해진다.

한 예로 서울에 2억 원으로 감정평가를 받은 빌라가 있다면 1회 유찰 시 20% 할인된 1억 6천만 원으로 가격이 내려간다.

여기서 다시 입찰을 진행하여 또다시 입찰자가 없으면 2회 20% 할인된 1억 2천8백만 원으로 가격을 조정한다.

수도권은 유찰될 때마다 30% 할인이 되니 무조건 수익이 나는 구조가 만들어진다.

 

낙찰자가 없다면 경매 가격은 지속적으로 내려가게 되며, 유찰이 많을수록 최저 매각 가격은 계속 낮아진다.

 

따라서 적절한 회차에 적절한 가격을 제시할 줄 아는 것이 경매의 기본이다.

 

경매를 낙찰받아 부동산을 구입하는 가격이 시세보다 월등히 저렴해야 하는 것은 당연한 것까지이다.

 

경매를 통해 부동산을 낙찰받아본 사람이라면 시세대로 값을 치르면서 부동산을 구입하는 것이 손해라는 생각을 하게 된다.

 

아파트와 빌라의 경우 시세가를 확인하기 수월하기 때문에 시세보다 20~40% 정도 저렴하다는 것이 확인되면 경매 투자자들은 투자를 하게 된다.

 

예를 들어 2억 원의 아파트의 경우 1억 6천만 원에 경매로 나온다면 구매하기로 결정하게 되는 것이다.

 

아파트나 빌라보다 시세분석이 어려운 토지나 공장 같은 매물은 경매를 통해 30~50% 이상 저렴하게 구매도 가능하다.

 

경매가 경우 담보대출이 70~90%까지 담보대출이 가능하다.

 

부동산 시장이 과열되고 부동산 정책이 쏟아져 나와도 부동산 경매로 취득한 물건은 정책에 크게 영향을 받지 않는다. 따라서 부동산 경매는 매력이 있는 재테크 수단이라고 보면 된다.

 

부동산 용어

 

일괄매각-법원이 경매할 때 여러 개의 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄적 매각하도록 결정하는 것을 말한다. 

 

근거법은 민사집행법이다.

 

특별매각조건-법원이 압류한 부동산을 경매로 처분할 때 필요하다고 인정하여 추가하는 매각 조건이다.

 

부동산 경매에서 입찰보증금은 보통 최저가의 10%지만, 어떤 사정으로 보증금을 미납하는 경우 다음 차수에서는 최저가의 20%로 정한다.