경매에서 조심해야 될 권리들

경매에서 조심해야 될 권리들

경매에서는 조심해야 하는 권리들이 있다.

 

유치권, 선순위 가등기, 법정지상권, 가처분, 당해세와 임금채권(대항력 있는 임차인이 있는 경우)등이다.

 

이러한 권리들은 등기부에 나타나는 권리도 있고 나타나지 않는 권리도 있다.

 

등기부에 나타나지 않는 권리

 

유치권이란?

 

어떤 물건에서 비롯된 받아야 할 돈이 있는데, 제 때에 돈을 받지 못한 경우에 그 돈을 다 받을 때까지 물건을 내어주지 않고 점유를 할 수 있는 권리이다.

경매에서 조심해야 될 권리들

유치권의 성립 조건이란?

유치권의 목적물이 타인의 유가증권 또는 물건이어야 한다.

 

유치권의 원인이 되는 채권이 유치하고 있는 물건에 대하여 생긴 채권이어야 한다.

 

채권이 변제가(갚아야 할 시기)에 있어야 한다.

 

유치권자가 물건을 점유하고 있어야 하며, 적법하게 점유를 하여야 한다.

 

당사자 사이에 유치권을 배제하는 특약이 없어야 하며, 부동산 경매에서의 유치권은 대부분 건물공사대금에 의한 것이 많다.

 

건물 신축을 의뢰하는 계약을 했을 때, 준공을 마치면 공사대금 10억을 지급한다는 계약을 하고, 그 계약서에 유치권을 배제시키는 내용이 없다면 유치권의 대상이 된다.

 

준공을 마쳐서 공사비의 변제할 시기가 되었는데도 공사비를 지급하지 않는다면

 

공사를 한 업체에서 건물을 점유하게 되면서 의뢰인에게 건물을 넘겨주지 않을 권리가 있고 이것이 바로 유치권이다.

 

유치권자의 의무

 

-유치권자는 채무자의 허락 없이 유치물을 빌려주거나 사용하거나 담보로 제공하지 못한다.

 

-유치물의 보존에 필요한 사용은 가능하다.

 

-유치권자가 이러한 유치권자로서의 의무를 위반할 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.

 

유치권의 소멸

 

-유치권의 목적이 되는 채권의 소멸시효가 완성되면 유치권도 소멸한다.

 

-유치권의 목적물이 멸실되면 유치권도 소멸하게 된다.

 

공사대금의 소멸시효는 3년으로, 3년간 권리행사를 하지 않는다면 공사대금의 채권이 소멸되기 때문에 유치권도 함께 소멸한다.

 

-유치물의 점유를 상실하게 되면 유치권이 소멸한다.

 

유치권의 유형

-건물의 개축 또는 신축 동사와 관련한 공사대금

 

-임차인이 부동산의 보존을 위해 필수적으로 지출한 필요비(보일러 수리비, 누수에 따른 방수공사비용 등)

 

-임대차 계약서에 원상복구 비용에 대한 특약내용이 있다면 임차인이 건물에 지출한 필요비 또는 유익비의 청구권을 미리 포기하기로 한 특약이므로 임차인은 유치권을 주장할 수 없다.

 

-임차인이 부동산의 가치를 객관적으로 현저하게 증가시키는 데 사용된 유익비(임차인이 자신의 사업을 위하여 지출한 비용은 해당하지 않음)

 

유치권의 특성

-유치권 신고는 우편으로도 가능해 실체가 존재하지 않는 허위 유치권 신고도 가능하다.

 

-유치권은 등기가 되지 않아 등기부에 나타나지 않는다.

 

-진정한 유치권자는 채권을 변제받을 때까지 목적물을 점유하면서 낙찰자에게 대항할 수 있다.

 

-경매진행 시에 유치권 신고를 하지 않아도 되기 때문에 유치권 신고 없는 경우 경매 정보서류만으로 유치권의 존재여부를 알기 어렵다.

 

-유치권자는 채권의 변제를 받기 위해 목적물을 경매신청 할 수 있다.

 

유치권의 조사  및 처리방법

-현황조사서를 통해 유치권자가 점유하고 있는지 확인한다.

 

현황조사서 상 점유자가 없다고 되어 있다면, 차후 점유의 상실로 인한 유치권 소멸을 주장할 증거가 될 수 있다.

 

-매각물건명세서 상의 유치권 내역을 확인하여 신고된 유치권이 적법하고 성립 가능한 유치권인지 판단한다.(신축 건물의 경우 진성 유치권일 가능성이 높다.)

 

-경매를 신청한 금융기관등 이해관계인들을 통한 유치권 배제 특약, 원상회복 특약 등이 있었는지, 채권의 소멸시효가 끝나서 유치권이 성립하지 않을 가능성에 대해서 조사한다.

 

-현장에 직접 방문하여 실제 유치권자가 점유를 하고 있는지, 공실인지, 아니면 다른 사람이 점유하고 있는지 점유의 주체가 누구인지 확인하고, 유치권자가 점유하고 있지 않다면 이에 대한 사진, 녹취 등의 증거를 확보해야 한다.

 

-낙찰 후에는 유치권 성립 여부에 따라 돈의 지급을 토해 협상, 인도명령 신청, 명도소송, 부당이득 반환청구소송, 허위 유치권일 경우 손새배상 청구소송 및 형사고소(경매방해죄)도 가능하다.

 

-유치권이 신고된 물건은 낙찰 후 대출받기가 쉽지 않다는 점을 염두에 둬야 한다.

 

-초보도 쉬운 부동산 소액경매-   박태왕 지음 발췌