등기부등본 보는법

등기부등본 보는법

 
등기부등본은 해당 부동산과 관련된 제반 정보가 수록된 문서다.

등기부등본에 기록된 권리관계를 읽을 줄 알아야 부동산 거래를 할 수 있다.

모든 부동산의 월세 및 전세 계약 전에는 인터넷 등기소에 접속해 입주하고자 하는 아파트나 빌리의 주소를 검색하고 열람 및 발급을 받아 확인해야 한다.

등기부등본 중 마지막 소유자가 실제 계약 하는 사람과 동일한지 신분증을 대조해야 한다.

말소되지 않는 대출 금액들을 확인해야 한다.

경매개시 결정이 있는 경매 집행 대기 중인 물건은 절대 계약을 하면 안 된다.

경매개시 결정 이후에 설정된 권리들은 인정받기 어려울 수 있기 때문이다.

주택임대차보호법에는 소액임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물건자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다는 조항이 있다.

이를 최우선 변제권 이라고 한다.

임차인, 즉 세입자가 경매 신청 등기 전에 주택인도 전입신고를 마치면 다른 담보 설정권자들보다 우선적으로 최우선 순위로 변제받을 수 있고 누군가 먼저 해당 부동산을 담보로 돈을 빌려주었더라도 최우선 변제금 안에 설정된 임차인에게 먼저 돈을 주게 된다.

 

예를 들어, 이사하는 곳의 대출이 한계치에 이름 아파트나 빌라라고 하면 보증금으로 2,000~3,000만 원 정도 걸고 소액임차인의 최우선변제권을 행사하면 우선적으로 보호받을 수 있다.

 

간혹 부동산 중개 업자가 하는 소르만 듣고, 계약을 했다가 낭패를 보는 경우가 있는데, "최우선변제금 이하의 금액이어서 먼저 배당 받으실 겁니다."라는 부동산 중개업자의 말만 믿고 계약하는 금물이다.

 

등기부등본에 유효한 1순위 근저당권이 설정되어 있는 날짜를 확인하는 것이 중요하다.

 

예컨데,   2019년 용인시에 있는 아파트의 경우 최우선 변제받을 수 있는 금액이 3,400만 원인데, 대출이 최고치까지 찬 집을 계약했다고 하자.

 

그런데 막상 경매에 넘어가 배당을 보니, 1순위 근저당 설정이 2010년도이며, 해당연도에 최우선 변제금액을 확인해 보니 변제금액이 1,900만 원 이하여야 권리를 받을 수 있다고 한다.

 

그래서 기존 보증금 3,400만원중, 1,900을 돌려받고, 1,500만 원의 손실을 보게 된다. 

 

이러한 사례는 실제 부동산 거래에서 의외로 자주 일어난다.

 

대출이 꽉 찬 집을 최우선 변제가 가능한 금액으로 계약할 때는 집을 담보로 빌려준 대출의 최초 실행된 1순위 근저당 설정 일자를 확인해서 그때 해당하는 최우선 변제금액 범위를 확인해야 한다.

 

그래야 나의 재산을 안전하게 보호받을 수 있다.

 

*배당이의 : 배당기일에 출석한 채권자는 자기의 이해관계되는 범위 안에서 다른 채권자를 상대로 그 채권 또는 채권의 순위에 대해 이의를 제기할 수 있다.

 

이의를  제기한 채권자가 배당이의의 소를 제기하고 배당기일로부터 1주일 내에 집행원법에 소제기 증명을 제출하면 그 금원에 대해서는 지급을 보류하고 공탁을 하게 된다.

 

이의제기 채권자가 증명 없이 그 기간을 도과하면 이의에도 불구하고 배당급을 지급하게 된다.

 

 

 

흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다.   -김상준 지음- 발췌