경제 부동산 경매

경매에 물건이 나오는 이유

 

경매 물건이 생기는 이유는 소유자가 빚이 많아서 집에 대한 소유권을 포기하기 때문입니다.

빚이 집, 건물, 땅의 값을 넘어가기 시작하면, 팔 수가 없는 상황에 처하게 됩니다.  이렇게 되면 집주인(소유자)은 집에 대한 소유권을 포기하게 됩니다.

이렇게 되면 소유자는 빚을 안 갚을 것이고, 이자를 안 내게 됩니다.

임차인이 보증금을 돌려달라고 해도, 돌려줄 여건이 안되어 임차인에게 직접 세를 놓고 보증금을 빼서 나가라고 하는데, 임차인이 직접 세를 놓으려고 하니 이미 빚이 많은 집이라 새로 들어올 임차인을 구할 수가 없게 됩니다.

결국 임차인도 전세금을 돌려받지 못하고, 발이 묶이게 됩니다.

이때 소유자에게 돈을 빌려준 사람들을 채권자라고 하는데, 이때 임차인도 채권자가  됩니다.

집주인에게 돌려받을 돈(보증금)이 있으니까요.

경제공부 부동산 경매

채권자 입장에서는 집주인이 집을 팔아서라도 돈을 갚아주길 원하지만, 문제는 집주인이 포기해 버리고 집에서 손을 놨기 때문에, 결국 채권자(임차인)가 집주인 대신에 집을 팔고 회수하려는 시도를 하게 됩니다.

이것을 우리는 강제 매각이라고 이야기합니다.

집주인의 의사와 상관없이 강제로 매각한다는 뜻이에요.

 

채권자의 강제 매각에 의해서 3억에 팔렸다고 가정해 봅니다. 이것을 낙찰이라고 합니다.

낙찰된 금액 3억을 가지고 채권자들이 나눠가지는 것을 배당이라고 합니다.

낙찰가격은 3억인데, 빚은 3억이 넘어가면, 채권자 중에 누군가는 배당을 못 받게 됩니다. 서로 억울하지 않도록, 권위 있는 기관인 법원이 물건을 팔고(강제매각), 낙찰금을 가지고 채권자들에게 나눠주는 (배당)이라는 것이 필요하게 됩니다.

따라서 경매를 배운다는 것은 배당을 배운다는 뜻이 됩니다.

 

법원에서 진행하면 경매

자산관리공사(캠코)에서 진행하면 공매

 

진행하는 곳이 다를 뿐 기본 원리는 같습니다.

 

빚을 못 갚으면 법원을 통해서 경매

세금을 체납하면 자산관리공사(캠코)를 통해서 공매

 

배당 결과

배당표를 자다 보면 누군가는 배당을 덜 받거나 못 받게 되는 경우가 생깁니다. 경매에 나온 이유가 빚이 집값보다 많기 때문입니다. 이렇게 법원이 배당을 해주게 되면, 결과적으로 채권자 중에 누군가는 못 받는 상황이 되는데, 우리가 주목해야 하는 부분이 바로 이점입니다. 채권자 미회수 채권입니다.

 

빚은 사라지지 않는다

 

빚을 못 받으면 채권자 기분이 좋을 리가 없겠죠. 빚은 사라지지 않고 채무자를 쫓아갑니다. 채무자는 그 빚을 같을 때까지 책임을 져야 하는 거예요. 그런데, 그 빚을 책임져야 하는 사람이 한 명 더 있습니다. 바로 집을 경매로 산 낙찰자예요.

결국 권리분석 이란 바로 미회수 채권을 누가 책임지느냐를 판단하는 겁니다.

이때, 소멸/ 인수라는 용어를 사용합니다.

 

소멸: 채무자가 책임지는 권리 ( 채무자가 물어줘야 하는 빚)

인수: 낙찰자가 책임지는 권리 (낙찰자가 물어줘야 하는 빚)

 

 경매 용어 정리

 

채권자: 받을 돈이 있는 사람

채무자: 돈을 갚아야 하는 사람

소유자 : 집주인

소멸: 사라진다. 권리분석 실무에서는 '말소'라는 단어도 같이 쓰임.

인수: 떠안는다. 낙찰자가 책임지게 되므로 내 빚이 아니었지만 대신 떠 안기 때문에 인수.

 

소멸/과 인수라는 표현을 사용하는 이유는 낙찰자(입찰자) 입장에서는 권리 분석을 하기 때문이다. 낙찰자(입찰자)가 보기에 채무자의 책임은 내 책임이 아니다. 즉 내 눈앞에서 사라지는 것, 그래서 소멸(인수)라고 부른다.

같은 논리로 낙찰자(입찰자)가 책임지는 빚은 떠안은 셈이니까. 인수라고 부른다.

 

다음 포스팅에서는 권리 분석에 대해서 공부해 보도록 하겠습니다.