분양가상한제가 경매 투자에 문제가 될까?

 

분양가상한제가 경매에 미치는 영향

분양가상한제로 혜택을 받는 쪽은?

 

기존에도 분양가상한제는 있었지만 부동산 시장이 요동치자 정부는 분양가상한제 적용 지역을 확대하여 시장을 옥죄기 시작했다.

 

부동산을 사고팔면 누군가는 이득을 볼 수밖에 없으니, 그 이득을 무주택자나 서민들에게 주는 것으로 정책을 강화하겠다는 것이 분양가상한제의 골자다.

 

이득이 되는 사람은 무주택자로 분양가상한제로 인해 저렴한 가격으로 분양을 받고 이후 매도차액으로 혜택을 볼 수 있게 된다.

 

불이익을 당하는 이들 중 가장 대표적인 부류는 재건축 조합을 조성하는 조합원들이나 그 공사를 하게 되는 시공사라고 보면 된다.

 

분양가상한제 때문에 재건축이나 신규분양을 해도 이전과 같은 막대한 수익을 창출하기가 그만큼 어려워지고 있는 것이다.

 

재건축 시장의 수익률 하락은 재건축 시장을 위출시킬 수밖에 없다.

 

그러면 당연히 신규 재건축 사업 추진이 줄어들고 이것이 주택 공급 부족으로 연결된다.

 

주택공급은 주택가격 상승으로 이어지는데 이러한 규제가 부동산 경매 투자자들에게는 해당되지 않는다는 것이다.

 

경매 투자자들은 시세보다 저렴하게 사서 시세가 및 급매로 처분해 수익을 만들면 된다.

 

경매에서는 부동산 중개업소 유통사라고 생각하면 이해하기 쉽다.

 

일단 경제 정책이 시행되면 반드시 이익을 누리는 계층과 손해를 보는 계층이 발생하게 된다.

 

규제정책을 만드는 정부는 가능하면 약자계층인 서민들이 이익을 보고 여유층이 수익을 얻는 것을 제한하려고 한다.

 

하지만 그런 정책은 장기적으로 보면 서민층에게 결코 유리하게 작용하지 않는다.

 

경제는 생물이기 때문에 특정 방향으로 정책이 지속적으로 움직이면 그 안에서 부작용이 발생하기 마련이다.

 

전혀 생각지 못한 새로운 세력이 나타나 수익을 챙겨간다.

 

이러한 악순환으로 인해 정책은 계속 새롭게 발표될 수밖에 없고, 그 정책을 유지하는 보호막은 일정 기간이 지나면 무너지게 된다.

 

시장에만 맡겨두면 쏠림현상이 나타나고 정책으로 조정하려하면  예기치 못한 부작용이 생기는 어려운 문제다.

 

정부의 규제책, 완급조절이 중요하다.

 

부동산 시장이 너무 과열되고, 특정 세력이 그 수익을 독점하는 현상이 발생하면 정부는 그 폐단을 덮기 위해 새로운 규제책을 발표한다.

 

규제에 따라 잠시 시장이 안정될 수는 있지만 결국 시장이 얼어붙고 그에 따른 새로운 문제에 봉착한다.

 

재개발과 재건축이 과열되면 정부는 그 사장을 잠재우기 위해 규제책을 마련하지만 정작 규제책으로 인해 그 사업의 효과는 줄어든다.

 

이에 따라 시장이 얼어붙으면  공급 부족을 초래하고 공급 부족에 따른 가격상승의 피해는 고스란히 서민층에게 돌아간다.

 

정부의 완급 조절인 정말 중요하다.

 

인수주의 - 경매를 통한 부동산의 소유권을 얻은 사람에게 압류 채권자의 채권에 대한 부동산의 부담을 넘겨주는 태도를 말한다.

낙찰에 희하여 모든 부담이 소멸되지 않고 매수인이 부담해야 하는 것으로 민사소송법은 소제주의를 원칙으로 있지만 예외적으로 인수주의를 취한다.

저당권, 담보가등기, 가압류는 순위에 관계없이 모두 말소되고 그 이후 후순위의 모든 권리는 소멸한다.

그러나 1순위 저당권, 담보가등기, 가압류보다 앞선 지상권, 지역권, 전세권 등의 권리와 대항력 있는 임차권도 소멸되지 않아 매수인이 부담해야 하며, 별개로 법정 지상권, 유치권 인정 여부에 따라 인수될 수 있다.