경매에서 다루는 4가지 가격

경매에서 다루는 4가지 가격

가장 중요한 가격은 시세다

경매에서 다루는 돈은 크게 네 가지다.

 

시세, 입찰가, 대출 가능 금액, 실투자금이다.

 

이 네 가지는 서로 연동되어 있다.

 

시세를 알아야 입찰가를 쓸 수 있고, 대출 가능 금액을 알아야 내 돈(실투자금)이 얼마나 필요한지 알 수 있다.

 

그리고 최종적으로 이네가지가 조합되어 얼마의 투자로 얼마를 벌 수 있는지 계산할 수 있다.

 

경매 투자는 부동산을 시세보다 싸게 사기 위한 것임을 잊지 말아야 한다.

 

낙찰을 받는다고 해도 급매가와 비슷하거나 시세보다 높은 금액이라면 원래 목적에서 벗어난다.

 

가끔 경매 현장 분위기에 휩쓸려 처음 생각했던 입찰가보다 높게 써서 내는 사람이 있는데, 이렇게 낙찰을 받으면 '역시 경매로 돈 버는 건 어려운 일이야' 라며 부정적인 선입견을 강화될 수 있다.

 

애초에 계획했던 수익률을 맞출 수 없기 때문이다.

 

초보자일수록 입찰 당일 경매법정에서 본인이 입찰하는 물건에 사람이 많이 몰릴 것 같은 불안함 때문에 입찰가를 높게 쓰게 되는데 이런 착오를 줄이려면 입찰 전 철저한 사전조사는 필수다.

 

기억하자! 낙찰 자체가 아니라 '시세보다 싸게'가 중요하다.

 

입찰가를 정하는 기준은 시세와 수익률

가장 중요한 시세와 입찰가를 알아보자. 

 

괜찮은 물건이라고 판단되면 시세 파악에 나서야 하는데, 특히 유념해야 할 세 가지가 있다.

 

º 실거래가 : 실거래가 데이터가 많을수록 시세를 파악하기 쉽고 결과를 신뢰할 수 있다.

 

이례적인 한두 건의 고가나 저가는 실제 거래된 가격이라고 해도 신뢰하기 어렵다.

 

º 전세 및 월세 가격 : 전세를 주어 실투자금을 최소화하거나 월서를 주어 대출이자를 충당할 수 있으니 이 가격들도 중요하다.

 

º 급매가 : 초보라면 급매가보다 싸게 사는 것을 목표로 하자. 현재 시장에 나온 매물 가운데 최저가 매물 (거래 가능한 진성 매물이어야 한다) 시세를 알고 있으면 입찰가를 잡기가 수월하다.

 

 

실제 필자가 낙찰받은 물건 사례를 보자

 

인천광역시 서구 가정동 13층짜리 아파트 한 채가 경매로 나왔다

 

º 감정가 : 2억 8,000만 원

º 입찰 최저가 : (70%) 1억 9,600만 원

º 입찰 보증금 :(10%) 1,960만 원

º 전용면적 : 126,79 ㎡(38.35평)

º유찰 횟수 : 1회

 

이번이 첫 경매라면 감정가가 최저가(최저 매각가)였을 것이다.

 

즉 감정가보다 높은 액수를 적어내야 한다는 말이다.

 

그런데 이 물건은 1회 유찰된 경력이 있다.

 

1회 유찰될 때마다 가격은 낮아진다.

 

최저가 금액 앞에 70%라고 적혀 있는 건 감정가의 70% 수준까지 떨어졌다는 뜻이다.

 

법원에 따라 차이가 있는데 통상 저감률은 20% 또는 30%다.

 

참고로 유찰은 몇 번이나 계속될 수 있을까?

 

경매는 공매와 달리 이론적으로는 10회, 20회 또는 그 이상 유찰될 수 있다.

 

그러나 경매라는 게 채권자에게 돈을 돌려주기 위해 하는 것이므로 채권자가 단돈 1만 원이라도 가져갈 수 없다면 경매 절차를 더는 진행하지 않는다.

 

KB부동산에서 실거래가 확인하기

아파트, 오피스텔

 

아파트나 오피스텔이라면 부동산 거래 사이트에서 확인할 수 있는 정보도 신뢰할 만하므로 시세를 파악하기가 쉬운 편이다.

 

비슷한 조건의 물건들을 검색하는 거래 사례 비교법을 활용하고, 포털 사이트의 부동산 매물 정보를 충분히 활용하면 된다.

 

특정 아파트의 시세는 어떻게 확인할까?

 

시세를 확인하려면 '기준'이 필요하다. 

 

옆 단지 아파트가 내 아파트의 시세를 결정해주지는 않기 때문이다. 

 

해당 아파트 단지에서 나온 매물들을 모델로 삼을 수 있는데, 그 매물 중에서 평수나 층수가 내 조건에 맞는 것을 찾아야 한다.

 

예를 들면 평수는 38평 층수는 21짜리 아파트의 17층이라는 식으로 찾으면 된다.

 

21층 아파트의 17층처럼 지상에서 60~90% 높이의 층수가 일명 로열층으로, 전망이 좋아서 인기가 많다.

 

부동산 정보 사이트에서 경매 물건 주소지를 입력하여 전용면적이 같은 것을 찾아서 매매가, 전세가, 월세가 모두 찾아보자.

 

현재 매물의 가격 수준과 최근 거래된 가격 수준을 비교하면 시세가 상승세인지 하락세인지 추세를 알 수 있다.

 

먼저 층과 실거래 정보를 확인하여 이물건의 시세를 대략 알 수 있다.

 

빌라, 다가구주택

빌라, 다가구주택등은 아파트에 비해 시세를 파악하기가 쉽지 않기 때문에 초보자들은 특히 빌라 거래를 조심해야 한다.

 

수수료 절감을 이유로 공인중개사 없이 임대인이 직접 전`월세, 매매 거래를 하는 경우도 있고, 업다운 계약이 있을 수 있다.

 

게다가 거래가 많지 않아 시세를 제대로 파악하기 어렵다.

 

빌라, 다가구주택도 아파트처럼 인접 주택 거래 사례 비교법으로 시세를 파악할 수는 있다.

 

다가구주택은 토지에 대한 개별공시지가, 건물과 토자이 주택공시가라는 가격을 가진다.

 

세금 징수나 감정평가의 기준이 되는 가격이다.

 

시세를 알고 싶은 빌라, 다가구주택의 주변에 실제 거래된 주택들을 찾아서 그 매매 가격과 토지면적으로 평당 가격을 환산해 본다.

 

매매 금액이 개별공시지가와 주택공시지가 대비 얼마의 비율로 거래됐는지도 파악해 봐야 한다.

 

이런 방법으로 단독주택, 상가주택, 다가구주택의 시세를 파악하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다.

 

하지만 주택마다 대지와 건축물의 건평, 연면적, 층수, 방향, 상태, 구조, 도로 인접여부도 다 다르므로 가격이 크게 차이가 날 수 있다는 점을 고려해야 한다.

 

 

국토교통부에서 실거래가 확인하기

국도교통부에서는 부동산 거래 가격 및 거래동향을 보다 정확하고 신속히 파악할 수 있도록 부동산거래신고제를 통해 수집된 실거래 자료를 공개하고 있다.

 

최저가`최고가, 상`하안가, 시세 변동 추이를 파악할 수 있다.

 

국도교통부 실거래가 공개시스템(https://rt.molit.go.kr/) 사이트를 방문하면 된다.

 

국토교통부 매매 실거래  공개는 2006년 1월부터 부동산거래 신고 및 주택거래 신고를 한 주택(아파트, 연립`다세대, 단독`다가구), 오피스텔, 토지, 상업`업무용 부동산 

 

2007년 6월 29일 이후 체결된 아파트 분양`입주권을 대상으로 한다.

 

전`월세가 실거래가 공개는 2011년 1월부터 읍`면`동 주민센터에 신고된 확정일자 자료와 일부 공개 가능한 대법원 등기소의 주택(아파트, 연립`다세대, 단독`다가구, 오피스텔) 확정일자 자료를 대상으로 한다.

 

부동산 거래 통계를 볼 수 있는 사이트로 한국감정원 부동산통계정보시스템 R-ONE(https://www.reb.or.kr/r-one/main.do) 이 있다.

 

감정기로 시세를 파악하고자 하는 사람들이 있는데 이는 잘못된 방법이다.

 

이 자료는 활용 목적과 집계 기준, 관리 범위 등에서 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 제공하는 자료와 차이가 있기 때문이다.

 

경매는 접수 후 종결까지 최소 6개월에서 최대 1년 이상 걸리기도 하기 때문에 감정평가를 한 시점과 투자자가 시세를 파악하고자 하는 시점이 달라 현재 시세를 정확히 보여주지 못한다.

 

감정가는 입찰하는데 고려 대상이 아니라고 생각하고 감정 평가사 개인의 주관적인 평가 요소가 반영될 여지도 있다.

 

실제로 감정가의 130%를 넘는 가격에 낙찰되는 일도 종종 있다.

 

고가 낙찰처럼 보일 수도 있지만, 감정시기보다 현재 시세가 그만큼 올랐다는 뜻이다.

 

이를 고려하지 않고 감정가를 기준으로 입찰가를 써내서는 낙찰에 성공하기 어려울 수 있다.

 

네이버 부동산에서 실거래가 확인하기

네이버 부동산을 통해서도 국토교통부에서 제공하는 과거 매매와 전`월세 실거래가를 확인할 수 있다.

 

현장에서 최저가, 최고가 수준 확인하기

 

인터넷으로 손품을 팔아 얻을 수 있는 최대한의 정보를 얻었다면 현장으로 가서 내가 파악한 정보를 확인한다.

 

과거 실거래가와 전`월세 수준을 파악한 정보를 토대로 현재 시장에 나온 최고가 `최저가를 파악해야 한다.

 

요즘에는 부동산 카페와 맘 카페가 활성화되어 있다.

 

맘카페에서는 부동산뿐만 아니라 학군, 살림, 교육, 육아 등의 정보가 활발하게 공유된다.

 

언뜻 무관해 보이지만 이런 정보들도 부동산 투자에 도움이 된다.

 

내가 입찰하고자 하는 물건의 장단점은 물론, 향후 지역 발전 계획 등 다양한 정보도 얻을 수 있다.

 

부동산을 팔 때도 중개소 몇 곳에만 매물 의뢰를 하기보다는 지역 부동산 카페, 피터팬, 맘카페등 여러 온라인  커뮤니티에 매물을 올리면 노출이 많이 되어 더 빠르게 매도할 수 있다.

 

파는 것도 기술인 시대다.

 

입찰을 할 때 현실적인 입찰가를 쓰고 싶다면 예전에 낙찰된 물건의 입찰가를 보면서 감을 키우는 것이 좋다.

 

우선 내가 입찰하려는 아파트와 최대한 유사한 인근 아파트를 찾고, 유료 경매 정보 사이트를 이용하면 그 아파트들의 감정가가 얼마였는지, 몇 명이 입찰했고, 낙찰가가 얼마였는지, 2등의 입찰가는 얼마였는지도 알 수 있다.

 

 

부동산 경매의 기술 -유근용`정민우 지음- 발췌