부동산 경매 권리분석이란?

부동산경매 권리분석

경매 권리분석

 

경매로 집이 낙찰되면 법원에서는 채권자에게 배당을 해주게 됩니다.
 
얼마에 낙찰받아서 채권자들에게 얼마씩 나누어 주느냐 따져봐야 하는데, 이때 필요한 것이 바로 권리분석입니다.
 
즉, '권리분석'이란 배당을 짜보는 것입니다.
 
경매인들에게는 누가 얼마를 받는지가 중요한 것이 아니라, 누가 배당을 못 받는지가 더 중요합니다.
 
그 이유는 못 받은 돈에 대해서 누군가는 책임을 져야 하기 때문인데,
 
그 못 받은 돈을 책임져야 할 채무자가 경우에 따라서는 낙찰자에게 책임이 있기 때문입니다. 
 
이때 채무자가 빚을 책임지는 것을 '소멸(말소)'이라 하고,
 
낙찰자가 책임지는 것을 '인수'라고 합니다.
 
이 때문에 낙찰자의 입장에서는 빚이 소멸인지 인수인지 판단하는 것이 중요합니다.
 
바로 이것이 권리 분석의 핵심입니다.
 
만약 권리분석을 했는데, 빚을 낙찰자가 인수해야 한다면,
 
그런 물건은 입찰하지 않는 게 아니라, 인수할 금액을 감안해서,
 
그만큼 가겨은 낮춰 입찰가를 정하면 되는 것입니다.

 

경제공부 부동산 경매

사례별 분석

3억에 입찰하려는 집이 있다고 가정해 봅시다.
 
-인수금액 0원 : 인수할 채무가 없으면, 3억에 입찰
 
-인수금액 1억 원: 인수할 금액 (1억)을 감안해서 2억에 입찰. 낙찰 받고 나중에 1억을 물어주면 원했던 대로 2억에 산것이 됩니다.
-인수금액1억원: 혹시나 그냥 3억에 낙찰을 받게 되면, 나중에 1억을 물어주게 되니까 결국 4억. 원하던 가격보다 1억이나 비싸게 산 것이 됩니다.(경매 투자 시 실패하는 주요 이유가 됩니다.)
 
책임=인수금액이 있다면 권리분석에 신경 써서 입찰해야 합니다.
입찰가 산정공식: 입찰가=집값- 인수금액
 
만약, 인수금액이 집값을 넘어선다면? (예를 들어 집갑은 3억인데, 인수금액이 3.3억)
입찰하면 안 됩니다.
인수금액을 파악할 수 없다면? (얼마인지 모르는 경우) 당연히 입찰하면 안 됩니다.
 
어려운 건 과감하게 패스
 
권리분석이 딱 떨어지게 나오면 상관없는데,
 
권리분석을 통해 결과가 이상하게 나오면 당연히 입찰하면 안 됩니다.
 
경매는 '송사' 예요. 앞으로의 판결에 따라 결과가 달라집니다.
 
법정지상권, 유치권, 위장임차인 등의 특수 물건은 입찰하지 않는게 좋아요.
 
전체 물건 중에 이런 특수 물건은 20% 정도밖에 안 됩니다.
 
얼마 안 되는 물건들로 머리 아프게 고민하지 말고,
 
쉬운 것만 해도 충분하니, 나머지 80%의 쉬운 물건들만 계속 입찰을 하시면 됩니다.
 
권리분석하다 보면 모르는 게 나올 겁니다. 그런 물건은 그냥 패스하고 아는 것만 하면 됩니다.
 
어려운 물건과 같은 케이스는 다시 보기 힘들기 때문에 경매는 싸게 받는 것.
 
어려운 물건을 받는 게 아니라는 생각을 합니다.
 

권리분석 실패사례 1

 
사건 번호 12-7343. 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 물건.
 
당시 시세가 1억 2천이었는데, 낙찰자가 1억 500만 원을 써서 단독 낙찰.
 
단독 낙찰이란 입찰자가 그 사람 말고 아무도 없다는 이야기입니다.
 
  단독 낙찰인 경우 운 좋게 입찰자가 아무도 없거나, 아직 입찰할 때가 안 됐는데,
 
잘 모르고 입찰하는 경우입니다.
 
결국 이 물건은 6천500만 원의 빚(임차인 보증금)을 낙찰자가 인수해야 하는 물건이어서 낙찰자는 6천500만 원을 제하고 입찰을 했어야 하는데,
 
낙찰자는 1억 2천짜리 집을 임차인의 보증금을 포함 1억 7천에 낙찰받은 셈이 됩니다.
 
이런 경우 낙찰자는 잔금을 못 내게 됙, 결국 보증금을 잃게 됩니다.
 
낙찰받은 사람이 잔금을 미납하게 되면 보증금은 몰수(돌려받지 못함)되고,
 
그 물건은 재매각 절차에 들어가게 됩니다.
 
권리분석을 제대로 안 하면 소중한 보증금을 잃게 됩니다.
 
이런 실수를 하지 않기 위해서 경매법원을 찾기 전에 먼저 공부를 해야 합니다.

 

권리분석 실패사례 2

시세 11억짜리 아파트
 
권리분석을 해보면 임차인 보증금 6억 원을 낙찰자가 인수하는 물건인데,
 
낙찰금과 임차인 보증금 6억과 합치면 시세를 넘는 13억에 낙찰받게 됩니다.
 
당연히 낙찰자는 잔금을 치르지 못하고 보증금 6천만 원을 몰수당합니다.
 
낙찰자의 입찰금액은 누가 봐도 실수 지만 법원은 낙찰자의 그러한 사정을 봐주지 않습니다.
 
법원이 몰수한 보증금은 최종 낙찰 금액에 합쳐 저 채권자의 배당금이 늘어나기 때문에 채권자의 이익이고,
 
채무자의 빚은 그만큼 줄어들게 됩니다. 
 
경매는 송사이기 때문에 낙찰자가 입찰 금액을 잘못 쓴 것에 대해 절대로 봐줄 수가 없습니다.
 
낙찰자, 채무자, 채권자 셋 중의 누군가의 실수는 곧바로 다른 누군가의 이익이 됩니다. 
 
그래서 권리분석을 잘못하면 큰일이 납니다. 때문에 누군가는 경매는 위험하다고 합니다.
 
하지만 경매를 제대로 공부하고 접근한다면 위험할 일은 전혀 없어요.
 
더 정확히 위험한 물건을 피해 갈 수 있는 안목을 키울 수 있습니다.
 
경매가 위험한 것이 아니라 공부하지 않은 무책임한 입찰이 위험한 것입니다.