부동산 경매 공부 말소기준권리

부동산 경매 말소기준권리

부동산 경매란 

 
부실해진 부동산을 정상화하는 한 방법이다.
 
'채권-채무관계'가 복잡한 부동산을 깔끔하게 정리해 주는 것이다.
 
자본주의 시장 경제체제에서는 필요한 제도라고 생각한다.
 
채무 등 여러 가지 이해관계로 인해 복잡해진 부동산,

그래서 소유자가 포기해 버린 부동산의 모든 채권과 채무 이해관계 등을

다 정리하고 새로운 소유자를 찾아주는 과정이 경매다.
 
모든 권리관계를 싹 정리할 수 있는 기준을  '말소기준권리'라고 부른다.
 

부동산 경매 말소기준권리

 

등기부등본

 

부동산에 관한 권리관계는 부동산 등기부등본에 기재한다.
 
이런저런 채무관계, 권리관계를 해당 부동산의 등기부등본에 적어두는 것이다.

그래서 부동산 경매 권리분석은 등기부등본을 보는 법부터 시작해야 한다.
 
등기부등본에 기재되는 내용 :
부동산에 대한 기본내역인 주소, 면적등.  소유권 및 소유권에 대한 권리, 채무(빚)
말소기준권리도 등기에 기록.
 
등기에 기록되는 여러 권리 중 다 정리되는 권리=말소기준권리.
 
등기부등본은 누구나 볼 수 있다.

알고 싶은 부동산의 주소만 알면 누구나 열람할 수 있다.
 
등기소나 또는 인터넷등기소에서 열람을 신청하면 된다.
 
내 집뿐만 아니라 이웃집, 친구네 집 어떤 집이든 볼 수 있다.

예를 들어, 집을 거래하거나 사고팔거나 임대를 놓거나 얻을 때,

그 아파트의 소유주가 누구인지 빚은 있는지,

이러한 정황들을 알아볼 수 있게 누구나 열람할 수 있도록 법으로 정해둔 것이다.
 

등기는 시간순이다

 
등기에 권리를 등재할 때는 등재되는 시간을 함께 기록하기 때문에

모든 등기권리는 시간 순으로 나열할 수 있다.
 
먼저 기록될수록 나중에 기록된 권리보다 훨씬 유리하다.
 
경매에서 배당을 받더라도 앞선 권리가 먼저 배당을 받는다.
 
후순위에 있는 채권권리는 배당 금액이 없어서 못 받는 경우가 생기기도 한다.
 
먼저 생긴 권리 : 선순위
나중에 생긴 권리: 후순위
 

말소기준권리

 
등기상의 근저당권은 모두 소멸이 된다. 소멸 또는 말소라고 한다. 

등기에서 지우는 행위를 말소라고 한다.
 
'저당권=소멸'
 
저당권보다 순위가 늦은 권리는 소멸된다.

저당권과 저당권보다 후순위 권리 또한 소멸된다.
 
이때, 소멸이란 등기에서 지우는 걸 의미하게 되는데, 등기말소, 등기부등본에

기록해 놨던 권리사항을 빨간 줄로 지워버린다.

그래서 소멸과 말소를 같은 의미로 사용한다.
 
등기부등본에 권리관계가 많아도 효과는 같다.

 

저당권이 소멸되면, 저당권 이하 후순위 권리는 다 소멸이라고 보면 된다.
 
저당권은 자동으로 소멸되고, 후순위 권리까지 모두 소멸하게 만드는 권리를 '말소기준권리'라고 한다.
 

말소기준권리의 핵심: 근저당권/가압류

 
저당권 외에 가압류도 말소기준권리에 해당 하는데, 저당권과 효과는 같다.
 
가압류는 자동소멸이고, 가압류이하의 후순위 권리들은 모두 소멸되는 것이다.
 
낙찰이 되면 법원에서 직권으로 등기를 정리하고, 낙찰자에게 소유권을 넘겨주는 겁니다. 

일반적인 상황에서는 권리 당사자(저당권자, 전소유자)가 관련 서류(말소 소류, 소유권 이전 서류)를

넘겨줘야 하지만, 경매에서는 그런 서류가 필요하지 않다.

저당권/가압류 외에도 3가지가 더 있는데 지금은 저당권/가압류 2가지만 이해하면 된다.

배당의 원칙 : 등기 순서대로 받는다.

선순위 권리는 말소기준권리보다 먼저 온 권리를 말한다.

그러면 후순위 권리는 말소기준권리보다 늦게 온 권리를 말한다.

부동산 경매 말소기준권리

 

가압류보다 먼저 온 가처분 말소기준권리보다 늦게 온 권리에 대해서 말소한다고 규정되어 있지만

위의 사진처럼 먼저 온 권리에 대해서는 특별한 규정이 없다.

따라서 법원에서는 아무것도 안 하고 등기부등본에서 지우지 않은 채 그대로 남기게 된다.

이 선순위 가처분을 법원이 지워주지 않아 집을 거래할 수가 없다..

따라서 낙찰자가 직접 지워야 한다.

하지만 낙찰자가 마음대로 지울 수 없기 때문에 권리자(가처분자)에게 지워달라고 부탁을 해야 한다.

보통은 돈을 요구하는데, 이게 바로 ‘인수’이다.

가처분을 떠안은 것이기 때문에 가처분권자가 요구하는 것을 들어줘야 한다.

얼마를 요구할지 인수금액을 파악한 후 입찰을 해야 한다.

이게 협상이 안된다면 입찰을 하지 말아야 한다.


-경매 교과서 - 설마 안정일 지음 참고