일반 매매, 부동산 경매의 장단점

일반 매매, 부동산 경매의 장단점

 

일반 매매와 부동산 경매의 차이

 

부동산 일반 매매를 할 경우, 우리는 갑의 입장에서 원하는 물건을 면밀히 검토하고 구매할 수 있다.

부동산 중개업자가 브리핑하는 부동산 수익을 듣고 구매를 결정하게 된다.

현재 형성되어 있는 가격과 수익만 따져보면 되기 때문에 결정이 빠르고 그만큼 구매가 수월하다.

반면 부동산 투기 규제에 따라 대출을 최대치까지 받는 것에 대한 제약이 따른다.

일반 매매로 부동산을 구입할 때는 시가로 구입하거나 급매가로 5~10% 절감된 상태로 구입하는 것이 일반적이다.

이 경우 매매가가 상승해 수익이 발생할 때까지 버틸 수 있는 여유자본금이 꼭 필요하다.

반면 경매로 부동산을 구입할 때는 시세 대비 최소 20% 이상 절감된 매물을 구매할 수 있고 투기에 따른 규제를 받지 않아 대출 레버리지를 극대화할 수 있다는 장점이 있다.

소액의 투자금 혹은 임대인에게 보증금을 받아 투자금 없이도 투자에 나서는 일이 가능하다.

수익률을 극대화 할 수 있는 여지가 크다.

경매는 도매시장에서 본인이 스스로 수익률을 결정하고 입찰하기에 수익을 극대화할 수 있는 유일한 방법이다.

하지만 열 번 성공해도 한 번 실수하면 리스크가 크기 때문에 정확학 경매 과정을 습득하여 체계적으로 투자해야 한다.

법원이 주체가 되는 경매는 대출 규제가 적다

경매는 온전한 자기자본으로 참여하지 않아도 된다.

경매는 대출 제도를 잘 활용해서 참여해야 한다.

알아보면 길은 열리게 되어 있다.  

아무것도 하지 않고 있으면 어떠한 이익도 얻을 수 없다.

부지런히 연구하고 실행에 옮겨야 수익이 내 것이 된다.

경매제도의 장단점 분석
장점	단점
1. 저렴한 가격으로 구매 가능 최초의 최저매각가격이 한국 감정원 감정가격으로 결정되어 시가보다 저렴한 가격으로 매수가 가능	1. 위험성 존재 경매부동산은 시세보다 저렴한 것이 보통이지만 권리분석이나 물건분석을 잘못한 경우에는 시가가 높은 가격으로 거래되는 경우가 있다.
2. 법원에 의한 소유권이전등기 촉탁 매수인은 매각대금을 완납할 때에 권리를 취득하고 매수인은 등기에 필요한 서류 등을 첨부한 신청서를 법원에 제출하면 법원이 등기소에 직접 소유권이전등기를 촉탁하므로 편리하다.	2.어렵고 복잡한 명도 및 인도 법원이 채무자 및 소유자 또는 부동산의 점유자로 하여금 부동산을 매수인에게 인도하도록 하는데 6개월이 소요된다. 따라서 이부분의 절차가 복잡하고 시간과 비용이 많이 들 수 있다.
3. 깨끗한 권리관계 매각부동산 위의 모든 저당권은 경매 매각으로 소멸한다. 지상권 • 지역권 • 전세권 등 등기된 임차권도 저당권 • 압류채권 • 가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸 되므로 권리관계가 깨끗하다.	-
4. 토지거래허가구역 내에서 토지거래허가가 면제된다.	-

경매투자는 법원에서 주체한다.

별다른 대출규제를 하지 않는 것은 경매가 부도덕한 투기 차원이 아니라는 점을 공식 인정한 것이다.

일반 부동산 거래를 할 때 대출 규제를 하는 것은 투기적 요소가 있기 때문이다.

투기세력들에 의해 가격에 거품이 생기면 실소유를 위해 거래하려는 다수가 손해를 입을 수 있기 때문에 정부가 싫어하는 것이다.

경매는 별도의 규제를 하지 않는다는 것은 경매가 투기적 행위가 아니기 때문이다.

채무자의 입장에서도 경매를 통해 소유부동산을 처분해서 빚을 덜 수 있다.

채권자의 입장에서도 경매를 통해 안정적으로 빌려준 돈을 받을 수 있게 된다.


 흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다 -김상준 지음- 발췌