부동산 경매의 기본인 물건분석, 권리분석, 명도

부동산 경매의 기본인 물건분석, 권리분석, 명도

 

유리한 협상을 위해 법적 절차를 알아야 한다.

 

채무자가 아닌 세입자가 거주하고 있는 경우, 경매낙찰 후 허가결정, 확정, 대금납부, 배당 등 절차를 진행하는데 최소 1개월에서 길게는 3개월 정도 기간이 소요될 수 있다.

 

세입자가 계속 거주하고 싶다는 의사를 밝히면 낙찰자와 재계약을 통해 거주를 연장하면 된다.

 

기존 거주자와 재계약을 체결하면 부동산 중계료, 명도비, 이사비, 수리비,  대출이자 등 모든 비용이 줄어든다.

 

투자 리스크 없이 즉시 계약을 하면 낙찰자나 세입자 모두에게 이익이 된다.

 

부동산 경매에서 명도는 협상의 과정이라고 보면 쉽다.

 

이사비용을 주지 않거나 적게 주었다고 명도를 잘한것이라고 생각하면 오산이다.

 

최소의 이사비용으로 빠른 명도를 하여 물건 수익을 극대화 할 수 있다.

 

상대방이 부동산 경매 절차를 잘 모를 경우 정확한 정보를 전달하여 새로운 계약을 이끌어 낼 수 도 있다.

 

낙찰자가 부동산 인도명령, 강제집행등 법적 우위의 권리를 가지고 인간적인 배려의 자세로 명도를 진행해야 한다.

 

영화 <부당거래>에서 "호의가 계속되면 그게 권리인 줄 안다."는 말처럼 낙찰자가 호의를 베풀었어도 점유자가 무리한 요구를 하는 경우도 있다.

 

악의적으로 점유를 지연하는 경우에는 강제집행 제도를 통해 강경하게 대응한다.

 

강제집행-채권자의 신청에 따라 집행권에 표시된 사법상의 이행청구권을 국가권력에 의해 강제적으로 실현하는 법적 절차다.

 

 

결정과 절차가 빠를수록 수익이 높다

 

1년이나 수년에 걸쳐 경매에 나온 물건의 경우 감정가가 저평가되어있거나 유찰로 인해 세일된 아파트, 빌라를 선정하는 것이 가장 적절한 경매 방법이다.

 

물건에 대한 권리분석으로 말소기준을 찾아 위로 설정된 권리가 있는지만 검토하고 입찰준비를 하면 된다.

 

이렇게 선정된 물건을 낙찰받으면 바로 물건지로 이동하여 채무자나 세입자와 이사 일정을 협의하거나 재계약을 채결하면 되는 것이다.

 

특별한 이유가 없다면 재계약을 유도하는 것이 낙찰자와 세무자 모두에게 좋다.

 

모든 결정과 절차를 빠르게 진행할수록 수익에 빠르게 접근이 가능함을 명심해야 한다.

 

작은 부담을 피하기 위해서 명도를 어렵게 끌고 가면 그만큼 소모적으로 일을 처리하게 되므로 소탐대실을 피할 수 있는 전략을 택해야 한다.

 

'물건분석', '권리분석', '명도'는 부동산 경매의 세 가지 핵심이다.

 

경매는 이게 전부이며 누구나 도전할 수 있지만 도전하지 않아 못하는 것이다.

 

경매는 이겨놓고 싸우는 것이기 때문에 빨리 도전하는 자가 그 수익을 취할 수 있다.

 

어떤 일을 시작할 때 모든 것을 알고 시작하는 이는 없다.

 

장사든 사업이든 투자든 기본을 익히고 나서 실전에서 노하우를 쌓아가는 것이다.

 

차분히 사전 지식을 쌓고 실전에 임하는 것이 중요하다.

 

어느 정도 준비가 되었다면 작은 투자를 시작으로 실제로 직접 체험해야 한다.

 

몸으로 익히는 학습이 최고의 학습이기 때문이다.

 

흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다   -김상준 지음-   발췌