우선변제권과 가압류

 

우선변제권과 가압류

우선변제권의 의미와 효력

 

 
주택경매 응찰자나 경매물건주, 경매신청을 한 채권자라면  우선변제와 최우선변제 개념을 꼭 알아야 한다.
 
우선변제권이란 
 
"주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리"를 말한다.
 
채무자의 집이 경매로 넘어갔을 때 우선변제권을 가지고 있는 채권자가 다른 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리다.
 
선순위자가 우선적으로 모든 금액을 변제받은 이후에 나머지를 가지고 후순위자가 변제받게 된다.
 
우선변제권을 행사할 수 있는 권리는 근저당권, 전세권, 임금, 국세, 주택임차권 등이다.
 
우선변제권의 의미와 효력에 대해서 숙지해야 한다.
 
 
우선변제권의 기준일

전입신고 기준으로 다음날 0시에 대항력이 발생된다.
 
 

최우선변제권과 우선변제권의 비교
구분	최우선 변제권	우선변제권
요건	대항요건	대항요건+확정일자인
효력	다른 담보물권자(타 권리자)보다 우선변제	후순위권리자 기타 채권자보다 우선변제
범위	소액보증금	무제한
우선변제범위	소액보증금 중 일정액	보증금 전액
제한	주택가격의 1/2 범위 안에서	무제한
대항요건완비시기	경매개시결정 기입등기 전	시기에 상관 없음
법인적용여부	적용대상이 아님	적용대상임

 

예를 들어, 김 씨가 채권자들에게 집을 담보로 1억 원을 빌렸다.
 
원금 및 이자를 지속적으로 갚지 못하자 채권자들이 집을 현금화할 목적으로 경매 신청을 한다면, 경매에서 바로 팔릴 수 있도록 20% 할인된 8,000만 원에 경매시장에 나온 것이다.
 
이때 김 씨 집에 사는 우선변제권을 가지고 있던 세입자 이 씨는 다른 채권자들보다 우선적으로 보증금 5,000만 원을 돌려받게 된다. 
 
이후 남은 금액 3,000만 원을 나머지 채권자들에게 배당한다.
 
이 씨가 행사한 권리가 바로 우선변제권이다.
 
국세나 근저당권, 임금 등도 우선변제권을 행사할 수 있는 권리에 속한다.
 
우선변제권이 있다고 무조건 우선변제를 받을 수 있는 것은 아니다.
 
우선변제를 받기 위해서는 특정한 자격을 갖추어야 한다.
 
낙찰기일까지 배당요구를 해야 하며, 주택 점유 및 확정일자를 받아야 한다는 조건을 충족시켜야 한다.
 
확정일자를 받아놓지 않은 경우 전세권자는 우선변제권을 행사할 수 없다.
 
대항요건을 가지게 된다면 임차주택이 다른 사람에게 매각이나 양도되어도 새로운 집주인에게 임차권을 주장할 수 있다.
 
임대기간까지 거주할 수 있고, 보증금 전액을 돌려받을 때까지 집을 안 나가도 된다는 이야기다.
 
우선변제권 - 주택을 점유하고 있거나, 주민등록 이전 등의 대항요건을 갖추고 주택임대차 계약서상에 확정일자를 받은 임차인이 임차 주택이 경매될 경우 후순위 담보권자나 기타 채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리다.
 
경매 투자자들은 이런 대항요건을 갖춘 임차인이 있는지 면밀히 파악하여 경매에 응찰하여야 한다.
 
이런 사항들을 잘 살피지 않고 응찰하면 우선변제권에 밀려 수익을 발생시키기 힘들기 때문에 권리관계를 꼼꼼히 살펴야 한다.
 
우선변제권에 있는 사항을 제대로 확인하지 못한 책임은 투자자 자신이 떠안아야 한다는 것을 명심해야 한다.

 

확정일자 - 법원의 등기소 또는 공증인 사무실, 구청이나 동사무소에 주택임대차 계약서에 현재 날짜를 증명하기 위하여 확정일자의 번호와 도장을 찍는다. 임차주택을 인도받고 주민등록 전입신고와 함께 확정일자를 받으면 된다.

 
 

가압류와 근저당의 차이

 
 

가압류는 "채무자의 재산이 은폐 또는 매각에 의해 없어질 우려가 있을 경우, 강제집행을 보전하기 위해 재산을 임시로 압류하는 법원의 처분"하는 것을 말한다.
 
가압류는 "금전채권이나 금전으로 환산할 수 없는 채권에 대해 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전할 목적으로 실시"한다.
 
가압류는 기한이 도래하지 않은 채권에 대해서 행사할 수도 있다.
 
빌려준 돈을 받기 위해서 돈을 비려준 채권자가 소송을 제기하여 승소를 해도 채무자가 악의적인 마음으로 재산을 은닉하면 빌려준 돈을 회수하기 어려워진다.
 
결국 소송에서 이겨도 채무자 명의로 된 돈이 없으니, 빌려준 돈을 받을 방법이 사라지는 것이다.
 
이런 불상사를 막기 위해 채무자가 재산 명의를 변경하거나, 숨기지 못하도록 법원이 채무자의 재산을 임시로 확보하는 절차를 밟는 것을 가압류라고 한다.
 
내가 특정인에게 돈 1억을 빌려줬다. 받을 돈에 대한 증거는 차용증과 은행 거래 내역이다.
 
이를 근거로 "이 사람이 부동산을 팔거나 명의를 변경하지 못하도록 묶어주세요."
라고 법원에 이야기하며 권리설정을 하는 것이 가압류이다.
 
경매물건 중 근저당과 가압류는 흔하게 볼 수 있는 권리이며, 특별히 문제가 되는 경우는 없다.
 
근저당과 가압류의 차이를 살펴보면,
 
채무자가 부동산을 담보로 은행에서 돈을 빌렸을 때 은행이 부동산을 담보로 설정하는 권리가 근저당이다.
 
채무자가 원금과 이자를 내지 않으면 은행은 근저당을 설정한 물건을 가질 수 없지만 이 부동산을 현물 화하여 빌려준 돈을 받을 수 있다.
 
은행은 등기부등본에 기재하여 돈을 빌려주기 때문에 곧바로 경매를 신청할 수 있다.
 
하지만 가압류는 다르다.
 
신용카드로 1,000만 원을 사용한 후 대금을 갑지 않고 있다고 가정하면, 카드사는 근저당권자처럼 바로 경매를 신청하여 빌려준 돈을 받을 수 없다.
 
카드대금은 등기부등본에 기재되어 있지 않기 때문에 신용카드 1,000만 원을 빌려 쓴 근거가 부족해서 절차가  좀 더 복잡해진다.
 
신용카드사는 먼저 법원에 채권자를 소송하게 된다.
 
그리고 판결문을 받아야 그 존재를 인정한 채권과 금액이 명시된다. 
 
법원은 판결문을 근거로 신용키드사의 강제경매 신청을 받아들이게 된다.
 
따라서 신용카드 회사는 소송을 하는 동안 채무자가 재산을 은닉하거나, 도피하는 것을 방지하여 부동산 가압류 신청을 하게 된다.
 
그렇게 등기가 되면 채무자는 부동산을 매도하거나 소유권을 변경할 수 없게 되는 것이다.
 
즉, 가압류는 채권을 보전하기 위해서 한다.
 

압류 - 민사소송법에서 집행 기관에 의하여 채무자의 특정재산에 대한 처분이 제한되는 강제 집행.
채무자는 압류 재산에 대한 처분권을 상실하며 처분권은 국가에 이전된다.
가압류처럼 소송 후 경매를 실행하는 것과 달린 소송하지 않고 바로 경매에 들어갈 수 있다.

 
 

가압류 - 민사 소송법에서 법원이 채권자를 위하여 나중에 강제 집행을 할 목적으로 채무자의 재산을 임시로 확보하는 일을 말한다.

 

흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다.  -김상준 지음- 발췌