가처분과 가등기

가처분과 가등기

가처분 

 
"권리의 실현이 소송의 지연이나 강제집행을 면하기 위한 채무자의 재산 은닉 등으로 위험에 처해 있을 경우, 보전을 위해 그 권리에 관한 분쟁을 소송으로 해결하거나 강제집행이 가능하게 될 때까지 잠정적, 가정적으로 행해지는 처분을 말한다."
한마디로 요약하면, "이 부동산이 소송을 하고 있으니 주의하라"는 뜻이다.
 
가처분의 성질상 말소기준 밑에 설정되어 있는 후순위 가처분이라고 해도 소멸되지 않는 경우가 있는데, 
 
후순위 가처분이 소멸되지 않는 경우는 크게 세 가지다.
 

가처분 신청 절차
가처분신청서 작성및 신청비용 납부
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가처분 신청서류 관할제출	보정명령➡	미보정시 각하(거절)
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담보제공명령서 수령
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공탁보증보험가입 또는 현금공탁	미납부➡	각하결정(거절)
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가처분 집행

 
첫째, 토지소유자가 그 지사건물 소유자를 상대로 건물 철거 및 처분금지 가처분을 한 경우 비록 후순위라고 해도 소멸되지 않는다.
 
둘째, 소유권 이전 원인 무효를 다투는 가처분은 재판결과에 따라 말소가 안 될 수도 있다.
 
셋째, 선순위 근저당이 이미 변제되어 실제 잔여채무가 없음에도 불구하고 형식적으로 근저당 등기가 남아 있는 경우다.
 
2순위 가처분이 실질적으로 선순위가 되어 매각으로 인하여 소멸되지 않는 경우다.
 
이렇듯  후순위 가처분이라고 안심하지 말고 가처분별 성격을 파악하여 이기는 투자를 해야 한다.

가등기와 가처분의 차이
구분	가등기	가처분
목적	본등기를 위한 순위보전	처분금지
신청권자	매도인과 매순인의 합의에 의하여 신청	채권자가 일방적으로 신청
신청대상	매매계약을 체결한 부동산	취득시효가 완성된 부동산, 명의신탁부동산, 소유권 유보, 양도담보목적물, 중도금까지 지급한 부동산, 사해행위 취소소송의 목적물
효과	가등기 후 이루어진 가압류, 압류, 강제경매, 근저당, 전세권, 증여, 소유권 이전, 가처분 등은 등기 시 모두 직권말소의 대상이 됨	가처분 후 처분행위(근저당권, 전세권, 가등기, 소유권 이전 등)와 집행행위 (가압류, 압류)는 가처분권자가 승소하면 가처분권자의 단독말소 신청에 의하여 모두 말소됨(단, 소유권 이전등기청구권에 관한 가처분에는 우선적 효력이 없기 때문에 가처분 후에 행해진 가압류, 압류도 유효함)

 
 

본등기 전에 가등기

 
추가적으로  경매물건 중 '가등기'라는  단어가 있다.
 
가등기란 임시등기라고 이해하면 된다.
 
본등기를 할 요건이 갖춰지지 못한 경우에 진짜 등기의 순우를 보전하기 위해 임시로 하는 등기를 말한다.
 
즉. 채무자가 돈을 못 갚을 경우 본등기가 진행되는 것이다.
 
가등기에는 소유권이전청구권가등기와 담보가등기가 이다.
 
입찰하려는 경매물건에 가등기가 선순위에 있다면 낙찰자가 인수할 수도 있다.
 
선순위 가등기 물건은 경매물건 중 어려운 권리에 속한다.
 
그러나 선순위 등기되어 있는 가등기라도 등기의 종류에 따라 인수하지 않아도 되는 것이 있다. 
 
따라서 잘 살펴보면 의외로 좋은 결과를 얻을 수 있다.
 
가등기에는 두 가지 성질이 있다.
 
소유권이전청구가등기는 일반적으로 부동산 거래 중 매수인이 계약금 및 중도금까지 입금을 하고 잔금 시일이 연기되어 구매하려는 부동산에 권리를 묶어두기 위해 설정하는 경우가 많다.
 
보통 매도자의 이중매매를 막기 위해 행하는 것으로 이해하면 된다.
 
만약 매도인이 가등기를 해주지 않으면 법원에 가처분명령을 신청해서 단독으로 가등기를 할 수 있다.
 
가처분명령 신청은 매매계약서 사본을 제출하면 보증금 공탁 없이도 할 수 있다.
 
이와 같은 선순위 소유권이전청구권가등기는 경매 절차에서 소멸되지 않는다.
 
반면 담보가등기는 저당권과 유사한 변칙담보라고도 하는데 경매가 진행되면 소멸하는 말소기준권리에 해당한다.
 
말소기준권리에 해당하는 담보가등기의 경우 채권채무 관계에서 근저당권 설정을 대신해 두는 대물변제예약이라고도 한다.
 
따라서 담보가등기가 되어 있는 경매물건은 안심하고 입찰해도 된다.
 

토지별도등기 - 집합건물은 토지와 건물이 일체가 되어 거래되도록 하며 토지에는 대지권이라는 표시만 있고 모든 권리 관계는 전유 부분의 등기기록에만 기채하도록 하고 있다.
건물을 짓기 전에 토지에 저당권 등 제한물권이 있는 경우 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않으므로 건물등기 기록에 '토지에 별도의 등기가 있다'는 표시를 한다.

  흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다 -김상준 지음-발췌