말소기준권리를 챙겨라

말소기준권리를 챙겨라

 

등기부등본을 확인하라

 
부동산 경매에서 가장 중요하게 배우는 부분은 말소기준권리이다.
 
일반적으로  사람들은 내가 살 집을 마련하고 자 할 때 가장 먼저 찾는 곳이 부동산 중개업소다.
 
부동산 등기부등본을 확인해 보면 부동산을 담보로 근저당이 설정되어 있거나 지인에게 돈을 빌렸는데 갚지 않아 부동산에 가압류가 들어와 있는 경우가 있다.
 
기존 임차인이 전세권 설정 등기를 하는 경우도 있다.
 
일반 매매의 경우는 대부분 매도인의 책임하에 등기부에 기재된 권리들을 하나하나 말소시켜 가며 구매를 하게 된다.
 
일반 매매의 경우는 매도인이 본인의 집을 팔아서 현금화하려는 목적이 있기 때문에 이렇게 협조적이다.
 
일반 매매는 경매까지 이르지 않은 단계로 권리관계가 상대적으로 덜 복잡하다.
 
권리관계가 복잡해지면 경매로 처분되지만 아직 그 단계까지 가지 않은 상태이기 때문이다.
 
하지만 경매는 복잡하다.
 
보통 부동산 경매에 나온 물건들은 최소 세 가지 이상, 많게는 수십 개의 권리가 살아 있을 수 있다. 
 
경매당하는 소유자, 즉 채무자가 원해서 진행하는 경우는 드물고 대부분 채권자의 뜻에 따라 집이 경매로 나오기 때문이다.
 
일반 매매처럼 매도인이 알아도 등기부에 기재된 근저당이나, 압류, 가압류, 가등기가 있지만, 임차인의 현황을 정리해 주지 않는다.
 
각종법령에 따른 일정한 원칙에 의해서 등기부에 기재된 말소기준권리 이후로 들어온 권리들은 소멸하는 것을 원칙으로 한다.
 
따라서 말소기준권리를 찾는 것이 핵심이며, 경매 입찰 전 말소기준권리를 찾을 수 있는 능력을 키워야 한다.
 

말소기준권리를 찾는 방법

 
 
말소기준권리에 해당하는 권리는 저당, 근저당, 압류, 가압류, 경매개시 결정등기, 선순위전세권, 담보가등기등이다.
 
해당 권리중 제일 먼저 설정된 권리가 말소기준권리가 되며, 해당 권리 밑으로 설정된 권리는 전부 소멸되고 위로 설정된 권리는 인수된다.
 
경매에 나온 물건 중 80% 이상은 근저당이 말소기준권리가 된다.
 
그 이유는 대출을 받아서 집을 구매하기 때문이다.
 
따라서 최초권리는 근저당이 될 수 있다.
 
소유권이전 등기- 매매, 상속, 증여 등에 의하여 유상 또는 무상으로 부동산의 소유권이 이전되는 것으로 부동산 등기사항증명서상에 이 내용을 기입하는 것이다.
 
소유권이전청구권가등기인 경우

순위번호	등기목적	접수	등기원인
8	ㅇㅇㅇㅇㅇ전부 이전청구권가등기	2009년 4월 21일 ㅇㅇㅇ	2009년 4월6일 매매예약

 
 
담보가등기인 경우

순위번호	등기목적	접수	등기원인
6	1번 ㅇㅇ지분 전부 이전청구권가등기	2007년 7월9일 ㅇㅇㅇ	2007년 7월9일 대물반환예약

 
소유권이전청구권 가등기와 담보가등기의 차이
 

가등기의필요성

A는 B와 매매 계약/ 잔금 3개월 남음

↓

B는 잔금일 전에 제3자인 C에게 소유권 이전

↓

가능기를 하지 않을 경우 A는 소유권 이전을 받을 수 없어 손해

 
 

근저당  - 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우에 대비하여 미리 특정 부동산을 담보물로 저당 잡아 둔 채권자가 그 담보에 대해 다른 채권자에 우선해서 변제받을 것을 목적으로 하는 권리

 
가등기도 말소기준에 성립한다.
 
가등기 -  본등기에 대비하여 미리 그 순위 보전을 위해 하는 예비적 등기 
 
이 가등기가 행해진 후 본등기가 이루어지면 본등기의 순위는 가등기의 순위로 소급된다.  하지만 금전적인 담보로 부동산 권리를 설정한 경우만 해당된다.
 
촉탁 - 어떤 일을 남아게 부탁하여 대신 처리하게 하는 것으로 최고가매수인이 되어 잔금을 납부하게 되면, 해당 담당계에서 소유권이전등기를 직권으로 등기소에서 촉탁해 준다.
 
소유권이전청구가등기, 즉 부동산을 취득할 목적으로 설정한 권리는 말소기준이 성립되지 않으니 주의해야 한다.
 
가등기 효과가 크지만 그에 비해 등록세가 적기 때문에 채권을 확보하려 할 때 많이 이용된다.
 
가등기는 말 그대로 본등기와 구분되는 거짓등기, 임시등기라는 점을 기억해야 한다.
 
소유권이전등기촉탁 - 경매는 매수인이 대금을 완납하면 매각부동산의 소유권을 취득하게 되므로 집행법원은 매수인이 등기비용을 부담하고 등기촉탁 신청을 하면 매수인을 위해 소유권이전등기를 대신해 준다.
 
각종 말소등기 내역을 작성하면 매수인에게 인수되지 않는 권리를 등기관에게 말소하도록 촉탁하는 절차다.

흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다. -김상준 지음- 발췌