경매 1분 권리분석

경매 1분 권리분석

원리와 구조만 이해하면 권리분석은 1분이면 끝난다

 
 
경매의 방법은 각종 호재의 내용을 잘 아는 거주지 주변 아파트나 빌라 물건부터 분석한다.
 
선정한 물건 중 최소 세 군데 이상 가격조사 후 입찰가를 결정하는 것이다.
 
KB시세, 국토교통부 실거래가, 부동산 등 최소 세 군데 이상의 루트를 통해 가격을 산출하여 평균값을 만들면 실거래가에 근접한 가격정보를 얻을 수 있다.
 
세금, 중개수수료 및 법무비, 취득세 및 등록세, 목표 수익 등을 제외한 후 최종 입찰가를 선정하면 된다.
 
목표수익은 본인이 설정하면 된다.
 
500만 원부터 1,000만 원 이상까지 무한대로 설정할 수 있지만 처음 시작할 때는 욕심을 버리고 공부한다는 자세로 시작해 보는 것이 좋다.
 
무리해서 투자하면 그만큼 실수할 수 있다.
 
적은 수익이라도 괜찮으니 직접 해본다는 생각을 갖는 게 중요하다.
 
돈이 되는 물건이라고 해도 권리분석을 못하면 무조건 손해 볼 수밖에 없다는 생각을 반드시 염두에 두어야 한다.
 
어려운 법적 용어들이 많아 접근하기 쉽지 않지만 실제 원리와 구조만 잘 이해하면 권리분석은 1분이면 끝난다.
 
지레 겁먹지 않도록 말소기준권리부터 알아가야 한다.
 
 

물어줘야 하는 비용이 없도록 하라

 
 
말소기준권리란 낙찰자가 낙찰금액을 납부하면 말소기준등기를 포함한  모든 권리가 소멸되는 것을 말한다.
 
대표적으로 근저당권, 저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 경매개시결정등기가 있다.
 
여섯 가지 권리 중 가장 먼저 채무자에게 돈을 빌려준 날짜가 말소기준권리가 된다.
 
말소기준권리를 찾으면 그 권리기준 밑에 설정된 모든 권리는 소멸한다.
 
그 위로 설정된 권리는 특수물건으로 낙찰받아도 인수해야 되는, 즉 물어줘야 하는 비용이 되므로 주의해야 한다.
 
말소기준에 부합하는 압류, 가압류, 근저당,  저당권 등을 찾아 먼저 돈을 빌려준 곳을 알아내면 그 밑으로 설정된 권리는 소멸하고 그 위로 설정된 권리는 인수해야 한다.
 
특수물건,  낙찰금 외에 추가로 부담해야 하는 물건의 경우 장기간 법적 싸움 이로 이어질 수 있어서 많은 리스크를 안게 된다.
 
처음 경매를 진행할 때는 권리분석에 문제가 되지 않는 하자 없는 물건을 대상으로 접근해 수익을 올리면 된다.
 
권리분석은 어렵지 않다.
 
먼저, 채무자에게 돈을 빌려준 권리인 말소기준권리(저당, 근저당, 가압류, 담보가등기, 경매결정등기)를 찾고 위로 설정된 권리만 없는지 검토하면 권리분석은 끝난다.
 
마지막으로 명도를 잘 해야 한다.
 
경매에서 명도란  "낙찰받은 물건에서 세입자나 채무자를 원만하게 이사시키거나 재계약을 유도하는 것"을 말한다.
 
법적으로는 경매 낙찰자가 바로 재산권을 행사할 수 있다.
 
거주자가 법적 권리를 무시하고 이사를 하지 않고 버티거나 무리한 요구를 하는 경우가 발생한다.
 
법적으로 해결하려면 많은 시간이 소요되고 복잡한 절차를 거쳐야 한다.
 
법적 절차로 해결하기 이전에 타협을 통해 원만하게 이사를 유도하는 것이 현명하다.
 
 

법으로 해결하기 전에 타협이 현명하다.

 
 
저자는 법원에서 경매를 낙찰 받으면 그 즉시 낙찰받은 물건지로 향한다.
 
경매물건지 주변에 자주 가야 하는 일이 발생하기 전에 바로 낙찰자 물건으로 향하는 것이다.
 
첫 번째 낙찰 건은 아파트이며 거주자가 채무자였다.
 
낙찰 후 아파트에 가서 만나보려 했는데, 부재중이어서 명함을 두고 왔다.
 
이후 연락이  왔는데, "일이 잘 풀리지 않아 이렇게 경매까지 나가게 된 상황"이라고 설명하더니 "이사할 수 있게 이사비용을 조금만 챙겨 달라"라고 말을 했다.
 
여기서 채무자에게 이사비용을 지불하는 것은 낙찰자의 의무가 아니다.
 
실제 거주자가 채무자인 경우 배당금을 한 푼도 못 받으니 완만한 합의를 위해 최소의 이사비용을 배려해 주게 된다.
 
대신 최대한 빨리 집을 비워주는 조건으로 이사 비용을 지급하는 것이 중요하다.
 
빠르면 빠를수록 임대를 놓는 시간이 단축되고 매매도 신속하게 이루어져 투자자에게는 이익이다.
 
저자는 50만원이라는 최소비용으로 이사비용을 지급했다.
 
그 결과 낙찰후 1주일 만에 집을 비워줘서 빨리 세입자를 구할 수 있었다는 후기.
 
두 번째 낙찰 건은 빌라다.  낙찰 후 즉시 세입자를 만나러 갔고, 운이 좋게 바로 만날 수 있었다.
 
세입자는 전 집주인과 연락도 안되고, 경매절차 부분과 배당금 등을 궁금해했다.
 
배당기일, 최우선변제금 등 한도 범위를 설명하고 절차와 시간에 대해 설명해 주었다.
 
그리고,  추가적으로 "현재 살면서 불편한 사항이 없으면 낙찰자인 나와 재계약을 해도 된다."라고 하니 원만하게 재계약을 체결했다.
 
기존 세입자와 재계약이 되면 부동산중개수수료, 법무비용, 명도비용, 도배장판 비용 등을 절약할 수 있게 되어 보다 높은 수익을 만들 수 있다.
 
 
흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다.    -김상준 지음- 발췌