부동산 경매 수익률 분석하는 방법

부동산 경매 수익률 분석하는 방법

 

시세조사를 하는  감정평가사들은 법원 경매에 나오는 물건의 감정가를 최대한 높게 책정하려는 경향이 있다.

 

낙찰가를 높여 많은 채권자들에게 빠짐없이 배당하려는 의도를 갖고 있기 때문이다.

 

따라서 투자자들은 경매물건의 감정가를 맹신하지 말고 실제 부동산 물건이 현재 어느 정도의 가격이 형성되어 있는지 냉정하게 따져봐야 한다.

 

감정가가 현제 시세보다 낮게 형성되어 있는 물건을 찾는다면 바로 그 감정가로 입찰하면 된다.

 

반대로 물건이 현 시세보다 높게 측정되어 있다면 1~2회 유찰된 후 수익률을 분석하여 입찰하면 된다.

 

유찰되는 횟수가 많을수록 투자자들은 수익을 챙길 수 있게 된다.

 

아무리 좋은 물건이라도 수익률 분석에 오류가 생긴다면 원하는 수익을 만드는데 리스크가 발생할 수 있다.

 

따라서 수익률을 분석하는 기준을 꼭 알고 있어야 한다.

 

수익률을 분석하여 체크해야 하는 항목들에 대해서 살펴보자.

 

 

 

취득세를 계산하고 입찰에 임하라

 

 

첫째로 취득세를 계산하고 입찰에 임해야 한다.

 

6억 원 이하로 전용면적 85 ㎡ 이하의 주택인 경우 취득세는 거래가의 1%다.

 

여기에 지방 교육세 0.1%가 더해진다.

 

둘을 합쳐 1.1 %를 부담해야 한다.

 

전용면적이 85 ㎡를 초과하는 경우에는 세율이 변한다.

 

취득세 1%는 동일하지만 농어촌특별세 0.2%와 지방교육세 0.1%가 더해져 합계 1.3%를 세금으로 내게 된다.

 

전용면적 84 ㎡ 이하는 국가가 정한 국민주택이다.

 

이 면적 이하가 보통의 국민이 거주하는 수준이라고 정해놓은 것이다. 따라서 이 면적을 기준으로 세금 부과율이 변한다.

 

본인이 취득하고자 하는 경매물건이 1억 원이며 전용면적 85 ㎡이 하는 국가가 정한 수준이라고 정해 놓은 것이다.

 

따라서 이 면적을 기준으로 세금 부과율이 변한다.

 

본인이 취득하고자 하는 경매물건이 1억 원이며 전용면적이 85 ㎡이하일 때 1.1%인 110만 원의 취득세를 내야 한다는 사실을 감안하고 경매 입찰에 참여해야 한다.

 

요즘은 간편하게 취득세를 계산해 주는 스마트폰 무료 앱도 많다.

 

그러니 꼭 취득세를 확인한 후 입찰에 참여해야 한다.

 

낙찰을 받으면 우선은 소유권을 내 명의로 변경하는 절차를 진행해야 하고 그러자면 취득세와 등록세를 납부해야 하는 것도 당연하다.

 

경매로 낙찰받은 물건에 대해서는 취득세와 등록세를 내지 않아도 되는 것으로 인식하는 사람들이 의외로 많다.

 

경매 낙찰을 통해 부동산을 취득한 경우에도 취득세와 등록세를 납부하는 것은 마찬가지다.

 

명도비용 및 인테리어비용을 감안하라

 

둘째는 명도비용 및 인테리어비용을 감안해야 한다는 점이다.

 

이사비용과 수리비용을 생각해야 한다는 말이다.

 

명도비용, 즉 이사비용을 지급하는 것은 법적 의무사항이 아니지만 이사비용을 지불함으로써 원만한 명도를 하게 되면 기대했던 수익보다 큰 수익을 얻는 경우가 많다.

 

명도비용으로 얼마를 지급해야 하는지에 대해서 정해진 것은 없다.

 

명도비용을 지급하는 것은 상대를 위하는 것처럼 보일 수 있지만 실상 낙찰된 물건을 빨리 처리할 수 있다는 점에서 낙찰자 자신을 위한 지출이라고 볼 수 있다.

 

장기적으로 따져보았을 때 추가적인 이익을 만들 수 있기 때문에 반드시 명도비용을 고려하여 입찰가를 선정해야 한다.

 

낙찰받은 부동산의 비워진 상태를 봐야 수리해야 할 항목이 제대로 발견되기 마련이다.

 

하루라도 빨리 세입자를 구하거나 매도를 성사시키기 위해서는 벽지, 장판, 화장실, 조명 등 적절한 수리가 이루어져야 한다.

 

당장은 수리비를 지불해야 하지만 수리로 인해 더 큰 수익을 만들 수 있다고 생각해야 한다.

 

그러니 응찰을 준비할 때 인텐리어 비용을 산출하여 응찰 가격을 책정해야 한다.

 

시설물이 고장 나거나 파손된 경우는 부동산의 가격을 하락시키는 요인이다 된다.

 

적절한 비용을 투자해 수리하고 보수하면 투입된 비용 이상의 가격을 보장받을 수 있다.

 

그러니 낙찰받은 물건의 불편한 점, 불결한 점 등을 기본적으로 살피고 말끔히 수리해서 임대를 놓거나 매도를 시도하는 것이 절대적으로 유리하다.

 

수리비용을 계산한 후 응찰해야 하는 이유다.

 

기일입찰 - 경매 매각 방법의 하나로 정해진 매각기일에 경매 법정에 출석하여 입찰표와 매수 신청 보증을 제출하는 방식으로 진행된다. 매수희망자로 하여금 입찰가격을 기재한 입찰표를 제출하게 하고 개찰하여 최고액의 입찰가격을 기재한 입찰지를 최고가 매수신고인으로 정하게 된다.

 

 

경매 낙찰 이후 법무비용을 감안하라.

 

셋째는 경매 낙찰 이후 법무비를 감안해야 한다는 점이다.

 

경매를 진행하면 법무사의 역할이 필요한 부분이 있다. 

 

법무비라고 하면 경락잔금대출을 통해 대금납부, 채권말소비용, 송달료, 세금대리납부 등 경매 입찰 수 전체적인 공정을 대리하여 진행해 주는 비용을 말한다.

 

법무비 견적에는 법무사 서비스 비용이 다수 포함되어 있기 때문에 고정적이지 않고 유동적이다.

 

최소 10군데 이상의 법무사무소로부터 법무비 견적서를 받아보고 더 합리적인 법무비를 제시하는 곳과 계약을 체결하면 된다.

 

법무비 절감을 위해 전체 법적 공적을 직접 처리하는 이들도 있지만 만만치 않은 시간과 노력을 기울여야 하기 때문에 대개는 법무사의 도움을 통해 절차를 처리하곤 한다.

 

대출이자를 감안하라

 

넷째는 경매물건을 낙찰받고 경락잔금대출을 받은 이상 임대를 놓는 기간 혹은 공실상태에서 매도하는 기간을 대략적으로 예상하여 이 기간에 부담해야 할 대출이자를 책정해야 한다.

 

경매 낙찰 후 즉시 세입자를 구하거나 바로 매도가 되면 대출이자를 생각할 필요가 없지만 통상적으로 낙찰받은 물건에 3개월 정도 대출이자를 지불할 수 있도록 여분의 자산을 가지고 입찰에 참여해야 한다.

 

물론 그 이상의 시간이 소요될 수도 있다.

 

그러니 이자비용을 꼭 염두에 두고 계산하여 이를 반영한 가운데 응찰해야 한다.

 

공실상태가 지속되면 이자도 만만치 않은 부담이 되기 때문에 이문제를 꼭 생각하고 있어야 한다.

 

 

일반매매 VS 부동산 경매 수익률 비교 (월세 3-만원/ 보증금 500만 원일 경우)
구분	일반 매매	부동산 경매
18평 빌라(6,000만 원)	10%급매 5,500만원	40%유찰 3,600만 원
기타비용	100만 원	200만 원(수리비 포함)
대출금	40%/2,200만 원	85%/3,000만 원
월세 보증금	500만 원	500만 원
실제투자금	2,800만 원	300만 원
1년 월세 수익	360만 원	360만 원
1년 대출이자 4% 가정	90만 원	120만 원
실제수익	270만 원	240만 원
수익률	약 9%	약 80%

 

 

양도소득세를 감안하라

 

마지막으로 부동산 취득 후 매도 시 양도소득세 부분을 감안해야 한다.

 

양도소득세는  "토지나 건물 등의 부동산을 다른 사람에게 양도했을 때 발생하는 소득에 대해서 발생하는 세금"이다.

 

1년 미만 단기매도 시 양도소득세는 양도차익의 50%이며, 그 외 보유기간이 높아질수록 세율은 줄어들게 된다.

 

단기 매매의 경우 투기를 목적으로 한 거래일 수 있다는 이유로 징벌적 과세가 매겨진다.

 

이 매도차익에 목적을 두고 부동산 경매에 참여했다면 양도소득세를 제외하고도 자신이 원하는 목표수익에 도달하는 파악하고 난 후 경매 입찰가를 선정해야 한다.

 

양도세는 투자자의 수익을 가장 치명적으로 줄이는 원인이 될 수도 있으므로 각별히 신경 써야 한다.

 

다행히 양도소득세를 줄일 수 있는 방법은 다양하게 존재한다.

 

1년간 보유하면 250만 원의 기본공제를 받을 수 있는 것은 물론 취득세 및 등록세, 교체 및 수리비용, 중개수수료 등으로 발생한 지출도 공제받을 수 있다.

 

해당 항목으로 지출된 사항을 꼼꼼히 체크해 두고 영수증도 잘 보관해야 한다.

 

공제받을 수 있는 지출 항목을 챙기지 못하거나 영수증을 잘 보관해 두지 않으면 그 비용이 모두 투자자의 수익으로 계산되어 그만큼 많은 액수의 양도세를 납부해야 한다.

 

부동산과 관련된 모든 투자의 관건은 세금을 얼마나 효율적으로 줄이느냐가 된다.

 

낙찰을 받고도 수익이 안 나오는 불상사를 피하려면 꼭 해당 수지분석을 해야 한다.

 

모든 투자가 그러하듯 투자와 관련된 법적 사항과 세금 부분등을 잘 챙겨야 불필요한 지출을 막을 수 있다.

 

불필요한 지출을 막아낸다는 것은 그만큼 수익을 더 많이 챙길 수 있다는 것과 같다.

 

이러한 내용을 숙지하고 실전에 반영해야 한다.

 

 

소제주의 - 경락허가에 의해 부동산의 모든 부담이 없어지면 경락인이 완전한 소유를 인정받게 된다는 주의를 말한다.

 

흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다 -김상준 지음- 발췌