주의해야 하는 대항력이 있는 임차인의 유형

주의해야 하는 대항력이 있는 임차인의 유형

 

최근의 경매시장을 보면 임차인이 점유하고 있는 물건의 비율이 점차 높아지고 있다.

 

실수요보다 임대수익 목적으로 부동산을 구입하는 사람이 늘어나고 있다는 것이다.

 

이에 따라 대항력이 있는 임차인에 대한 권리분석의 중요성도 한층 높아지고 있다.

 

임차인의 대항력이란 임차인이 보증금을 모두 돌려받을 때까지 부동산을 점유할 수 있는 권리다.

 

주택의 점유와 전입신고가 말소기준권리보다 앞서면 대항력이 인정되며 이와 같은 요건을 맞춘 임차인이 대항력이 있는 임차인으로 구별된다.

 

경매는 법적 권리분석 관계를 제대로 파악하는 일이 중요하다.

 

원하는 물건을 낙찰받더라도 변제의 우선순위를 확보하고 있는 이들이 권리를 행사한다면, 수익을 내기는커녕 손해를 볼 수 있는 상황이 생기기 때문이다.

 

경매 투자자들이 주의해야 하는 대항력이 있는 임차인별 유형을 살펴보면 다음과 같다.

 

첫 번째는 임차인이 전입신고, 확정일자, 배당요구를 모두 제대로 마친 경우다.

 

이때는 임차인이 보증금을 모두 배당받을 수 있어 매수인이 인수하는 부담이 없어진다.

 

그럼에 보 불구하고  대항력이 있는 임차인이 있다는 사실만으로 입찰 경쟁이 상대적으로 줄어들고 따라서 입찰가가 하락할 수 있다.

 

일반 국민들의 법무 상식 수준이 올라가고 인터넷 등을 통해 상식 보급이 확대되고 있어 요즘 대부분의 세입자들은 전세금이나 임대보증금을 우선 확보할 목적으로 전입신고를 하고 확정일자까지 받는 등 안전장치를 하는 추세다.

 

낙찰가가 임차인의 보증금보다 낮거나 체납된 각종 세금이 많다면 대항력 있는 임차인으로부터 못 받은 배당금을 매수인이 인수하게 될 수 있으니 참고해야 한다.

 

두 번째는 대항력이 있는 임차인이 전입신고, 배당요구를 했지만 확정일자가 없거나 늦은 경우다.

 

이 때는 미배당 보증금이 매수인에게 인수된다.

 

"물건은 채권보다 우선한다." 는 법 조항이 있어, 채권이 물권과 동등한 입장에서 순위를 결정하려면 확정일자를 받아야 한다.

 

보통 전입신고를 하면서 동시에 확정일자까지 받는데 전입신고만 먼저 하고 확정일자는 뒤늦게 받는 경우가 있다.

 

확정일자가 없거나 물건보다 늦은 후순위 권리라면 배당순위가 뒤쳐져 못 받은 보증금을 낙찰자가 떠안아야 하는 것이다.

 

확정일자에 대한 상식이 보편화되어있기 때문에 이 같은 상황이 실제 벌어지는 경우는 지극히 드물다

 

하지만 여전히 이같은 상황이 존재하므로 주의해야 한다.

 

세 번째는 대항력이 있는 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받았으나 배당요구를 안 한 경우다.

 

이 경우 임차인이 배당요구를 하지 않았기 때문에 보증금 전액을 매수인이 인수해야 한다.

 

대항력이 있는 임차인이 배당요구를 하지 않은 경우는 두 가지다.

 

하나는 임대차 계약기간 동안 충분히 살고 나가는 상황이라 새로 변경된 집주인으로부터 보증금을 반환받기 위한 배당을 요구하지 않는 경우다.

 

다른 하나는 배당 기일을 놓쳐 배당을 받지 못하는 경우로 실제로 종종 일어난다.

 

이렇게 배당을 신청하지 않는 임차인은 낙찰자가 보증금을 물어줘야 하기 때문에 낙찰가 외로 임차인에게 보증금을 물어 입찰가를 책정하는 것이 기본이 된다.

 

넷째는 대항력이 있는 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받았으나 배당요구를 늦게 한 경우다.

 

이 때는 배당요구 신청일이 배당요구 종기일보타 늦으면 배당요구를 하지 않는 것으로 간주하고 배당을 하지 않게 된다.

 

따라서 세 번째 상황과 같이 보증금을 전액 매수인이 인수하게 되니 각별한 주의가 필요하다.

 

반면 매수인 입장에서 대항력이 없는 임차인은 크게 중요하지 않다.

 

왜냐하면 후순위 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 없어 입찰가만 생각하고 경매에 참여하면 되기 때문이다.

 

단, 소유자의 배우자나 직계가족으로 임차인이 설정된 경우에는 최초 근저당권자인 금융사에서 무상임대차 계약서를 받고 근저당이 설정되기 때문에 최초 설정된 근저당권자에게 문의하여, 무상임대차 계약을 확인한 후 경매 입찰에 참여하면 된다.

 

 

채권계산서 - 채권자는 배당요구의 종기까지 법원에 그 채권의 원금, 이자, 비율 기타 부대채권의 계산서를 제출해야 한다.
채권자가 계산서를 제출하지 아니한 경우 법원은 배당요구서 기타 기록에 첨부된 증빙서류에 의하여 채권액을 계산하게 되며, 배당요구의 종기 이후에는 채권액을 보충할 수 없게 된다.

 

 

흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다. -김상준 지음- 발췌