경매 낙찰 후 대출 가능할까? 경락잔금대출

경매 낙찰 후 대출 가능할까?

경매는 부동산 투기 규제에 제약이 없어 많은 대출을 받을 수 있다는 것이 큰 장점이다.
 
하지만 대출이 나온다는 확신을 가지고 경매에 참여하면 큰 낭패를 볼 수 있다.
 
'경락잔금대출'은 법원 경매로 낙찰받은 부동산에 대해 부족한 잔금을 지원해 주는 대출이다.
 
자금 부족으로 인해 경매에 참여한 낙찰자가 자금 조달이 어려운 경우 시중은행에서 일반 담보대출과 비슷한 조건으로 자금 대출을 해준다.
 
단 소유권 이전과 동시에 대출해 준 금융기관이 1순위 근저당을 가지고 간다.
 
경락잔금대출이 안 되는 경우가 발생하면 정해진 기일까지 잔금을 납부해야 하지만 돈을 못 구하게 되면 입찰 보증금 10%는 받을 수 없게 된다.
 
경락잔금대출이 안되는 이유는 다음과 같다.

 

경락잔금 대출 조건
금융사	금리	한도	중도상환수수료	조건
A보험사	3.91%	감정가의 80% &  낙찰가의 70% 중  낮은 금액	3년 이내 1,5% (슬라이드 차감방식) 중도상환수수료 50% 바로 면제	6등급 이내,  소득증빙, 거치 가능
B보험사	4.54%		대출 실행 이후 즉시 면제	6등급 이내, 소득증빙, 거치 가능
C은행	5%		3년 이내 2% (슬라이드 차감 방식)	8등급 이내, 비거치 소득무관

 
 

유치권이 설정되어 있는 특수 물건인 경우

 

유치권이 설정되어 있는 특수물건인 경우에는 대출이 어렵다.
 
허위로 신고된 유치권자라고 해도 은행의 입장은 다르다.
 
일단 유치권 신고가 들어온 부동산에는 절대 대출을 해주지 않는다.
 
금융사들은 대출에 있어서 일반인들이 생각하는 것보다 훨씬 냉정하고 정확하게 판단한다는 점을 결코 간과해서는 안된다.
 
단, 최초 유치권자가 유치권 포기서를 제출하면 대출을 해주기도 하지만 통상 적으로 유치권을 잔금납부 전에 취하하기란 쉽지 않다.
 
유치권이 설정된 물건의 경우, 그래도 필히 참여해야 한다면 대출이 불가능하다는 것을 미리 예상해야 한다.
 
취하 - 신청했던 일이나 서류 따위를 취소하는 것을 말한다. 취하되면 더 이상 경매가 진행되지 않고 종결된다.
이러한 철회는 경매개시 결정에서부터 경락인이 대금을 납부할 때까지 가능하며 최고의 매수신고인이 결정된 후에는 최고가 매수인의 동의가 필요하다.
 
 
방 개수만큼의 최우선변제금에 해당하는 경우
 
유치권이란 타인의 물건이나 유가증권을 점유한자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우, 그 채권을 변제받을 때까지 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리다.
 
쉽게 말해 해당 부동산에 가치를 상승시켜 줄 어떠한 공사를 한 후 대금을 납기일까지 받지 못해 부동산을 점유하고 있는 것이 유치권이다.
 
유치권이 설정되어 있는 경우도 정상적인 대출을 받기 어렵다.
 
유치권 행사자가 있으면 이 물건은 대출이 안 된다고 보면 된다.
 
따라서 유치권이 설정된 물건은 피하는 것이 좋다.
 
은행이 선순위 근저당권을 잡고 대출을 해준다고 해도 부동산 소유자는 나중에 방의 개수만큼 임차인을 들일 수 있다.
 
임차인들은 비록 후 순우지만 전입신고만 하면 소액임차인으로서 근저당권자보다 먼저 최우선 변제를 받을 수 있기 때문에 최선순위 근저당권자보다 먼저 최우선변제를 받을 수 있기 때문에 최선순위 근저당권자인 은행이 피해를 보게 된다.
 
그래서 은행은 일명 '방 빼기'를 통해서 방 개수만큼의 최우선변제금을 제외하고 대출을 해주는 경향이 있다.
 
이를 감안하지 않고 대출을 받을 수 있는 금액을 생각했다가 원하는 액수만큼 대출이 이루어지지 않아 낭패를 보게 된다.
 
사전에 충분히 살펴보고, 발생할 수 있는 모든 경우에 대비해야 안전하게 투자할 수 있다.
 
최우선 설정권리가 임차인에게 있는 경우
 
말소기준권리보다 최우선 설정된 대항력이 있는 임차인이 있는 경우에도 경락잔금대출이 쉽지 않다.
 
이런 경우는 낙찰을 받더라도 전입신고자가 최초권리자보다 선순위로 배당을 받기 때문에 은행들이 대출을 해주지 않는다.
 
하지만 임차인의 지인 혹은 지계 가족들이 거주를 한다고 하면 무상거주각서를 제출한느 조건으로 예외적 대출이 허용된다.
 
채무자들이 악의적으로 정한 항목이 있어 이 또한 쉽지 않다.
 
토지와 건물의 주인이 다른 법정지상권 물건의 경우도 대출이 어려워진다.
 
토지 위에 등기되지 않은 지상물이 있는 경우 법정지상권상 문제가 되고 담보가치가 손상되기 때문에 경락 잔금대출을 받을 수 없다.

 

소득이 증빙되지 않는 경우

 

소득이 증빙되지 않는 경우에도 대출이 어려워진다.
 
은행은 돈을 빌려주고 이자 금액으로 수익을 내야 하는데, 채무를  변제할 능력이 없는 이에게 대출을 해주지 않는 것은 당연하다.
 
이자를 낼 수 있는 안정적 수입이 있다는 사실을 증명해 보이지 않으면 대출은 불가하다.
 
개인 신용이 6등급 이하이며, 본인명의로 된 카드 사용이 월간 최소 100만 원 이상이라고 한다면 대출이 실행될 수도 있다.
 
하지만 위의 최소 조건에도 해당이 안 되면 은행은 이자비용을 받을 수 없는 것으로 간주하고 최종 추정소득을 계산하게 된다.
 
추정소득이랑 현재는 최소 조건이 미달되지만 1년 전 소득을 파악하여, 이자 및 원금을 갚을 수 있는 여건이나 능력이 되는지 확인하는 것이다.
 
추정소득을 통해 대출을 실행시켜줄 수도 있다.
 
결론적으로는 신용등급이 최소 6등급 이라야 하고 월간 본인 명의 카드 사용액이 100만 원 이상이면 가능하다.
 
이게 어렵다면 직계 가족들의 담보설정으로 대출이 가능하다.
 
즉, 주부여서 일정한 소득이 없다면 남편이 벌어다 주는 돈으로 경제 활동이 가능하기 때문에 남편의 소득을 증빙하여 대출을 진행하면 된다는 뜻이다.
 
 
흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다 -김상준 지음- 발췌